Achat d'un bien immobilier avec un syndic défaillant ?

Bonjour,

Si la copropriété en est arrivé là, c’est non seulement que le syndic est défaillant mais également que les autres copropriétaires (que des bailleurs j’imagine) s’en foutent. Pour les lots vacants vous pouvez être sûr que les propriétaires s’en foutent intégralement.

Vous serez seul à pousser pour obtenir le changement de syndic. Si vous en avez le temps et l’énergie, que vous savez valoriser ce temps et cet énergie et que cela n’entame pas votre rentabilité, ça peut être intéressant.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Bonjour,

investi a écrit :

Bonjour,

- L’agent m’a indiqué que l’immeuble a été frappé d’un avis de péril il y a 2 ans, car un plafond s’est effondré. D’importants travaux ont été réalisés (dont la pose de nouvelles poutres) et l’avis a été levé.

Une mise en péril c’est a dire immeuble jamais entretenu ou réparé depuis des dizaines d’années !

quand  une mise en péril est déclaré, l’immeuble est sous "surveillance" de la mairie.
Même si des réparations de "fortunes" ont été réalisées, ils n’ont pas eu les fonds pendant des années pour faire des travaux alors je vous laisse imaginer comment a/ont été payé celui/ceux qui à/on fait les travaux pour lever la mise en péril.

Attendez vous à des problèmes/travaux induits.

En résumé : plutôt que d’acheter ce bien, vous feriez mieux de vous casser la jambe. C’est beaucoup plus vite réparé.

Déjà, la seule façon de redresser un telle copropriété est de prendre soi-même le rôle de syndic. Ce qui est déjà beaucoup de boulot en temps normal, mais se révèle une mission quasi impossible avec des copropriétaires défaillants. "On ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif".

Demander au président du TGI de nommer un syndic, ça ne convient pas pour un tel immeuble. Il va nommer un syndic pro et, pour 4 lots principaux seulement, rien que le fait que le syndic existe va vous faire de grosses charges.

Dans tous les cas : le petit nouveau qui veut faire la loi, ça ne plaira pas aux propriétaires actuels. Attendez-vous à tout : actions en justice, pneus crevés, etc.

Retirez-vous vite de ce plan foireux.

A supposer qu’une étude approfondie montre que la copro est redressable, le juste prix d’un tel bien est est donné par le calcul suivant (- est le signe moins) :
prix normal du marché - quote-part aux tantièmes des travaux en retard - (somme sur années 1 à N du temps et des emmerdements nécesssaires pour redresser la copro x votre tarif horaire) - prévision de 5 k€ pour frais d’huissier et d’avocat.

Vous verrez que ce calcul produit un résultat très bas. Ca produit probablement même un résultat négatif, ce qui est le juste prix : même si on vous le donnait, il faut le refuser, car ça ne vaut pas les emmerdements et le temps passé. Je le pense très sincèrement.

Une copro en panne, c’est pire que la vérole. Et surtout, ça ne dépend pas de vous. Vous acceptez ainsi que vos revenus et la valeur de votre patrimoine (la valeur de revente de votre bien) dépende de copropriétaires dont on sait déjà qu’ils sont problématiques, puisqu’ils ont laissé l’immeuble aller jusqu’à l’arrêté de péril. Une copropriété, c’est un groupement de personnes, comme une société ; groupement défini par un contrat (le règlement de copropriété), et qui doit fonctionner (AG, etc). Or, elle ne fonctionne pas (pas d’AG) et ces gens ont laissé l’immeuble péricliter jusqu’à l’arrêté de péril (et il fallait que ça soit particulièrement grave, car il y a beaucoup d’immeubles en mauvais état, et pourtant bien peu sont frappés d’un arrêté de péril).

Vous prévoyez donc de vous associer avec des sociopathes qui ont fait leurs preuves. Epouseriez-vous une femme connue pour éliminer ses maris ? Allez-vous travailler tout exprès pour un employeur connu pour son harcèlement moral et le nombre de burnouts et de tentatives de suicide de ses employés ? Non ? Alors pourquoi voulez-vous vous associer avec des gens qui ont mené cet immeuble à l’arrêté de péril ?

Vous semblez croire que tout le monde est accessible à la raison, et que tous les problèmes ont une solution. Mais non ! Vous avez déjà vu une émission où les voisins sont à couteaux tirés, littéralement : menaces, insultes, dégradations, etc ? La situation est invivable, la justice n’arrive à rien, et la seule solution raisonnable est de déménager. Et, si on est prévenu de la situation, on ne va évidemment pas acheter la maison de la femme qui est partie parce qu’elle en avait marre des insultes et des lancers d’immondices sur sa maison de la part des voisins. Personne ne veut de tels voisins. Eh bien là, c’est exactement pareil. Personne ne veut de tels copropriétaires.

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2020 08h06)

Bonjour,

Merci aux intervenants pour leurs avis éclairés.
Malgré les démarches courageuses de l’agent immobilier pour régulariser les diverses zones d’ombres évoquées, le dossier n’a pas été suffisamment clarifié.
Le vendeur n’a jamais semblé particulièrement moteur en la matière. Le notaire non plus d’ailleurs.
En conséquence, et à titre d’épilogue de ce topic, je n’ai pas donné suite.