Deby74 [74] : étude de cas immobilier (donation d'un terrain pour construction locative)

Deby74 · #1

Bonjour,

Contexte :
Nous sommes trois enfants tous majeurs, nos parents arrivent vers la tranche de donation des 61 ans ce qui implique un passage de la valeur de la nue propriété de 50% à 60%.

Nous regardons pour optimiser la donation/transmission du patrimoine. (rien n’a été transmis pour le moment).
La maison résidence principale est sur un terrain suffisamment grand pour envisager la construction d’un petit immeuble locatif. (3000m2) - Le PLU le permet également

Nous souhaitons inclure la maison avec son terrain dans la donation / transmission.

Option 1:
Transmission de la maison en nue-propriété
Transmission du terrain en pleine propriété aux enfants

+ : Pas d’ambiguïté sur la propriété de l’immeuble à construire ni pour faire l’emprunt
- : On ne profite pas des 50% de la valeur nue propriété sur les donations, la donation se fait sur la valeur pleine propriété

Option 2:
Transmission de la maison et du terrain en nue-propriété

+ : cela permet de faire la donation/transmission à la valeur de la nue propriété
- : Est-il possible d’emprunter ? et de réaliser notre projet d’immeuble ?
Quels problèmes pouvons nous rencontrer ?

Avez-vous des passerelles/structures pour faciliter l’option 2 ?

PS : pour ceux qui penseraient faire faire l’immeuble à nos parents en tant qu’usufruitier ce n’est pas possible ils n’ont pas de cash ni de capacité d’emprunt

Merci d’avance

Mots-clés : construction, donation, immeuble, immobilier, nue-propriété

Timinel · #2

vous ne pouvez pas separer le terrain de la RP ?

donnez la RP a 60 ans est un risque certain surtout qu’a priori le patrimoine n’est pas forcement gigantesque ( a priori je ne vois aussi urgence de faire la donation mais il n’y a pas de chiffres)
Cela ressemble a un appauvrissement ( pas de cash , pas de capacité d’emprunt ? )
cdt

Deby74 · #3

oui il possible de séparer le terrain de la RP, il sera même nécessaire lors du projet d’immeuble.

Je ne vois pas la donation en nue pro comme un appauvrissement. L’intérêt de donner tout de suite est de profiter des tranches plus faible entre nu-pro et usufruit.
Le patrimoine est faible pour l’instant mais des héritages certains sont À venir.

gunday · #4

En fait, le RP est traditionnellement, la garantie de financement de la dépendance.
Avec en schéma caricatural, la vente de l’ancienne RP pour financer la maison de retraite.

En fait, si le but est de transmettre, pourquoi vos parents ne renonceraient pas à leurs parts de l’héritage à votre profit ?
Il leur suffirait de renoncer à la succession, et vous les représenteriez.
Pour eux, ça ne changerait rien à leurs vie quotidienne.
Mais ça réduirait les frais : au lieu d’hériter eux, puis ensuite de vous transmettre, les fonds sont hériter directement par vous.
Inconvénient, vous n’avez le droit qu’à l’abattement de votre parent soit 100k€ pour 3.

Au passage, 3 enfants, 2 parents, le cumul des franchise de succession se monte à 600k€.
Y a t’il vraiment besoin d’anticiper ?

Surtout que s’il y a des liquidités, avant 70 ans les AV sont utiles.

Au vu des informations fournis, je vois pas trop l’intérêt de l’opération.
Sauf si vous voulez rentabiliser un bout de terrain, mais là c’est une autre histoire, complètement indépendant de la succession.

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