Gandolfi : étude de cas immobilier (réduction des frais de succession)

Si l’objectif est uniquement de réduire les droits de succession (mais je doute que ce soit le cas), il faudrait :
   - envisager de vendre une partie des biens actuellement mis en location pour investir un peu plus de 400k€, voire 500 k€, dans des contrats d’assurance-vie avant qu’un des membres du couple n’ait 70 ans. Ceci permettra à chaque membre du couple de faire bénéficier chacun de ses enfants de la transmission du solde de ses contrats à son décès, sans avoir aucun droit à payer jusqu’à une valeur de 152 500€ par conjoint et par enfant (soit 610 k€ transmis sans payer aucun droit)  (et si le contrat dépasse 152 500€, les droits sont seulement de 20% de surplus jusqu’à 800 k€ et quelques). A noter que ceci n’appauvrit nullement les parents (qui pourront faire des retraits sur ces contrats en cas de besoin) !
Note : La différence entre les 400 ou 500 k€ investis et les "610 k€ pouvant être transmis dans droit" provient du fait que les 400 à 500 k€ sont la valeur initiale, et les 610 k€ la valeur lors du décès des parents, et qu’on espère bien que la valeur du contrat augmentera avec le temps.
  - envisager de donner la nue-propriété d’une partie des biens immobiliers aux enfants (de préférence avant d’atteindre 71 ans, car la valeur de la nue-propriété passera alors de 50% à 60% de la valeur du bien) : ça permettra de limiter les droits à payer, en cumulant le fait que les droits seront assis sur une assiette plus faible (50%, ou 60% de la valeur du bien), pourront être payés par le donateur (les parents) (en cas de succession, c’est l’héritier qui paie, et le net qui lui reste ensuite est forcément plus faible), et que les premiers 100 000€ donnés (par parent/enfant) sont exonérés de droit (et non réintégrés dans la succession si celle-ci intervient dans plus de 15 ans). En tout, les 100 k€ exonérés permettent de donner jusqu’à 400 k€ (des parents aux enfants), soit (avant d’avoir 71 ans) la nue-propriété de biens immobiliers valant jusqu’à 800 k€. A noter que ceci ne diminue nullement les revenus des parents (qui continuent de percevoir les loyers, et de payer des impôts sur ces loyers) !

Il est bien sur possible de combiner ces pistes, et aussi de ne pas aller jusqu’aux montants maximums…
Ce sont les pistes "classiques" à envisager dans une telle situation (même s’il est possible d’optimiser encore, en mettant en oeuvre des dispositifs bien plus compliqués, et qui ici ne sont sans doute pas utiles; par exemple des clauses bénéficiaires démembrées sur les contrats d’AV).

La proposition du notaire (passer en communauté universelle) répond à l’objectif de préserver le plus possible le patrimoine des parents, en évitant de "dépouiller" un des parents lors du décès de l’autre (en évitant que les enfants n’héritent à ce moment). Elle n’est pas du tout adaptée à l’objectif de minimiser les droits de succession.

Merci beaucoup pour vos réponses.

Je vais prendre le temps de les lire en détail. Je pense que Goodbylenine à raison Ils m’ont présenté cela comme le fait de réduire des frais de successions pour les enfants mais d’un autre coté la mère a peur de se retrouver "dépouiller" si le père meurt avant. Elle a meme évoqué le fait que ses enfants pourraint théoriquement la mettre à la porte.

- C’est peut etre une manière de se proteger en faisant croire à leurs enfants qu’ils le font pour eux ?

- De ce que j’ai compris, la nue propriété envisagée par le notaire, fait en sorte qu’ils conservent leur revenus locatif jusqu’à leur mort et un toit sur la tete.

- Mais la communauté universelle ne permettrait en aucun cas à un des parents de pouvoir "donner plus" ? au contraire il y a " perte de l’avantage de donation de deux parents car pas d’ouverture de la succession au premier décès" ?

- La nue proriété avec  la communauté universelle ne sont elles pas contradictoires dans le cadre d’une réduction des frais de succession ?