Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

Bonjour Lindo,

J’ai actuellement le même souci que vous dans un de mes studios. Un dégât des eaux dont l’origine est réparée mais dont la remise en état n’a pas été effectuée, avec un locataire qui a donné son préavis. J’ai donc contacté mon assurance qui m’a indiqué qu’elle prenait le dossier en charge. Elle se rapprochera directement de l’assurance de mon locataire (pour se faire rembourser les frais de remises en état). Elle m’a simplement demandé l’attestation d’assurance du locataire.

Personnellement, je trouve que c’est un mal pour un bien le départ de votre locataire. C’est vous qui allez reprendre la main sur les réparations et vous allez pouvoir relancer votre assurance. Vous pourrez également mieux suivre les travaux en y allant quand vous voulez.

Dernière modification par Stochastic (10/12/2020 22h45)

Bonjour Lindo,

Lindo a écrit :

TMI:30%, revenus 21K pour moi, 20k pour Mme

Ce point a éveillé ma curiosité, comment arrivez vous à un TMI de 30% avec les revenus mentionnés ?

C’est bon premier investissement.
4-5,000 euros pour une salle d’eau me paraît correcte sur base de mes rénovations passées.

Par contre le budget meubles et un peu chiche 1,500 euros je dirais plutôt 2,500-3,000 si on prend en compte une kitchenette.

Bonsoir,

Chez qui êtes vous allé pour votre cuisine et mobilier à ce prix, et auriez-vous des photos de votre réalisation 🙂 ?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Quelques petites nouvelles, on est toujours dans notre galère du dégâts des eaux, on en sera quand même à 2 ans et demi….

La fuite est réparée depuis avril 2020 mais après prise de contact avec l’assurance de mon locataire ils m’ont indiqué que celui-ci ne répondait jamais à leur sollicitation d’où cette lenteur.

L’artisan mandaté par l’assurance de mon locataire pour la réparation suite aux dégâts des eaux à refait un devis et test d’hygrométrie le 18 janvier et depuis je relance la MACIF pour que leur expert revalide ce nouveau devis qui est un peu plus élevé que leur premier chiffrage sans quoi il n’y aura toujours pas de travaux….

Ça fait déjà un mois qu’il n’y a plus de locataire et ça semble partit pour durée encore un bon mois.

Je vais profiter que l’appartement est vide pour le faire évaluer et voir si ça vaut le coup de le vendre, ce dégâts des eaux m’a bien refroidi ainsi que ma femme.

Je serai plutôt d’avis de continuer car même si c’est un soucis gênant après tout mon locataire a toujours payé  et rendu l’appartement propre. C’est plutôt ma moitié qui ne souhaite pas que l’on continue et j’avoue que l’estimation de l’appartement pourrait faire basculer mon avis de son côté.

Un agent immobilier avec qui nous sommes en train d’acquérir notre nouvel RP sur Marseille doit nous faire une estimation mais pour lui le bien a pris pas mal de valeur. Les petites surfaces sont rares et recherchées, comme partout dans les grandes villes, et je me dis qu’on peut tenter une bonne PV avec l’effet Covid qui fait acheter pas mal en ce moment  donc a suivre…

En tout cas 10-20ans de cash Flow potentiel grâce à la Plus value me font bien réfléchir. Quitte à repartir sur d’autres investissements apres

Ce que je retire de votre file c’est que l’immo à Marseille ce n’est pas une partie de plaisir… Moi qui viens de là-bas, j’imaginais réaliser un investissement locatif de petite surface secteur 3eme limite 2 comme vous, mais à distance depuis Paris cela me paraît très risqué.

Vous parlez beaucoup de cash-flow positif.

Mais combien avez vous eu à financer depuis votre achat ? (le prêt ne couvrait que Prix+Frais de notaire je crois).
Avez-vous une idée des cash flows depuis l’achat ?

Ça fait déjà un mois qu’il n’y a plus de locataire et ça semble partit pour durée encore un bon mois.

Et bien se sera encore un peu plus… Je n’arrête pas de relancer les entreprises et la MACIF car entreprise mandatée change l’épaisseur de mon PV et du coup la porte d’entrée blindée ne pourra plus s’ouvrir ou se fermer  mais comme ils ne font pas cette prestation tout ce complique…;

A chaque interlocuteur à la MACIF j’ai un avis différent, on m’avait dit que je pouvais faire intervenir l’artisan qui a rénové l’appartement donc j’ai relancé pour avoir un devis au prix de celui mandaté ce que j’ai eu et là on me dit que vu que je suis le propriétaire ce n’est pas possible !

Ils vont me faire une fleur si je passe par leur artisan mandaté sinon vu que mon locataire est partit ça devrait être mon assurance qui devrait prendre en charge et il me dise ça maintenant que je viens de résilier ma PNO pour prendre une assurance habitation normal vu qu’on est dans le logement

Franchement galère et je désespère dans voir le bout pourtant je suis plutôt du genre à voir le verre à moitié plein mais là….Vu qu’on va habitait le studio à 3 bientot je pense que je vais finir par tout refaire moi-même et basta!

J’aurai du garder complètement la caution du locataire vu que c’est lui qui a traîné a effectué les démarches.

Effectivement, je suis même sur que si vous faites des menus travaux pour le rendre pétillant pour des photos d’annonce, il partira à un meilleur prix encore !

Je comprends totalement votre découragement. Je suis votre case avec attention depuis des mois, ce n’est pas une partie de plaisir, surtout quand les maigres dizaines d’euros de cashflow positifs prévus à la base partent en éclat.

En plus, si j’ai bien compris, vous êtes un marseillais expatrié à Lyon. Je suis aussi marseillais, qui a vécu à Paris, et qui déménage à Lyon d’ici cet été.

Je pense plutôt que vous pourriez vous rediriger vers des biens plus près de chez vous ? La réactivité en gestion immo me paraît un critère important, une fois qu’on a eu une première expérience comme celle-ci

Evidemment, rien de tout cela ne sont des conseils, ce sont des réflexions du newbie en immo que je suis…

@Rodin, depuis 1 mis je suis maintenant sur Marseille donc la gestion pourrait être même si celle-ci n’était pas très dur depuis Lyon, c’est surtout les relances par téléphone, mail des assurances, entrepreneurs et tous les délais qui s’accumulent qui sont compliqués.

@Tchouikov, je tiens bien compte de la fiscalité qui devrait être à 19% +17,2% de la plus value si j’ai bien compris.

Si il se vend au prix voici mes calculs :

Estimation     85 000,00 € dont  8000€ de frais d’agence
Prix d’achat    60 349,00 € incluant frais de notaire + travaux
Plus-value fiscal    16 651,00 €  (Prix de vente - Prix d’achat - frais d’agence)
Credit en cours    50 528,76 €
Impôt PV    6 027,66 €
Reste    20 443,58 €

N’hésitez pas à me dire si je me plante complétement

Une seule personne intéressée par le bien , pour s’en servir de RP. Après une première offre trop basse, il est revenu vers moi avec une seconde offre qui me semble bien plus intéressante.

Bizarrement aucune visite d’investisseurs alors qu’avec le prix indiqué on serait encore sur du 7% brut ce qui me semble plus que correcte quand je vois les projets publiés dans les études de cas.