Barbatom : étude de cas immobilier (transformation d'un logement en cabinet médical)

Bonjour,

Pour moi il y a changement de destination d’une partie de l’habitation, donc prévoir de déposer et obtenir une déclaration préalable ("obtenir" : c’est une non opposition, on est en déclaratif bien sur) :

Article R151-27 - Code de l’urbanisme - Légifrance

code urbanisme a écrit :

Article R151-27

Création Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art.

Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Il doit manquer une information pour comprendre la réponse de la mairie peut être ?

Merci de ces réponses.

Il n’y a pas de parking, ça donne sur rue avec des places devant, et pour l’accueil aucun problème de ce côté ma femme et ses associés reçoivent que très peu de monde au cabinet, ils ne font quasiment uniquement que du domicile.

En plus du changement de destination, je pense qu’il convient aussi de demander une autorisation de changement d’usage, dans certaines communes (+de 200 000 habitants ou dans certains départements) : Code de la construction et de l’habitation.

Mais bon, les voies de l’urbanisme et du Code de la construction et de l’habitation étant assez impénétrables, c’est à confirmer.

Réflexions sur le covid et ce que je vois dans plusieurs cabinets médicaux :

dans la salle d’attente, suppression d’un siège sur 2.

fermeture des toilettes clients

salle d’attente (informelle et debout ) dans les halls d’immeuble ou le jardin …

fenêtres ouvertes pour ventiler : pas de chauffage en gros

J’ai "titillé"les soignants en question (que je connais bien..) en leur disant que le covid allait leur faire bien des charges en moins, à commencer par le ménage puisque les 3 auxquels je pense  l’ont repris eux mêmes car les prestataires ne pouvaient répondre à leurs nouvelles demandes en lien avec les contraintes…

Dans ce contexte que je pense parti pour durer sous une forme ou une autre, on peut logiquement se demander si les contraintes décrites pour la transformation ERP sont bien réalistes… pour autant nul doute qu’il faudra bien vous y conformer (pensez aux portes de 93 cm)

Il faut vraiment y réfléchir à deux fois aujourd’hui avant d’investir dans son propre cabinet. C’est souvent devenu un énorme fil à la patte très difficile à revendre et tout aussi souvent une solution obsolète.

Les élus sont tout en joie de créer et faire construire à tour de bras des maisons de santé pluridisciplinaires à fonds quasi perdus mais c’est si j’ai bien compris largement subventionné.
l’idée : attirer des soignants qui n’existent pas … et toutes les communautés de communes voire communes se tirent la bourre à coups de centaines de milliers d’euros.
Pas de bol, ça ne crée pas de génération spontanée de médecins qui soulageraient pourtant bien ma moitié, mais c’est très intéressant pour les paramédicaux et professionnels du soin.
On voit par ici des loyers à 4,5€ le m² pour des bâtiments neufs de 300m² ayant coûté entre 5 et 600 000 euros… avec le confort moderne en plus (clim réversible, réseau etc) + réparations courantes et entretien des extérieurs par le bailleur.
Essayez de tomber à 4.5€ le m² en financement perso, impossible…

Nos amies infirmières y ont loué un tout petit local d’une quinzaine de m². Il était prévu qu’elles ne voient que très peu de patients sur place. Mais comme elles participent au dépistage covid, elles y sont beaucoup plus souvent. à deux ça leur revient chargé à moins de 75 € par mois chacune tout compris…

Autre avantage : les professionnels de santé sont moins isolés avec des gains d’efficacité concrets.

Quelques remarques sur le projet d’ensemble :
- quelle est la destination et l’usage actuels du RDC de cette maison ? Parfois les RDC servaient déjà à un local commercial ou professionnel ; dans ce cas il n’y a pas de changement.
- quelle est la pertinence économique de l’opération ? Est-ce que ce RDC ne pourrait pas se louer plus cher en logement ? Ne serait-il pas plus pertinent économiquement parlant de louer un autre local, ou bien de rejoindre un cabinet d’infirmières déjà existant ?

bascarol a écrit :

[/[Bonjour,

Je me permets d’apporter quelques précisions

- Un cabinet Médical est une profession libérale, pourquoi un bail commercial ?

- La catégorie d’un ERP ne dépend pas de la nature de la profession exercée, mais du
Nombre de personnes dans les locaux et du type d’ERP

Imaginez un cabinet médical dans un centre commercial ou recevant + de 100 personnes.

Pascal

- Bail commercial ou autre, ça je ne saurais vous dire. Mais du point de vue de l’urbanisme (et même des impôts) ce local sera un local commercial.
L’avantage : si demain ce cabinet médical est transformé, par exemple, en salon de coiffure, ça n’aurait pas d’impact au niveau de l’urbanisme (car le local resterait un local commercial). Donc, en cas de changement d’activité, il n’y aurait pas de déclaration préalable à déposer en mairie. Par contre, le dépôt d’une demande d’autorisation de travaux restera nécessaire.

- Tout à fait, si ce cabinet médical se situait dans un centre commercial ce ne serait pas un ERP de 5ème catégorie.

Vous avez raison : il est généralement plus facile de passer de l’habitation au commercial que l’inverse.

L’idée du législateur est de maintenir l’attractivité d’un quartier (en général le centre ancien) au travers du maintien des commerces. Dans ce cas le règlement graphique identifie les commerces et/ou les secteurs concernés ; en général ces dispositions sont reprises dans le PADD (le projet "politique" de la collectivité) et il n’est pas possible de bouger la règle sans recourir à la procédure complexe et coûteuse de la Révision du PLU.

Dans votre cas, l’inverse est plutôt du "pain béni" et je suppose que les élus seraient très facilitateurs. D’autant qu’avec France Relance l’Etat injecte effectivement beaucoup d’argent sous forme d’aides (des dotations aux collectivités). A votre place je les rencontrerais en évoquant ces points et en demandant s’il n’est pas possible qu’ils vous aident financièrement en prenant par exemple en charge les travaux d’accessibilité sur la partie publique si besoin (effacement des seuils et/ou rampe 5%). Qui ne tente rien n’a rien ?

Désolé mais vous avez faux sur (presque) toute la ligne..

bascarol a écrit :

Désolé mais non
Urbanisme :
Etablissement de santé public = type U
Commerce, magasin de vente  = type  M
Le classement en types dépend de la nature de l’exploitation article R123-18 du CCH

Un dentiste, un médecin ou une infirmière, donc profession libérale,  dans immeuble résidentiel n’est pas un local commercial.
Ce n’est pas la même règlementation, ni les mêmes baux.

Vous mélangez la classification des ERP (type U, type M) dont la construction, l’aménagement ou la modification relève du code de la construction et de l’habitation avec la destination des locaux, qui relève du code de l’urbanisme. Les 5 destinations possibles ont été données par Iqce :

Iqce a écrit :

code urbanisme a écrit :
Article R151-27

Création Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art.

Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Au niveau de l’urbanisme, un cabinet médical est à déclarer dans la partie "commerce" du cerfa (source = mon travail).
Concernant les baux, cela ne fait pas partie de mon domaine de compétence, donc je ne me prononcerai pas sur ce sujet.

bascarol a écrit :

Désole mais c’est non aussi
C’est un changement de destination donc un DP est obligatoire

Non, si vous avez une activité de "commerce" et que vous changez pour une autre activité de "commerce", il ne s’agit pas d’un changement de destination. Donc pas de DP à déposer en mairie.

bascarol a écrit :

Je comprends pas "une demande d’autorisation de travaux" qu’est que c’est d’après vous ?

C’est un Déclaration Préalable cool

Vous avez raison sur un point c’est le même CERFA mais cela ne veut pas dire que ce soit la même chose.

Si vous posez la question, c’est que vous ne maitrisez pas votre sujet. Une déclaration préalable (DP) et une autorisation de travaux (AT) sont deux demandes de travaux totalement distinctes, l’une relève du code de l’urbanisme, l’autre du code de la construction et de l’habitation. Il y a un cerfa différent pour chacune de ces deux demandes.

La déclaration préalable vise à vérifier que votre demande de travaux est conforme vis-à-vis des règles fixées par le PLU. D’ailleurs, si le changement de destination entraine une modification de la façade ou de la structure porteuse du bâtiment, c’est un permis de construire qu’il faudra déposer, en lieu et place de la déclaration préalable.
Déclaration préalable de travaux (DP) | service-public.fr

L’autorisation de travaux vise à vérifier que votre demande de travaux respecte la réglementation imposée aux ERP vis-à-vis de :
- l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ;
- la sécurité incendie.
La demande, qui doit être déposée en mairie, est pour simplifier quasi-exclusivement instruite par la préfecture.
Le délai d’instruction d’une autorisation de travaux (4 mois) est d’ailleurs beaucoup plus long que celui d’une déclaration préalable (1 mois).
Établissement recevant du public (ERP) : procédures d’autorisation de travaux - professionnels | service-public.fr

Edit : le cerfa que vous mettez en avant est un cerfa destiné aux impôts, pour la taxe foncière. Ce n’est pas ce cerfa là qu’il faut utiliser pour une demande de déclaration préalable ou une demande d’autorisation de travaux.

Iqce a écrit :

[Bonjour à tous,

Pour de-personnifier les débats et surtout aider le demandeur, voici un lien qui reprends assez bien je trouve tout ce que nous avons exposé :

www.essonne.gouv.fr/content/download/66 … E%20AT.pdf

NB : je pratique l’urbanisme (plus exactement "j’ai pratiqué") et accessoirement le droit du sol, suivant le besoin, et je souhaite faire plusieurs observations wink :
-1 tout ce que nous écrivons est soumis aux évolutions voulues par le législateur ; les codifications évoluent régulièrement donc, si vous nous relisez, vérifiez toujours nos écrits (sur légifrance)
-2 nous avons tous des bouts de compétences, souvent acquises en autodidactes : je suis admiratif du niveau de certains ici (Orhoas : vous êtes instructeur ADS ?)

- Pour répondre à votre question, en effet je suis instructeur ADS.

- J’ajouterai que la réglementation est vaste, en plus d’être en évolution. Il n’est pas facile de répondre avec exactitude à une question, et tout le monde peut se tromper y compris moi (l’ADS n’est qu’une branche parmi d’autres de l’urbanisme).

- Barbatom, je vous conseille de vous rapprocher de votre mairie avant tout achat. Vous aurez une idée plus précise de si votre projet est réalisable (ça reste une idée, pas une certitude). Surtout ne croyez pas sur parole votre agent immobilier, qui a un intérêt à vous dire que votre projet est réalisable.
Et si vous êtes à l’aise avec le PLU, celui-ci est souvent mis en ligne sur le site de la mairie. Vous pourrez donc y trouver des réponses par vous-même.

Bonjour,

Oui c’est à mettre dans l’avant contrat (promesse d’achat) chez le notaire. Mettez du rab pour les délais : le temps de faire le projet, les plans, de déposer le dossier, que l’acte soit exécutoire (demander un écrit, la DP ne générant pas d’arrêté) et purgé des recours etc soit  6 mois ?