Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ?

<humour on>

Vous pouvez divorcer avant et faire l’extension après.

<humour off>

Désolé, MisterVix, mais vous n’êtes effectivement pas expert en Droit, et  vous faites des raccourcis énormes sur le fonctionnement de la prestation compensatoire.

En cas de mariage sous régime séparatiste, les patrimoines des conjoints sont complètement disjoints. En cas de divorce, on regarde l’évolution des patrimoine, en particulier en regard des revenus, et le juge, en fonction des requêtes des avocats, détermine s’il y a lieu de prévoir une prestation compensatoire, pour corriger essentiellement une operte de niveau de vie d’un des deux conjoints qui aurait "laissé passer ses chances" en faisant "gratuitement" à la maison le nécessaire pour que l’autre puisse faire avancer sa carrière.

Mais ca ne modifie pas le partage du patrimoine de base.

En général, la prestation compensatoire, sous forme de capital, est transférée en nature par que l’époux qui doit la verser n’en dispose souvent pas. Et, dans ce cadre, vous pouvez vous retrouver à transférer une partie d’un patrimoine propre (tel les 100% de la RP du couple) vers le conjoint compensé.

Mais ca n’est qu’un effet induit : l’un des deux DOIT verser un capital à l’autre, il le fait selon ce que son patrimoine propre lui permet, et c’est lui qui "choisit" alors de modifier les titres de propriétés de son patrimoine pour répondre à une obligation, et non le juge qui attribue un bien de Mr à Mme, ce qui serait contraire : à la loi (sic), à la Constitution (en propre, mais aussi parce qu’elle intègre la DUDH), à la CSDF (idem), et à la sacrosainte DUDH.

Xa, je n’y connais rien, je me suis contenté de restituer ce qui m’a été expliqué par mon notaire.

Par contre je connais réellement un collègue dont l’épouse vit depuis deux ans dans leur ancienne RP, dont il est l’unique propriétaire et continue seul à verser les mensualités… Alors un exemple ne fait pas force de loi c’est sûr mais celà demeure possible.

MisterVix a écrit :

Par contre je connais réellement un collègue dont l’épouse vit depuis deux ans dans leur ancienne RP, dont il est l’unique propriétaire et continue seul à verser les mensualités… Alors un exemple ne fait pas force de loi c’est sûr mais celà demeure possible.

Non, vous confondez un droit d’usage, décidé par un juge dans le cadre de la prestation compensatoire ou de l’assistance alimentaire aux enfants, avec une notion qui, ici, est fondamentale : le droit de propriété !

Votre collègue a l’obligation d’héberger son ex épouse, à titre de compensation de la perte de niveau de vie. C’est classique. Ils auraient été locataires, il aurait probablement eu à prendre en charge en tout ou partie le loyer du logement de son ex compagne.

Mais il reste propriétaire unique du bien. Il ne peut pas le vendre tant que son épouse vit dedans, mais si elle quitte le bien (changement de RP pour elle), il en fera ce qu’il veut. En toute logique, il paye seul le crédit d’acquisition d’un bien qui n’appartient qu’à lui.

Rien de bien choquant là dedans.

Pour en revenir à la question posée, j’ai vu passer la notion de remploi, qui n’a AUCUN sens en régime séparatiste. Le remploi signifie "attention, je fais une opération propre, bien que je sois en communauté". On ne peut remployer que dans un cadre où cette notion a un sens, ce qui n’est pas le cas ici puisque par définition les ressources étant séparées, elles sont de facto propres !

Reste que conserver la trace de l’extension permettra de justifier, a posteriori, le fait que l’extension est financée par un seul, et donc qu’il y a enrichissement sans cause de l’autre, ce qui amène à compensation à terme.

Mais on peut aussi passer devant le notaire pour aménager l’indivision du fait de l’extension en question, ce qui gravera dans le marbre cette nouvelle répartition.

Attention à un détail : la dilution du plus faible pourrait "l’énerver", et amener à des sentiments complexes à gérer dans le temps.

Techniquement, c’est une modification de la répartition des parts dans une indivision par apport de votre part. Le notaire pourra vous expliquer cela, mais ca revient effectivement à modifier le titre de propriété pour refléter les nouvelles parts, et cela impliquera de facto un droit d’enregistrement et les émoluments notariés.

Et bien sur la signature des autres membres de l’indivision, qui doivent coaccepter cette modification de manière consensuelle.

En clair : si Mme dit niet, pas de modif possible ! (régime de l’indivision, la minorité peut bloquer toute décision).

La solution sans passage devant notaire consiste à conserver la trace de l’extension et de son financement. Lors de la revente, faire jouer le fait que l’enrichissement, sur vos travaux, de votre compagne implique remboursement partiel des travaux indexés sur la prise de valeur.

En mode conflictuel, ca signifie des avocats qui se tapent dessus, sans aucune garantie.

Maintenant, vous avez les possibilités, à vous d’estimer les risques :
1) si vous demandez à Mme "ca tee va si tuu ne possèdes plus que 5% de la maison vu que je vais faire les travaux", vous prenez le risque qu’elle le prenne mal voire très très mal. Plus d’un divorce ou d’une séparation commence par un conflit sur la répartition des dépenses "de vie"

(je connais plus d’un divorce engagé du simple fait de la question : on est en communauté, et en fait ca serait mieux si on était en séparation)

2) si vous ne dites rien et passer en douce, plus tard, ca risque de vous revenir en pleine face, et vous risquez de devoir négocier cela avec des avocats interposés et leurs honoraires. Cela dit, si on part en mode séparation conflictuelle, on n’est plus à ca près. Mais on peut passer d’une séparation amiable à une séparation conflictuelle lorsqu’arrive sur la table le "en fait tees 25% ne valent plus que 5% vu que j’ai payé les travaux"
3) vous laissez tomber et, de fait, vous acceptez que votre compagne s’enrichisse de vos travaux, et basta.

Votre choix !

Dooffy a écrit :

Par rapport au dernier message de xazh, il y aurait aussi un 2bis:
Les travaux sont fait en communauté (vous n’êtes pas seul à avoir décidé de faire ces travaux); aussi dans l’idéal il faudrait que les conjoints participent par part équilibrée au financement des travaux (donc 75% pour vous, 25% pour l’autre). De ce fait, pas de modification de quote part, pas de lézard, pas de réévaluation à faire, rien.

Attention, il n’y a pas de communauté, puisqu’ils sont mariés en séparation de biens ! Les travaux sont réalisés sur un bien indivis, ce qui n’est pas la même chose. Cette confusion entre communauté et indivision est fréquente et empêche de bien comprendre le problème.

Au total, le sujet est assez classique :
Si les travaux sont payés par monsieur à 100 %, on considère que ce financement est un apport de "propre à propre" (c’est un apport de son patrimoine propre en direction des patrimoines propres de chacun des deux époux, au pro-rata des % de parts d’indivision). On considère donc que les travaux profitent au patrimoine de monsieur à 75 % et à celui de madame à 25%. Madame aura donc une "créance entre époux" envers monsieur de 25 % x montant des travaux.

Notez aussi qu’il n’y a pas besoin de faire des travaux pour avoir une situation similaire. Il est très fréquent que le paiement effectif du bien soit différent des % de l’indivision, notamment lorsque la répartition du paiement des échéances du prêt est différente des % de l’indivision (exemple : dans l’acte il est prévu 50/50 ; mais paiement des échéances du prêt à 75/25, voire même avec une répartition qui varie au cours du temps ; ce genre de "blague" arrive tout le temps, car les gens ne réalise pas les conséquences de tels "arrangements").

Dans de tels cas, la jurisprudence est très claire : la répartition des parts de l’indivision reste celle indiquée par l’acte authentique ; la différence entre la répartition des parts de l’indivision et le paiement effectif s’analysant comme une créance entre époux.

Pour autant, comme le dit xazh : si le sujet est très clair sur le plan théorique, dans la pratique, dès qu’on s’écarte de la répartition prévue par les parts de l’indivision, c’est un réservoir à problèmes, surtout si l’on ne conserve pas suffisamment la preuve de qui a payé quoi.

Vous avez pris un risque en achetant un bien ? Présenté comme cela, madame a pris aussi un risque.

Non vous n’avez pas pris un risque, vous avez acheté un bien en commun avec une clef de répartition. A vous de régler les travaux suivant cette clef de répartition. Lorsque vous reviendrez, chacun empochera sa part, conformément à ce qu’il a versé.

J’ai cette situation sur le premier bien acheté en indivision avec mon épouse (75/25). Il suffit de respecter cette règle et il n’y aura jamais de conflit. La plupart des soucis proviennent des séparations où la répartition n’est pas respectée à un certain moment (achat, travaux, entretien) et cela mène systematiquement à une dégradation des relations.

Quelle a été la répartition du paiement des mensualités de l’emprunt entre Mr et Mme ?

Si pour l’emprunt, Mr a versé X et madame à versé Y,, alors :
- monsieur a versé 85+X
- madame a versé 5+Y

Comme la rentabilité de l’achat est 340/380=0.895 alors :

Monsieur doit récupérer (85+X)×0.895
Madame doit récupérer (5+Y)×0.895

Dernière modification par lachignolecorse (27/07/2020 17h33)

Bonjour,

Je me permets de rebondir sur ce post car j’ai une situation assez similaire, cependant le montage reste à définir:

Achat d’un bien en cours (compromis de vente signé il y a quelques jours).

Nous rembourserons le prêt à part égale même si nos revenus sont légèrement différents.

Nous souhaitons également réaliser des travaux qui seront importants (extension + rénovation énergétique) et financés par apports de mon côté uniquement (aussi via l’aide de mes parents).

Ainsi, nous pensons à la création d’une SCI (répartition des parts à 50-50) et le financement des travaux se ferait par un apport en compte courant de la SCI de mon côté.

Je précise que nous sommes PACSÉ en séparation de biens.

Je me pose la question si ce montage est le plus simple et si la SCI s’impose dans ce cas.

Dwup