Djoerty : étude de cas immobilier (colocation dans une ville universitaire)

L’enveloppe globale est de 229 000 euros. Le prix du bien 165 000 euros + 45 000 (travaux + ameublement) + frais de notaire (apport).

Désolé si je n’ai pas été très claire.

lachignolecorse a écrit :

Quelle est la surface de l’appartement ?

précisé dans les caractéristiques du bien : 87 m2 Carrez

5 chambres dans 87m2?
1 seule sdb?

Il y a présentement 80+ annonces de chambres de coloc à louer sur Evry.
Toutes l’oeuvre d’investisseurs.

Cela fait pas mal d’offre?

J’ai du mal à concevoir comment vous faîtes rentrer 5 chambres, 2 SDB, 2 WC, une cuisine et un salon dans 87m2, à moins d’être à la limite minimale pour chacune des chambres/sdb et donc être beaucoup moins attractif, surtout dans une colocation dans laquelle les personnes aiment aussi avoir leur espace personnel.

Vous supprimez le séjour ? C’est bien, ça maximise le rendement. J’ai vu ça une fois dans un F5 : une coloc de 5 chambres, dont l’une était manifestement l’ancien séjour. En complément, il n’y a avait qu’un WC, une salle de bains et une cuisine bien trop petite pour prendre les repas ensemble.

Les locataires n’ont pas besoin d’une pièce pour se réunir. De toutes façons, se réunir ça file la covid. Si les locataires veulent se parler, ils n’ont qu’à passer par les réseaux sociaux.

Djoerty a écrit :

Les meubles et les travaux d’entretien sont comptés.

Je n’ai pas vu les travaux d’entretien, combien avez-vous prévu ?

Djoerty a écrit :

Le projet est quand même de créer un coin pour les jeunes, qu’ils puissent s’ils ont envie de se poser inviter deux ou 2 amis dans un coin donc cela sera un séjour type coin cosy.

Je ne souhaite pas que cela fasse type dortoir.

.

5 chambres, 2 SdB, 2 WC1 cuisine 1 séjour "cosy" dans 87m² ca rentre pas.

Vous savez qu’une pièce c’est 9m² mini et 1 fenêtre et dns 9m² on rente pas grand chose sauf aux hôtel F1 A partir de la :
- combien avez vous de fenêtre ?
- Sont elle toutes espacés au point de concevoir 1 pièces de 9m² par fenêtre ?
- La salle de bain supplémentaire aura bien sur ca VMC, et son évacuation est elle possible, donc accolé à la première SdB
- Le sanitaire supplémentaire idem, il aura sa VMC et son PVC d’évacuation de 100 sera raccordé à celui existant donc accolé ?

Si tout ca est OK, vous avez la chance d’avoir un appartement très bien conçu pour ce type d’aménagement, mais honnêtement !

87m² c’est petit pour ce type de config.

Pascal

Djoerty a écrit :

Il y aura 5 chambres avec chacune une fenêtre. Le coin salon sera au centre. Une chambre sera placer a la place du séjour avec balcon. C’est une des réflexions.

Un salon sans fenêtre bonjour les odeurs ! J’espère qu’ils mangeront des plats sans odeurs.
Même ne serait ce qu’un fumeur qui reste dans la canapé et vous allez comprendre très vite le problème d’odeur.

et la cuisine elle est ouverte sur le salon ?

Je pense que vous devriez envisager aussi 4 chambre pour voir ce que ça donne comme rentabilité.

Djoerty a écrit :

Je ne vois que ca pour avoir cette bonne renta.

Ca ne marche pas si les 5 chambres ne sont pas loués, autant partir sur un truc louable à coup sûr non?

Djoerty a écrit :

J’ai une question. Comment faite vous quand vous devez être très réactif lors d’une visite et faire une offre le jour même. Pour signer le compromis de vente, vous vos faites toujours accompagner par votre notaire où faisiez confiance au notaire du vendeur? Ou de l’agent immobilier?

Il suffit d’être réactif et de faire une offre le jour même  ! Et je vous conseillerais de prendre votre propre notaire. Il devrait veiller uniquement à vos intérêts et vous conseiller au mieux!

Les chambres pour étudiants, ça se loue très bien près des facultés. Tous les étudiants n’ont pas les moyens de vivre dans 50 m2.

Une cuisine ouverte n’a rien d’un poulailler.

Plus c’est petit, plus vous aurez de turn-over.

Vous avez bien bossé votre projet.

Etudiez quand-même l’option 4 chambres au lieu de 5, avec plus de surface on peut louer plus cher. Vous pourriez peut-être recruter des actifs modestes avec plus de surface par personne.

Trahcoh, le 10/02/2021 a écrit :

Les chambres pour étudiants, ça se loue très bien près des facultés. Tous les étudiants n’ont pas les moyens de vivre dans 50 m2.

Une cuisine ouverte n’a rien d’un poulailler.

Plus c’est petit, plus vous aurez de turn-over.

Vous avez bien bossé votre projet.

Etudiez quand-même l’option 4 chambres au lieu de 5, avec plus de surface on peut louer plus cher. Vous pourriez peut-être recruter des actifs modestes avec plus de surface par personne.

Merci pour votre message je comprends bien. Je vais modifier les chiffres en partant sur 4 chambres plus grandes éventuellement. Et voir si cela reste intéressant. J’ai bien peur qu’on arrive à un rendement net à 2, 3% avec cela malheureusement.

Merci pour votre intervention que je trouve neutre.

amoilyon a écrit :

L’agent immobilier est un commercial. Payé par sa commission lorsqu’il vend un bien.

Hier j’ai appelé pour un appartement qui m’intéresserait. Mes questions étaient classiques :
- orientation ? Ah je sais pas trop, j’ai pas le dossier sous les yeux.
Soit.
- charges ? On verra ça au compromis.
PARDON ?…
- Taxe foncière ? Oh tous ces chiffres j’aurais ça pour le compromis.

Je vais donc visiter demain avec sa collègue " qui ne connaît pas le dossier ", ça promet…. déjà que lui est censé le connaître.

Un agent immobilier est un commercial. Donc ses propos ne sont pas toujours dans votre intérêt, plutôt dans le sien.

Anecdote :
Petit local commercial. Très bien placé. Prix intéressant. Un grenier et une cave privative en plus
Visite du local, je suis très intéressée.
Visite du grenier : pas privatif et rempli d’encombrant. Soit.
Pas les clés pour visiter la cave. L’agent me dit " ce n’est pas grave, c’est du bonus". Je sonne donc chez les voisins jusqu’à tomber sur une mamie, ravie de faire la causette et de dénigrer le syndic et leur inaction pendant qu’elle nous présentait les caves. " avec de la poussière blanche" mais le syndic a fait passer quelqu’un pour traiter et maintenant il faut bien laisser la porte des caves fermées en permanence.
Ajouter à cela un tuyau d’eau juste sous le local commercial qui fuyait dans la cave.
En conclusion, un immeuble bourré de merule. Et les autres acquereurs potentiels qui sont passés à côté, avec les paroles rassurantes de l’agent.

Prenez l’agent pour ce qu’il est : un catalogue de biens, un trousseau de clés, un présentateur de vos offres au vendeur mais ne le croyez pas sur parole.
Les paroles s’envolent et votre prêt reste…

Pour les artisans, rajoutez un " au mieux" et un " au minimum" à la fin de chaque devis.
" la salle de bain  c’est 2000€ et c’est l’histoire d’une semaine" donne " la salle de bain c’est 2000 € au minimum, sans la fourniture, et une semaine, au mieux, si j’ai mon équipe au complet sur ce chantier".

Les conseillers ne sont pas les payeurs.
Vous devez maîtriser votre dossier sur le bout des doigts.

Très bien reçu. C’est quelque choses que je fais déjà, je n’ai aucune confiance en un agent qui a que de belles paroles.
Mais c’est vrai que dans l’empressement il n’avait pas insisté pour me faire visiter le parking et la place boxé.
Je suis revenu un peu plus tard et j’ai vu que ce n’était pas super propre et plutôt abandonné. Merci encore pour votre intervention.

Oui je comprends tout à faire votre point de vue.
Cela aurait été intéressant s’ils y avaient des pros de la colocation ici ^^
J’ai donc calculé les choses autrement en passant à 4 chambres de grands volumes et on se retrouve avec un renta pas trop dégueulasse.

Un peu moins de travaux pour une chambre en moins. Peut-être partir sur un WC mais 2 SDB il y a moyen de rester sur une bonne renta. Mais cette renta devient plutôt faible quand je compte 2 mois de vacances locatives.

En partant sur ce que je vous ai expliqué (je précise sur les calculs initiaux sans revoir a la hausse le prix des chambres) au départ et en enlevant une chambre et en priorisant le grand séjour etc, j’arrive à une renta net net de 3.90%

Je peux optimiser en affinant les chiffres. Avec l’augmentation du loyer qui sera de 500 HC au lieu de 450 HC et au vu de la prestation que je prépare et l’espace de vie "cela ne sera plus un poulailler mais un espace saint avec des êtres humains qui pourront être suffisamment épanoui pour se lancer dans des projets de fêtes entre amis les week-ends ce qui permettra la détérioration rapide et me coutera peut-être plus en entretien.

Que pensez-vous d’une rentabilité de 3.90%. Sachant que je pourrais l’optimiser et le voir à la hausse. Sachant que cela reste une colocation, vous me direz peut-être que cela n’est pas suffisamment élevé.