Prix efficient d'un appartement en fonction du loyer mensuel ?

Bonjour,

Souhaitant acquérir un appartement pour de la LMNP je me suis lancé dans les calculs de rentabilité (merci au forum pour les informations de qualité).
Le levier le plus important dans l’immobilier étant le prix d’achat, je me suis intéressé à la question du prix efficient d’un appartement au regard des prix de location mensuelle que je souhaite mettre en place.
J’ai hésité à mettre cette publication dans les études de cas mais il est assez general je crois pour que je le laisse ici (Si un modérateur estime que c’est mieux de le déplacer je le ferais).

Je pars d’un bien qu’on achète par emprunt sur une durée donnée (disons 20 ans ici pour rester concret). Je considère une imposition en LMNP au regime réel.

Je vais exprimer tout en fonction du prix de location mensuel de l’appartement envisagé que j’appelle Lm.

Je vais faire une petite digression qui sera utile: Si on fait une dépense d’un montant D et que cette dépense est défiscalisée (par exemple taxe foncière ou intérêt d’emprunt) cela correspond en fait à une dépense effective de D/2 pour une TMI de 30%.

-Revenu annuel: 11 Lm (je considère un mois de vacance locative par année)
-Charges de copro et autres charges: 1 Lm (ce qui correspond après défiscalisation à une charge effective de 0.5 Lm)
-TF+CFE: 1 Lm (soit 0.5 Lm après défiscalisation)
-cout intérêt d’emprunt: 1 Lm( 0.5 Lm après défiscalisation) (discutable mais j’ai estimé empiriquement sur des simulations: un cout intérêt moyen annuel correspond à 5% du prix d’achat pour un emprunt sur 10 ans et 1% de plus par année supplémentaire donc en gros 15% sur 20 ans…)
-Autres (peut être travaux et autres imprévus): 0.25 Lm après défiscalisation

Donc tout ceci donne un revenu net avant impôt de : 11 Lm - 1.5 Lm - 0.25 Lm = 9.25 Lm

Donc Revenu net net : 4.62 Lm(pour TMI de 30% avec 17.4% soit en gros 50% d’imposition réelle)

Donc la rentabilité nette nette est de 4.62 Lm / (prix d’achat TTC).

Pour un emprunt sur 20ans le remboursement du capital par année correspond à 5% du prix d’achat et donc pour une rentabilité nette nette de 5% il faut 4.62*Lm/(prix d’achat TTC) = 5% soit
prix d’achat TTC = 92.4  Lm ou encore en loyer annuel de 12 mois,
prix d’achat TTC = 8 Loyer annuel qui est le prix efficient d’un appartement en LMNP.

Pour quelqu’un qui veut faire de la plus value un type de calcul analogue permet de voir qu’il faut en fait avec les taux d’intérêt actuels une hausse  de 16% du prix du bien pour rester neutre en tenant compte des couts des intérêts…

En plus le rendement brut correspondant est: 9.25 Lm / (92.4 Lm) soit 10% comme évoqué dans beaucoup de postes..

Donc pour une rentabilité nette nette de 5% il faut acheter (frais de notaire compris) à au maximum 8 fois le loyer annuel envisagé.

Y a-t-il des choses fondamentales que je n’ai pas prises en compte et qui modifieraient ces résultats ?

Mots-clés : critère de choix, immobilier, lmnp