Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport…

Bienvenu Caro62 !

Quelques remarques : 

Je ne suis pas sur que votre manip (moduler l’échéance du prêt RP pour améliorer la capacité d’emprunt temporairement, puis revenir au montant de l’échéance antérieure) soit nécessaire (votre dossier ne passe-t-il vraiment pas sans, même en expliquant que vous pourriez modifier l’échéance, que votre "reste à vivre" vous permet d’épargner effectivement encore XX € depuis N années, etc. ?), ni qu’elle soit sans risque (il faudra lire les clauses détaillées du nouveau prêt et il est probable que vous deviez signaler une évolution significative de votre solvabilité (et si le ratio d’endettement était un paramètre essentiel pour accorder le prêt, sa détérioration est assurément une évolution significative) sous peine de risquer la déchéance du prêt.

Je ne suis pas sur que les investissements que vous envisagez soient adaptés à votre situation (on ne connait pas vos objectifs, votre TMI IR, comment exactement vous compter financer cet investissement, le taux d’intérêt de votre prêt RP, etc. et tout ceci aiderait à émettre un avis plus pertinent). En particulier, si vous réalisez cette opération, votre patrimoine sera investi à + de 90% en immobilier (en fait à bien plus de 100% si l’immobilier pèse 400-500k€, pour un patrimoine de 100-200k€ en tenant compte des prêts de 300k€ encore en cours -les montants sont des approximations mais l’ordre de grandeur est celui-ci-), et l’immobilier ne semble pas être une classe d’actif à même de prendre beaucoup de valeur dans les prochaines années (car les prix sont déjà très hauts), et comporte même des risques sérieux de baisse, et est très fortement taxé au niveau des impôts. Pourquoi donc vouloir ainsi acquérir encore de l’immobilier ?

Je comprend mieux la stratégie que vous envisagez. Dans votre situation, elle se défend.

Cependant, je ne pense pas que ce soit aussi évident que cet investissement s’autofinance, car vos calculs oublient de retirer le supplément d’IR de les prélèvements sociaux qu’il faudra payer un jour (sauf si vous pensez pouvoir rester avec une activité de LMNP déficitaire assez longtemps), le renouvellement des meubles, et font l’hypothèse que vous n’aurez aucune vacance locative et aucun impayé.

A votre place, je consulterais les prêteurs dans un premier temps avec les mensualités actuelles de l’emprunt RP (quitte à changer si ça s’avère nécessaire).

Philippe30 a écrit :

Vous avez tout compris sur la partie investissement immobilier
Reste à appréhender la partie fiscale , travaux , location , problèmes en tout genre.

En fait, j’ai regardé l’aspect fiscal et le statut lmnp réel simplifié me semble être le plus adapté à mon cas car :
-pendant le début de de remboursement du prêt, une grande partie du résultat est gommé par le cumul ( intérets , frais agence, comptable….) donc imposition nulle puis faible
-on peut différer les amortissements en réserve depuis l’achat dès que le résultat devient positif

On obtient donc une dizaine d’année sans imposition notable. Viendra ensuite le moment des gros travaux conséquents (comme les fenêtres dans mon exemple), mais d’ici 10 ans je devrais pouvoir provisionner environ 200 000€ donc de quoi voir venir. (ou les financer par un prêt?)

Pour le côté travaux, j’ai un auto entrepreneur de confiance qui travaille pour moi depuis quelques années

La gestion de la location serait par contre un tout nouveau domaine pour moi. Je travaille dans un pharmacie donc je côtoie déjà certains mauvais payeurs et bonimenteurs…. J’ai tous les extrêmes de la société (ceux qui font les malheureux car ils n’ont pas d’argent pour acheter le lait du bébé ou le sirop du petit dernier mais qui sont garés devant votre commerce avec une grosse allemande, le multi-propriétaire bailleur qui bénéficie de la CMU par le biais du résultat fiscal négatif, l’ouvrier courageux qui n’ose pas vous demander une facilité de paiement mais qui vous est éternellement reconnaissant de l’avoir dépanné ponctuellement…)
Nous sommes parfois plus assistantes sociales que pharmaciens.

GoodbyLenine a écrit :

Cependant, je ne pense pas que ce soit aussi évident que cet investissement s’autofinance, car vos calculs oublient de retirer le supplément d’IR de les prélèvements sociaux qu’il faudra payer un jour (sauf si vous pensez pouvoir rester avec une activité de LMNP déficitaire assez longtemps), le renouvellement des meubles, et font l’hypothèse que vous n’aurez aucune vacance locative et aucun impayé.

Rassurez vous je suis lucide sur les difficultés de l’activité de loueur. J’entame juste mes recherches et le bien cité en exemple ne m’intéresserait qu’avec une bien plus forte décote.
Je compte dans mes calculs sur une perte de 10% des loyers à cause du cumul vacance locative (turnover des étudiants) et impayés (même si la caution parentale est un plus comparé aux autres types de location).

@Caro62

Vous me semblez très au fait de l’investissement immobilier et aussi très prudente et lucide.

Je vous conseille de commencer par petit , penchez plutôt pour du 25 à 30 M2 de type T1 ( salon chambre + cuisine ) c’est ce qui se loue le mieux et vous toucherez une large population de jeunes , de jeunes couples , de quarantenaire en changement de vie.

Le T1 est meublable à moindre frais via le bon coin , laissez tomber l’amortissement des meubles ( un canapé à 80 € d’occasion vous couteras moins cher qu’à 400 € et durera aussi longtemps).

Amortissez comptablement votre bien , achetez en fin d’année pour signature début d’année comme cela vous passez les frais d’achat sur l’année , l’année d’après en fonction des intérêts d’emprunt  vous voyez si il faut démarrer l’amortissement ou pas.

Quand vous démarrez l’amortissement , faites évaluer votre bien par plusieurs agences car vous pourrez utiliser la valeur du bien à la date de début d’amortissement sauf si il a baisser alors utiliser la valeur d’achat….

Prenez un bien sur une durée d’emprunt longue afin de minimiser les remboursements et augmenter les intérêts , n’oubliez pas que si vous avez un résultat positifs vous allez prendre 15,5 % de CSG.

Pensez à votre inscrire dans un CGA  si vos revenus imposables deviennent positifs sinon vous allez prendre une majoration de 25 % , le CGA est déductible au réel à 915 € maximum.

Achetez un premier bien pour vous faire la main sur un an et ensuite foncez à raison de plusieurs par an

Vous devez toujours avoir un cash flow positif afin de pouvoir continuer à acheter même 40 € par mois cela fait toujours 480 € en fin d’année.
Le cash flow positif se calcule après avoir retirer toutes les charges , impôts foncier , assurance etc ….

Vous devez avoir revenus locatifs - charges > 0  cela ne veux pas dire que vous serez imposable car il y a les amortissements

Je pense que vous avez bien compris  cela déjà , si vous avez des questions plus précises , n’hésitez par le forum ou en MP

Philippe

Down to Earth  ou retour au réalité du monde avec ses innombrables injustices.

Nous ne sommes pas les plus à plaindre et je resterais en France.

Merci à mon fan club et à mes fidèles supporters et supportrices