Vente en viager à un descendant et risque de redressement lors de la succession ?

Si ma compréhension du cas est exacte :

1 - Vente en viager vers 1990 au prix de marché - versement effectif du bouquet et de la rente pendant quelques années et donc augmentation de l’actif de la mère.
2 - Donation du capital associé à la rente vers 2000 et versement des droits de donation correspondants si ce capital dépassait le montant de l’abattement en ligne directe en vigueur à cette date - le viager s’éteint. Cette extinction a du être publiée au fichier immobilier.
3 - Vente de l’appartement en 2017 avec imposition sur la plus-value sauf si l’appartement était la résidence principale du fils.
4 - La succession : supposons un actif successoral de 450 k€ et 3 enfants et une valeur revalorisée du capital associé à la rente de 150 k€. Sans rapport de la donation, les 3 enfants héritent de 150 k€ euros et paient les droits associés. Avec rapport, l’actif reconstitué s’élève à 600 k€, le fils qui a obtenu l’appartement touche 50 k€ et les deux autres 200 k€. Cela n’augmente les droits globaux qu’à la marge compte tenu que l’abattement du fils avantagé n’a pas été totalement utilisé (qui a été reconstitué si 15 ans se sont écoulés depuis la donation).

Je ne vois pas en quoi il pourrait y avoir un redressement si la vente des années 1990 ne peut pas être considérée comme une donation déguisée et si la donation des années 2000 a été régulièrement enregistrée et les droits éventuels payés. D’autre part, quel est le point de départ du délai de recours de l’administration dans le cas d’une donation déguisée ?

Canyonneur

Bonjour,

  Merci pour vos élements de réponses.

  Comme je l’ai ajouté dans mon message initial, c’est dans ma belle-famille que cela se passe ( et heureusement !).

  Suite à vos remarques, j’ai pris des infos supplémentaires, et:

  En réalité il n’y a pas eu de "donation" comme vous l’entendez: le viager n’étant plus payé, la "crédirentière",
dans un premier temps, ne s’en est pas émue outre mesure et a laissé filer, et lorsque cela s’est ébruité, pour faire taire d’éventuelles plaintes familiales, a rédigé un papier manuscrit disant précisément qu’elle faisait don de cet appartement à son fils, et elle a fait modifier son testament olographe en conséquence, le tout enregistré auprès du notaire.

  Le notaire, en liquidant la succession, ne s’est donc pas posé plus de questions, puisque d’un coté, d’un point de vue "officiel", il s’agissait toujours d’une vente en viager, et le décès de la mère a entrainé l’achèvement de la vente, qui s’est donc déroulée, d’un point de vue "extérieur", normalement, l’appartement vendu étant donc sorti de la succession.

  Comme tout le monde était d’accord sur le principe de "don" de cet appartement, il n’a pas été question de parler du non-paiement de la rente, et encore moins de réintégrer cet appartement dans l’actif de la succession. Celle-ci s’est donc déroulée sans faire aucunement mention de cet appartement.

  En me relisant, je me dis que c’est tout de même une affaire boiteuse, et j’ajoute à cela que le notaire, proche de sa retraite, est assez peu regardant voire même un peu "je-m’en-foutiste" sur les bords.

  Bref, officiellement aux yeux des impots cela est resté une vente en viager comme c’était prévu au départ, mais que s’ils cherchent un peu ils verront bien que la rente n’était plus payée depuis longtemps, voire même auront la preuve de cette donation déguisée en relisant simplement le testament olographe de la mère…
 
  Donc on en revient à mes questions de départ:

  -En cas de controle fiscal, qui devra s’acquitter des frais de mutation manifestement sous estimés? Le fils seul ou la fratrie? Car je pense que vu le montant de vente de l’appartement, les frais doivent etre assez conséquents…

Savinien,

  C’est exactement ça, ce n’est pas une "vraie" donation en tant que tel.

  Je suis étonné (mais tant mieux car dans ce cas il y a prescription) que le fisc n’ait "que" 6 ans pour remettre la vente en viager en cause.

  Supposons que la vente date de 1990, le fisc aurait eu donc jusqu’au 31/12/1996 pour remettre en cause le viager? Et dans l’hypothèse où la rente ne soit plus versée, par exemple à partir du 01/01/1997,  le fisc ne pourrait alors plus rien dire…

  Sur internet (où l’on trouve tout et son contraire), j’ai lu qu’il y avait eu des cas où justement le fisc vérifiait que la rente avait bien été payée jusqu’a son terme, et controlait même les comptes bancaires afin de vérifier que la rente versée au créditrentier n’était pas ensuite reversée au débitrentier par celui-ci, ce qui faisait une opération nulle et remettait en cause le viager… D’ou redressement à la clé car requalification par le fisc de "donation déguisée", avec les droits de mutation afférents…

  En réfléchissant encore, je me demande même si ce viager peut entrer en ligne de compte dans la succession, puisque dans celle-ci il n’en est aucunement fait mention.

  L’idée étant de savoir si les potentiels ennuis du fils avec le fisc pourraient rejaillir sur les autres freres et soeurs.
  C’est toujours agaçant d’etre honnete en théorie, et de savoir que malgré tout on n’est pas tout à fait en règle, sans en etre directement responsable.

Une vente en viager est enregistrée de la façon suivante au fichier de la publicité foncière :

1 - La vente est inscrite le jour de la conclusion du viager au fichier de la propriété foncière  (colonne A de la fiche de lot quand le fichier n’était pas informatisé) comme toute autre vente et le transfert de propriété effectif. En cas d’expropriation, l’expropriation est à l’encontre du débit rentier.
2 - Une inscription est prise sur le bien au bénéfice du crédit rentier (colonne B de la fiche de lot quand le fichier n’était pas informatisé). L’inscription doit être renouvelée tous les dix ans (article 2154 du code civil). Le processus est équivalent à celui d’une hypothèque.

Le débit rentier peut vendre le bien avant le décès du crédit rentier.
3 cas possibles :
- le vendeur continue le paiement de la rente mais le crédit rentier peut exiger une garantie sur un autre bien
- l’acheteur continue la paiement de la rente mais il doit être agréé par le crédit rentier
- le vendeur souscrit une assurance vie au profit du crédit rentier assurant le paiement de la rente

Si l’inscription n’a pas été renouvelée au bout de 10 ans/20 ans, le fils apparaissait seul propriétaire au fichier de la publicité foncière.

Il conviendrait d’obtenir la fiche du lot auprès du service de la publicité foncière compétent ou consulter l’acte de vente de 2017 pour en avoir le coeur net.

Au passage, les héritiers n’ont pas déclaré dans l’acte de partage la dette du débit rentier vis à vis du crédit rentier, soit environ 20 ans de rente, dont ils avaient connaissance.

S’il est clair que dans la répartition de la succession, cette somme était, dans le cas ou les réserves héréditaires des autres héritiers étaient respectées, dévolue au fils acheteur de l’appartement, cela aurait augmenté la somme qui lui est dévolue et donc les droits associés.

Canyonneur

Bonsoir,

Article 784 du CGI :
"Les parties sont tenues de faire connaître, dans tout acte constatant une transmission entre vifs à titre gratuit et dans toute déclaration de succession, s’il existe ou non des donations antérieures consenties à un titre et sous une forme quelconque par le donateur ou le défunt aux donataires, héritiers ou légataires et, dans l’affirmative, le montant de ces donations ainsi que, le cas échéant, les noms, qualités et résidences des officiers ministériels qui ont reçu les actes de donation, et la date de l’enregistrement de ces actes.

La perception est effectuée en ajoutant à la valeur des biens compris dans la donation ou la déclaration de succession celle des biens qui ont fait l’objet de donations antérieures, à l’exception de celles passées depuis plus de quinze ans, et, lorsqu’il y a lieu à application d’un tarif progressif, en considérant ceux de ces biens dont la transmission n’a pas encore été assujettie au droit de mutation à titre gratuit comme inclus dans les tranches les plus élevées de l’actif imposable."

BOI-ENR-DMTG-10-50-50 :

- n° 180 :

"Le non-rappel des donations n’est susceptible de s’appliquer qu’aux seules donations opposables à l’administration conformément aux dispositions de l’article 1377 du code civil : par hypothèse, ces donations sont celles qui ont été présentées à la formalité de l’enregistrement et soumises aux droits de donation."

- n° 200 :

"(…) La règle du non-rappel est subordonnée à la condition que la donation précédente ait été passée au moins quinze ans avant la nouvelle mutation à titre gratuit.

Cette condition implique que le délai soit compté à partir du jour ou la donation a acquis date certaine.

Dès lors, le délai de quinze ans court du jour de la signature de l’acte par les parties lorsque l’acte est rédigé en la forme notariée. En effet, l’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé et avec les solennités requises (C. civ., art. 1317). Or, l’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme et, notamment, de sa date vis-à-vis des tiers avant même d’être soumis à l’enregistrement (C. civ., art. 1319) [Cass. Civ. 2°, 9 mars 1974, Bull. Civ. II, n° 160]."

En conséquence :

- si la donation du bien par la mère a fait l’objet d’un acte authentique enregistré auprès de l’administration fiscale, il faut regarder si le décès de la mère est intervenu plus de 5 ans après la date de cet acte
-> si oui, la donation n’est pas rapportable fiscalement à la succession,
-> si non, elle est rapportable et la valeur du bien au moment de la donation est réintégrée à l’actif de la succession

- si la donation du bien par la mère n’a pas fait l’objet d’un acte authentique, elle est rapportable à la succession (je pense que la valeur du bien à réintégrer à l’actif est également celle au moment de la donation mais je n’ai rien trouvé pour infirmer ou confirmer mon avis).

A priori, votre cas se trouve dans la 2e hypothèse car vous dites qu’il n’y a pas eu de régularisation et que finalement la mère aurait légué le bien ayant fait l’objet de la fausse vente en viager.

Mais je rebondis sur la problématique soulevée concernant le fichier immobilier : vous dites que la vente a été résolue du fait de l’absence de paiement de la rente mais cette résolution a-t-elle été constatée par le notaire et fait l’objet d’une publication ? Si non, je ne vois pas comment l’attribution du bien immobilier par le "débirentier" à son conjoint a pu être prise en compte au niveau du fichier immobilier.

Savinien10 a écrit :

Mais je rebondis sur la problématique soulevée concernant le fichier immobilier : vous dites que la vente a été résolue du fait de l’absence de paiement de la rente mais cette résolution a-t-elle été constatée par le notaire et fait l’objet d’une publication ? Si non, je ne vois pas comment l’attribution du bien immobilier par le "débirentier" à son conjoint a pu être prise en compte au niveau du fichier immobilier.

Le mécanisme de l’inscription au fichier immobilier d’une vente en viager a été détaillé dans le message #9 de cette file. Si l’inscription au bénéfice du crédit rentier au fichier immobilier n’a pas été renouvelée en 2000 ou 2010, ce qui semble très probable compte tenu des intentions de la crédit-rentière, le bien asparaisait comme libre de toute inscription en 2017 et l’acte de partage inscrit au fichier immobilier.

A mon avis, le problème réside plus dans l’acte de partage de 2017 (historique trentenaire du bien et viager) : la vente en viager est elle citée ? La crédit rentière est elle intervenue à l’acte de partage ? Le viager a t’il été transféré à la nouvelle propriétaire (sans paiement de la rente) ou les modalités de fin du viager précisées ?

Canyonneur