Sven337 [37] : étude de cas immobilier (construction RP avec acquisition terrain anticipée)

C’est un sacré pavé mais je ne pensais pas attirer aussi peu de réactions !
Je me dirige vers ne pas emprunter pour l’achat du terrain, et donc faire confiance aux indications de la banque que la valeur du terrain sera prise en compte comme étant mon apport.
La raison est tout simplement la simplicité.

Merci pour vos conseils.
1) Oui, il serait possible de faire traîner. La rédaction ne me protégerait pas complètement mais le vendeur n’aurait guère le choix, car vendre à quelqu’un d’autre lui imposerait un délai plus important que d’attendre. Cela dit, le vendeur est également mon futur voisin, et je n’ai pas intérêt à le forcer à retarder la vente. Je lui ai promis qu’elle aurait lieu dans les délais prévus, le retard étant entièrement de ma faute je ne veux pas le lui faire subir.
2) Disons que dans un couple il faut que les deux soient d’accord sur le plan, et c’est un peu cela qui coince, depuis plusieurs mois. Oui, il faut se décider rapidement, surtout que nous allons probablement déménager dans moins de 10 ans. A priori la construction se ferait par un constructeur de maison individuelle. Ou peut-être qu’elle ne se fera pas du tout et que je revendrai le terrain à perte.

3) Bonne idée de poser la question à un courtier, merci. J’ai donc eu 2 courtiers au téléphone pour discuter de cette situation. Les deux (en plus des 3 banques à qui j’ai parlé, donc) m’ont conseillé d’acheter le terrain sur fonds propres et de ne demander le financement que pour la construction. L’argument étant que les frais de dossier seraient, sinon, payés deux fois. Le discours était assez constant sur le fait que le terrain serait compté comme apport, en tout cas si le projet de construction intervenait rapidement (6 mois) après l’achat du terrain. Cela ne devrait donc pas poser de problème pour obtenir un bon taux (selon les banques il faut de 15% à 25% d’apport pour avoir le meilleur taux) ; mais la réponse était quand même plus vague que ce que j’aurais souhaité. On sentait bien qu’on était hors des cases habituelles.
L’autre argument contre le financement terrain seul est que les banques sont assez frileuses sur la question et que donc ça serait difficile à faire accepter.

Pour la suite, je m’interroge sur l’utilité du courtier.  D’une part, si les banques en ligne ne proposent pas les meilleurs taux faciaux, en intégrant l’absence d’IRA et l’absence de frais de dossier il me semble que les TAEG sont très proches des meilleures offres de "vraies" banques. À ceci près que les banques en ligne ne financent pas les constructions…
Et pour les "vraies" banques je ne sais pas si le courtier a une autre valeur ajoutée que celle de vous épargner N rendez-vous téléphoniques, sachant que - pour avoir déjà mené l’expérience par le passé quand je pensais que le projet aboutirait rapidement - 50% des rendez-vous durent moins d’une heure car on vous propose un taux ridiculement non compétitif.

Bonjour,
j’ai un CUb en cours de validité (dont j’ai demandé le renouvellement récemment). Cependant un nouveau PLU est bien en cours donc il y a un risque de sursis à statuer (c’est même écrit dans le CUb). Cela dit, je suis (très) confiant que le nouveau PLU ne remettra pas en cause le zonage du terrain, et les règles d’urbanisme seront les mêmes ou un peu plus permissives.

Vous connaissez cela mieux que moi. Je crois que le PADD a déjà été fait, et on en est à la phase d’enquête publique sur le nouveau PLU. Si j’ai bien compris, l’idée est de densifier pas mal, ce qui conduit à déclasser un grand nombre de terrains un peu éloignés. Le mien a la chance d’être situé à proximité dans une zone sujette à un objectif de densification, donc il reste constructible. Les règles ont l’air de peu changer à ceci près qu’il est envisagé d’imposer un recul entre la construction et les limites latérales de 3m, alors que le PLU actuel parle de 4m. Logique puisque la commune réduit considérablement la taille des parcelles. Ce seuil de 3m me conviendrait bien mais j’espère bien avoir commencé la construction avant que le nouveau PLU n’entre en vigueur (on parle de début 2019).

Puisque j’en suis à parler de mon projet, une des raisons du délai est lié au fait que nous souhaitons construire une maison dont le prix de revient soit cohérent avec le prix de l’ancien. Une autre façon de le dire est que nous voulons un point mort location vs. achat à 5 ou 6 ans maximum. (Vous faites construire neuf et revendez ancien : la perte de valeur doit rester inférieure aux loyers économisés.)
Or, c’est tout sauf facile car les constructions RT2012 coûtent cher, qu’il est difficile (surtout pour des novices) de connaître précisément le coût de construction tout compris (les constructeurs mentent par omission, et les architectes sont vagues car le montant ne les engage pas contractuellement), et que le marché ici est très peu liquide (3 ou 4 transactions "comparables" par an maximum, et en général sur des constructions de 1990 ou avant), donc patrim n’aide pas vraiment à se faire une idée du prix de l’ancien de moins de 20 ans.  Bref, c’est une autre histoire.

Bonne remarque. Je pense que nous avons (depuis le temps) une vision pas trop mauvaise du coût réel de construction, quoique probablement un peu surestimée vu qu’à chaque fois que j’ai un doute je rajoute 20% de marge. Le peu d’expérience que j’ai dans le domaine me donne à penser que c’est une approche saine.
Il y a quelques sources intéressantes sur Internet pour mieux comprendre le fonctionnement du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et les astuces des constructeurs.
En bref, et pour ceux qui ça intéresse, un constructeur va en général annoncer un prix de maison sans peintures, sans revêtements de sol (à part carrelage des pièces humides), sans chemin d’accès au chantier, tranchée technique, raccordement, et évacuation des eaux pluviales. C’est ce que j’appelle le mensonge par omission car ces postes sont d’une part très coûteux, et d’autre part ce qui relève du terrassement a des implications en terme de responsabilité et de surcoût éventuel pour le client si le constructeur ne le prend pas en charge ("mince il faut louer un brise roche ça fera 5k€ Monsieur").
De plus, pour ce qui est des sanitaires et du carrelage, le commercial va vous dire "vous choisirez une fois le contrat signé, dans notre gamme"… et une fois le contrat signé, vous vous rendez compte qu’il n’y a rien dans la gamme et que dès que vous en sortez les coûts sont très importants. Un bon moyen d’extraire de vous un maximum d’argent puisqu’une fois le chantier lancé vous allez être obligé de payer. Je passe sur les méthodes pour vous forcer à payer avant la fin définitive du chantier, vous empêchant de faire reprendre ce qui a été mal fait.
Donc, quand le constructeur vous dit "une maison revient en moyenne environ à 1300€/m²", il faut comprendre 1600€/m², cela hors terrain et jardin bien sûr. Dans mon cas cela nous mène à un prix de revient total d’environ 2100€/m² alors que les maisons anciennes récentes se vendent aux alentours de 1800€/m² (mais c’est très difficile à savoir vu le faible volume de transactions, ça pourrait très bien être 2000. Les 4 agents que j’ai appelés m’ont donné des estimations tellement éloignées qu’elles sont inexploitables.) De plus la vente la plus chère sur la commune, historiquement dans Patrim, est à moins de 240k€.  Les moyens des locaux sont limités et il est peu probable d’arriver à vendre une maison quelle qu’elle soit au delà de 240-250k€.

Le potentiel d’appréciation du foncier ici est quasi-nul. Si on envisage une maison de 125m² le coût total de l’opération serait d’environ 265k€, soit une perte à la revente de 25k€ à 40k€ (oui, la fourchette est large).
L’économie de loyer équivalent se situe en gros à 10k€ par an, en intégrant la taxe foncière et le coût de financement ça donne un point mort vs. location entre 5 et 6 ans. Tout ceci est très variable en fonction des hypothèses, donc il ne faut pas s’y attacher trop fermement. L’opération semble ne pas être un gouffre financier (pour une RP c’est déjà pas mal) et sera probablement un peu plus rentable que d’être locataire, avec les soucis de la location (l’absence d’offre de bonne qualité localement) en moins; et les soucis de la construction (délais, malfaçons, etc.) en plus.

En effet j’ai bien intégré la taxe d’aménagement et la RAP dans les coûts discutés ci-dessus. Ça représente dans les 3500€ dans mon cas (sans stationnement). Ce que je n’ai pas intégré, par contre, ce sont les plantations dans le jardin (et l’achat d’une tondeuse). Sur le reste, je pense avoir pensé à tout.

Bonjour,

Il faut simplement que vous réalisiez quelle plu valu cette bande de terrain va apporter à votre bien ; c’est sans doute en plus de l’offre et de la demande - le propriétaire n’est peut être pas en besoin de liquidité ; c’est vous qui avez besoin d’acheter, ce n’est effectivement pas la bourse - le raisonnement que tient le propriétaire de ce terrain.

Pour ma part si cette bande débloquait une opération foncière par exemple, je serais prêt à payer beaucoup plus que le m2 constructible (je caricature).

Effectivement…
Sinon dans l’absolu, votre raisonnement se tient ; du temps ou je travaillais avec le service des Domaines, lorsqu’ils négociaient des achats pour le compte des collectivités ils avaient les mêmes arguments que vous.
Souvent les gens réagissaient mal cependant

Quand j’ai établi le premier contact je m’attendais à me faire jeter très sèchement en évoquant l’achat de cette bande (par expérience pour avoir voulu acheter des terrains/fonds de jardins constructibles dans le coin). J’avais donc été très agréablement surpris par le fait que l’idée de la vente soit émise spontanément par le potentiel vendeur, alors que je réfléchissais surtout à comment éviter de me faire sortir à coups de pieds.  C’est sûrement pour cela que j’ai accordé trop d’importance à l’échange initial. En réalité il n’est probablement pas vendeur, sauf à très bon prix.
Je vais en proposer le maximum que je suis prêt à mettre (en gros la moitié de la valeur du terrain constructible) et on verra si ça passe.
Merci pour la mise au point.

Je peux prendre un peu de temps. De toute façon le plan de la maison n’est pas dessiné, sauf qu’il dépend un peu de savoir si on a ce bout de terrain ou pas.
Cela dit j’ai l’impression que le propriétaire a appelé quelqu’un (l’agent qui lui a vendu le terrain ?) et que celui-ci lui a monté la tête avec le fait que la servitude ne changeait pas la valeur (?!?!?!), et que garder un deuxième accès (de 40m de long et en terre) donnait beaucoup de valeur au bien. Il y en aurait pour plusieurs milliers d’euros à faire un vrai accès en cailloux, et encore, le passage de véhicules ne serait jamais souhaitable sur la tranchée, donc je pense que ça ne tient pas debout comme explication.
Je l’ai mis face à ses contradictions le plus poliment possible et ça n’a pas eu l’air d’avoir beaucoup d’effet, peut-être qu’attendre un peu va aider en effet, mais j’en doute. Si vraiment il a appelé un agent et que celui-ci lui a raconté des salades pour s’en débarrasser ou lui faire plaisir, je vais avoir du mal à aller contre.

J’avais pensé à la servitude de vue, c’était mon plan B si la vente pure et simple ne pouvait pas se faire. Ça m’était sorti de la tête suite à la première réaction ("ce bout de terrain ne me sert à rien, vous le voulez ?").
C’est moins intéressant mais ça répondrait tout de même à l’objectif des fenêtres qui est le principal. Je peux me rabattre sur la servitude de vue. Quel prix en donner à votre avis ?

Pour moi ça s’évalue assez bas parce que dans le cas présent elle représente une contrainte extrêmement faible pour le propriétaire :
- elle lui interdit de construire mais c’était déjà impossible à cause de la canalisation
- ça n’est pas sur son jardin donc il subit un préjudice essentiellement nul

Je peux lui garantir (dans la servitude) de ne mettre que des fenêtres en verre dépoli si nécessaire - cela me protège après tout plus que lui (avoir sa chambre qui ouvre directement chez le voisin, à la revente, serait catastrophique).

Sauf que vu la première réaction, j’ai peur qu’une offre "basse" (disons 1000€, auxquels je dois rajouter 800€ de frais d’acte) pour la servitude soit reçue de la même manière. Rationnellement c’est très différent mais la somme est peut-être trop faible pour être intéressante.
Une piste qui s’offre à moi, peut-être, est de jouer sur la non-sophistication juridique de cette personne et aller simplement lui demander "l’autorisation de mettre une fenêtre de salle de bains qui ouvre de ce côté" en lui proposant "un peu d’argent en échange". (Au lieu de demander explicitement "de me vendre une servitude de vue".)

Je suis un peu anxieux de présenter une nouvelle offre, surtout vu l’incohérence de l’argumentation du vendeur qui passe de "je m’en sers pas" à "c’est super utile pour moi en tant qu’accès". Compliqué de discuter rationnellement avec ce genre de personne, si je lui dis "vous pouvez faire votre accès comme souhaité" il va me sortir qu’il n’en n’avait jamais eu l’intention (ce qui est le cas à mon avis…).
Or, nous avons tous deux intérêt à conclure… mais pas à n’importe quel prix.

Vous m’avez mal compris. L’accord prendrait bien sûr la forme d’une servitude de vue enregistrée par le notaire. Simplement dans la présentation de l’offre je peux éviter le gros mot "servitude".
Concernant la fenêtre, ça sera dans le permis de construire. La maison n’est pas construite