Sylvain78 [14] : étude de cas immobilier (studio en LMNP)

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Le prix d’achat me semble élevé par rapport au prix moyen des ventes à Cean
Le site meilleurs agents donne : 2194 alors que vous êtes à 52,3/16=3270 euros/m²
De plus le bien est vendu loué, ce qui engendre habituellement une décote de 10 à 20 % en fonction du nombre d’années de bail encore à courir.

2 - Quel est le statut de ce local, forme t’il un lot de copropriété que vous posséderez à 100%. La destination et l’usage de ce lot est il l’habitation ? En résumé, la transformation et la division ont elles été faits selon les règles ? Demander à consulter le règlement de copropriété et plus particulièrement l’état descriptif de division. Ces documents peuvent être obtenus auprès du service de la publicité foncière dont dépend le bien (service payant : de 50 à 80 euros en général), selon un processus décrit dans de nombreux autres posts sur ce site….
Demander à ce que ces points soient bien précisés dans le compromis de vente et qu’il soit indiqué que le bien vendu est à usage d’habitation…

3 - Rue passante : c’est un avantage - du passage donc baisse des risques d’intrusion, commerces et moyens de locomotion à proximité - et un inconvénient qui est commun à tous les RDC. Pour moi la cible de ce type de bien à la location est les jeunes actifs qui peuvent aimer des biens atypiques ou des commuters qui veulent disposer d’un logement pour les quelques nuits qu’ils passent à Cean. L’entrée dans le studio se fait elle depuis l’immeuble ou depuis la rue (risque d’intrusion brutale - home jacking) ?

4 - Le cash flow est juste positif parce que vous faites un apport important - il faut déterminer le cash flow avec 45 000 € de crédit et comparer cela avec d’autres biens sur Caen.

De plus, il semble que votre cash flow soit calculé sur votre loyer futur qui sera peut être atteint dans 20 ans, le locataire actuel bénéficiant d’un maintien dans les lieux. Seule parade,  obtenir du propriétaire actuel qui donne un congé pour vente sans augmenter le prix de vente.

5 - Avez vous consulté les PV des AG précédentes, le diagnostic énergétique du logement…. ce qui peut être annonciateur de dépenses prochaines ou futures. De même pour d’éventuels litiges dans la copropriété…

6 - Comme vous semblez néophyte, importance d’avoir son propre notaire, indépendant de celui du vendeur afin de vérifier que tout est bien bordé pour cette vente atypique (cela n’augmente pas les frais de notaire - les 2 notaires se les partagent bien que presque tout le travail soit fait par le notaire du vendeur, votre notaire se contentant de relire et interroger sur le projet d’acte authentique  et relancer si les délais s’allongent - il vous en saura gré pour vos prochaines acquisitions…).

Dernière modification par Canyonneur75 (06/04/2021 09h51)

Si vous voulez que vos locataires restent longtemps, 16m² ça va faire petit. (à ponderer en fonction du quartier, des autres nuisances etc). 1 bail / 2ans ça paraît déjà optimiste.

La rentabilité est vraiment pas terrible.

Pour démarrer, un "petit" bien c’est cool, mais il doit y avoir moyen de trouver quelque chose d’un peu plus rentable (et un peu + grand vu la distance) sans pour autant prendre beaucoup plus de risque.

lachignolecorse a écrit :

Je crois qu’il faudrait changer les piles de votre calculatrice :
(265×12−250−80−200
−17×12−250−150−500)
÷52 286=2,9%.

Vous avez pris le loyer CC, en HS, je tombe sur 2,6% net avant impôt.

Après passage en meublé, effectivement, on monte à 3,3% (j’ai pris 295 CC, donc 280 HC pour le calcul).

Vraiment pas folichon.
J’ai bien envie d’évoquer les SCPI pour un rendement similaire et moins d’ennui.

Merci à l’ensemble des intervenants  !

En effet le bien me semble trop élevé par rapport à différents sites, j’avais pensé faire une offre à 40K€ FAI (si je devais réellement faire une offre).

Le local forme un lot dans une copropriété de 10 lots, cela a bien été acté dans les PV (je n’ai pas pu encore consulter ces PV, mais d’après les dires de l’agent immobilier c’est bien le cas).

L’entrée est directement depuis la rue, sans passage par les parties communes de l’immeuble.

En effet le rendement a été calculé via le site rendementlocatif.com avec un loyer de 295€ + 15€ de charges, de plus j’ai indiqué 4% de vacances locative et une revente à 50K€ au bout de 12 ans.

Il est vrai que je suis complètement novice dans l’investissement locatif. Et je dois avouer que j’ai une peur bleue de me faire avoir, je me méfie énormément de certaines "formations" qui sont trop alléchantes pour être vraies

Laucyn a écrit :

Pourquoi sur Caen exactement ?

Simplement car c’est une ville assez étudiante, mais en même temps proche de la mer (ce qui pourrait me permettre la location via AirBnB si je tombe dans une vacances locative trop longue l’été). De plus c’est assez proche de chez moi 2h de route. Enfin j’aimerais dans un premier temps commencer petit, et Caen m’offre l’opportunité d’acheter un studio pour une somme modique (impossible en IDF)

Le calcul de base n’est pas correct, voulez vous dire 45k€ d’achat + 2500 frais agence + frais de notaire ?

Bonjour,
Comme le 78 de votre pseudo ne doit pas correspondre à votre année de naissance, j’imagine que c’est votre département de résidence / naissance!

Dans le 78 donc, vous devriez pouvoir trouver des studios dans des budgets raisonnables (60K€) qui se loueront avec une rentabilité potentiellement plus élevée et vous épargnant les 2h de route pour faire état des lieux de sortie / entrée. Potentiellement en meublés, car sur des petites surfaces vous pouvez toujours avoir de la demande en meublée, sans forcément que cela vienne des étudiants.