Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

A noter que cet investissement a déjà été indiqué aux associés dans le BTI 3T/2020, paru en octobre 2020.

Les "informations" de Primalliance sont généralement juste la reformulation d’informations déjà disponible depuis un bon moment.

Bonjour,

J’ai entendu à 2 reprises le patron de Sofidy dire que l’avantage de ses "vieilles" scpi par rapport aux scpi plus récentes, c’est qu’elles ont investi "tout au long du cycle immobilier", et donc à des prix plus ou moins hauts. J’ai un peu de mal à comprendre cet argument, les scpi étant expertisées annuellement je ne vois pas ce que cela change pour un nouvel associé, sauf si sofidy estime que ses anciens biens sont sous-valorisés par les experts ? (ce qui n’aurait pas que des avantages, en particulier pour les anciens associés). J’oublie quelque chose ?

Merci.

Je pense que l’argument cible l’associé qui est conscient qu’il le restera de nombreuses années (il ne sera un "nouvel associé" que pendant fort peu de temps), et signifie simplement qu’ainsi, le risque de tout investir quand le marché est au plus haut (risque que tout associé d’une nouvelle SCPI, ou d’une SCPI qui collecte dans l’année 50% ou plus de sa capitation, courre effectivement) est évité.

Ca ne signifie pas que, si le prix des actifs immobiliers est aujourd’hui au plus haut, celui qui achète une part aujourd’hui ne sera pas perdant demain.

Mais le patrimoine dont il disposera à terme (avec les plus et moins values associées) aura été acquis progressivement, à des prix lissés dans le temps au fur et à mesure des évolutions du marché.

Ca ne signifie pas que le prix des parts comporte (à un moment donné) un quelconque discount : le patrimoine de la SCPI est bien évalué à sa juste valeur, et le prix de la part reflète cette juste valeur.

Larguer des actifs majoritairement vides et afficher une plus-value de cession, c’est vraiment une bonne gestion. D’autres gestionnaires arrivent à tirer une moins value en vendant des actifs loués… Sofidy fait vraiment la preuve de son sérieux…

Il me semble que l’écart constaté par Surin puisse être expliqué de la façon suivante :

1 - L’évolution de la capitalisation d’une SCPI à capital variable au cours de l’année N (Cn - Cn-1) - est égale au produit du nombre de parts souscrites au cours de l’année N (Sn) par la valeur de retrait au moment de la souscription (Vn) moins le produit du nombre de parts retirées au cours de l’année N (Rn) par la valeur de retrait au moment de la souscription des dites parts (Vi) qui peut être bien entendu inférieure à la valeur de retrait payé par l’associé qui vient compenser le retrait.

L’écart constaté (10,51 m€) est donc la plus-value des (heureux) associés vendeurs.

Cela correspond à la formule suivante :

Cn - Cn-1 = Sn * Vn - somme((i=1 à N)Ri*Vi) ou Ri représente le nombre de parts retirées en année N et achetées en année i et Vi la valeur de retrait en année i.

J’espère avoir été clair !

2 - Un exemple chiffré avec une SCPI pour laquelle les données historiques sont facilement disponibles : Aestiam Cap Hebergimmo (en cours d’élaboration).

Il convient de prendre en compte la possibilité d’avoir plusieurs valeurs de retrait dans l’année en cas d’évolution du prix de souscription au cours de l’année.

La formule se complexifie et devient :
(en cours d’élaboration).

Le tableau ci-dessous rassemble l’ensemble des données nécessaires à la vérification :
(en cours d’élaboration)

Canyonneur

PS : je suis associé des 2 SCPI citées

Dernière modification par Canyonneur75 (07/04/2021 08h03)

Etrange, le rapport annuel 2020 a été enlevé du site de Sofidy.
Impossible de mettre la main dessus (mais celui d’Efimmo est disponible).

EDIT : c’est bon à présent !
Bizarre, il n’était plus disponible quand j’ai récéupré le RA d’Efimmo1 ce matin. Bref…

Dernière modification par maxicool (08/04/2021 11h52)

Je l’ai.
On reprenant le tableau présent sur la 1ère page du bulletin trimestriel, on a par trimestre le nombre de parts en brut et en net (par soustraction).
Nous avons donc 791 558 parts souscrites dans l’année
x 337 € on a bien nos 267 M€ de collecte brute
si on enlève les retraits de 310 572 parts au prix de souscription de 337€ on a bien les 162 M€ de collecte nette qui correspond à la variation de capitalisation sur l’année.
si on enlève les retraits de 310 572 parts au prix de retrait de 303.30 € on a bien les 173 M€ de collecte nette de Sofidy.
Sofidy a donc une vision en cash sur le compte de la SCPI parce que les retraits se font logiquement au prix de retrait.
Je préfère toutefois conceptuellement l’autre approche, cela me semble plus logique que la collecte nette corresponde à la variation du nombre de parts sur l’année.

Le dernier rapport annuel ne précise plus clairement la part de logistique / activités dans les actifs en valeur vénale (ils ont classé cela dans "autres" en mélangeant avec les campings, les hôtels, les résidences étudiantes…

Je trouve intéressant d’avoir une diversification vers la logistique…
J’ai repris les RA depuis 2008 pour voir l’évolution de ce secteur. C’était aisé de s’y retrouver car les rapports annuels sont clairs et toujours construits de la même manière (merci à la SDG !).

On est donc passé de 1,43% au 31.12.2008 à 3,41% au 31.12.2020 pour le secteur logistique / activités.



A noter 2 ventes récentes de locaux logistiques avec une belle PV :

- Titres de la SCI Cargo Property vendus à Argan, avec une PV de 2,3M€ et un TRI de 30%
- Liquidation de l’OPCI Tikehau Real Estate I (car vente des actifs) avec une PV de 2,3 M€ et un TRI de 13,70%.

Et un engagement d’acquisitions sur 2 autres actifs :

- SICAV-SIF European Logistics Fund : il reste encore un appel de fonds de 1,6 M€
- SCSP Green Oak Europe Core Plus Logistics : il reste d’autres appels de fonds pour 12 M€

EDIT : orthographe

Dernière modification par maxicool (08/04/2021 20h49)

Bulletin T1 2021 disponible

Trésorerie disponible 112M€ (105M€ dans le rapport annuel 2020)

Collecte net de retrait : 42M€
Dividende prévisionnel 2021 : 14.50-15.25 (14.88 en 2020)

Immorente a écrit :

La Société de Gestion indique une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2021 au mieux de ses connaissances à la date du 16 avril 2021
entre 14,50 € et 15,25 €, fourchette qui sera ajustée au cours des prochains trimestres.

Investissements
Mise en avant de l’investissement Greenoak Logistics déjà évoqué dans le bilan annuel 2020

Immorente a écrit :

Au 31 mars 2021, votre SCPI est engagée dans des investissements pour un montant total de 95 M€ à la fois en immobilier direct et sous forme de
participations dans des sociétés immobilières.
Ces investissements portent sur des thématiques de diversification comme le thème de la "silver économie" (l’ensemble des produits et services à
destination des seniors), l’éducation, la logistique et sur des bureaux au coeur de métropoles européennes.

Arbitrages

Immorente a écrit :

Au cours du trimestre, votre SCPI a poursuivi la politique de recentrage de son patrimoine en arbitrant 8 actifs non stratégiques, principalement vacants,
pour un montant net vendeur de 3 438 K€, s’établissant à plus de +7 % au delà des dernières valeurs d’expertises et générant une plus value nette de
fiscalité de 38 K€.

Taux d’endettement 
13.0% (T2-20)
12.6% (T3-20)
11.8% (T4-20)
12.4% (T1-21)

TOF 
93.8% (T2-20)
93.12% (T3-20)
93.19% (T4-20)
93.08% (T1-21)

TOP 
91.84% (T2-20)
91.60% (T3-20)
91.69% (T4-20)
91.46% (T1-21)

Capitalisation 
3.43M (T220)
3.45M (T3-20)
3.48M (T4-20)
3.52M (T1-21)

Différences T4 - T1

Géo
Pratiquement inchangé

Sectorielle
Egalement inchangé

La baisse semble structurelle en effet, de façon anecdotique il m’a semblé constater des nouvelles locations avec des rendements en baisse constante, à confirmer par d’autres éventuellement ou une étude plus robuste ?

Sur T1 2021 la baisse est comparativement au T1 2020 si je ne m’abuse, donc pre-covid ? Forcément peu flatteur, en suivant cette logique T2 2021 devrait soutenir une comparaison plus favorable au T2 2020

Sur les relocations/renouvellements évoqués on remarquera

Immorente a écrit :

Arcueil - Avenue Aristide Briand
Renouvellement de l’actuel locataire sur 4 097 m² de bureaux à un loyer annuel de 813 K€, soit une baisse de 11,9 % par rapport au loyer précédent (à surface constante). Cette baisse permettant le maintien du locataire actuel pour une durée ferme de 6 ans.

Et deux surfaces à Paris soit stable soit en augmentation.

Il me semble que les stratégies actuelles semblent d’être moins agressifs dans les rendements demandés pour sécuriser des rentrées de loyers, c’est logique offre loi/demande mais il ne serait donc pas surprenant que les rendements de SCPI en moyenne continue d’être grignotés de quelques dixièmes pour les années à venir (avec des différentiations en fonction de la typologie des actifs et leurs location bien entendu)

Au temps pour moi dans ce cas de figure.
J’avoue que la présentation du tableau me laissait un peu perplexe



Avec un en tête "Du 1er Janvier au 31 Mars 2021" des colonnes "Loyers annuels obtenus", "Loyers annuels précédents", et une différence entre (appelons les ainsi) D5 et E5 dans le tableau qui était de 4.6%.

Il ne s’agit donc pas d’une différence entre les loyers encaissés d’une année sur l’autre (avec accumulation trimestre après trimestre), j’admets ma possible mauvaise compréhension, si je comprends bien la valeur loyer obtenu au T1 2020 n’était pas de 4 355 502€ mais une autre valeur ? (le BT1 2020 n’est plus accessible sur le site Immorente)

Il faut être conscient que ces relocations et renégociations ne concernent,  chaque année, qu’une fraction limitée du patrimoine (Immorente perçoit bien plus que 7 ou 8 M€/an de loyers : c’est plutôt vers 200 M€/an).

Donc, si on constate, par exemple, -10% sur ces relocations et renégociations, portant sur 4% du patrimoine, ça signifie que le total des loyers perçus (à patrimoine inchangé) diminuera d’environ 0.4% à cause de ces relocations et renégociations.