Lollip [33] : étude de cas immobilier (montage pour transmission et plus-value)

Merci pour votre retour.

J’ai du ne pas être claire dans mon message initial, je reprends vos points :

- à moins de mettre un gros apport,  les cashflow seront très négatif vu la très faible rentabilité.
> C’est bien le cas, les cashflows seront très négatifs : mes parents ont toujours procédé ainsi sur leurs investissements.
Ce sont mes parents qui payeront ce cashflow négatif pendant les 15 ans, ils ont fait leurs calculs et cela leur convient (un précédent crédit à cashflow très négatif vient de se terminer), les banques suivent également.
Une fois les 15 ans terminés, et donc l’emprunt remboursé, mes parents profiteront des loyers en complément de revenu.

- comme à priori les donations de 100k€ ont déjà été faites, il ne faut plus compter dessus pour ces appartements.
> Justement, nous ne comptons pas dessus ; je signalais "nous utilisons déjà les 100k tous les 15 ans pour les autres appartements" afin d’éviter que quelqu’un ne nous suggère cette possibilité.

- vous louez meublé ou nu? Si meuble > la sci sera is forcément.
> L’appart B sera en nu, Pinel.
Nous hésitons encore pour l’appart A ; d’où l’hypothèse 3 s’il est en nu (SCI IR), et hypothèse 4 s’il est en meublé (en nom propre).
Comme indiqué, nous partons sur l’hypothèse d’une forte plus-value pour ces appartements, ce qui éliminerait donc a priori la SCI IS.

- vos freres/sœurs sont aussi intéressés par les placements immobiliers?
> Pas du tout.
Evidemment on ne les exclut pas et on essaie de les inclure dans la décision, mais elles concluent "on vous fait confiance, faites ce que vous voulez".
Nous avons la chance d’être une famille très soudée ; ça ne me pose pas de problème d’être la seule enfant à y passer du temps et que ça "profite à tout le monde". C’est mes parents qui prendront la décision finale, mes sœurs ne me reprocheront pas de les avoir aidé à mieux comprendre les avantages et inconvénients des différentes solutions.

- il y a peu de chance qu’un pinel prenne beaucoup de valeur sur 15 ans
> Je sais. Mais mes parents connaissent très très bien leur marché immobilier. Tous les appartements qu’ils ont acheté ont pris beaucoup de valeur, Pinel compris.

J’ai bien conscience que cette stratégie (cashflow très négatif, rendement très faible, en visant une forte plus-value, qui plus est sur du Pinel) est à l’opposé de ce que pratiquent les investisseurs du forum. Mais c’est la stratégie choisie par mes parents, et elle leur a suffisamment réussi pour que je n’essaie plus de les changer là-dessus ; j’essaie juste de m’assurer que notre compréhension des montages financiers est correcte, et qu’on ne passe pas à côté de quelque chose de plus pertinent.

- à quand remontent leurs débuts dans ces investissements immo ?
> Ils se sont lancés dès le début de leur vie pro, il y a une 30aine d’années.
C’est allé relativement vite, comme ils ont à chaque fois pris les emprunts les plus courts possibles (généralement du 12-15 ans) avec apport.
Je peux développer davantage si cela intéresse certains, mais le modèle n’est pas reproductible pour tous : mes parents avaient le statut fonctionnaire ce qui rassurait les banques, et ont eu très rapidement des salaires importants.

- et la dernière donation à 100K€ a eu lieu récemment ou vous êtes proche des 15 ans de délai ?
> Il y a 4 ans à peine !
Et pour tout dire, sans prendre en compte les 2 nouveaux apparts objet de l’étude de cas, il reste 2 millions d’immo à transmettre… donc on ne peut vraiment pas compter sur ces 100k tous les 15 ans pour les 2 nouveaux apparts.

Un membre du forum m’a gentiment mis en contact avec un notaire compétent et rapide ; je m’auto-réponds donc, au cas où cela serve à une autre personne plus tard dans le même cas que moi.

Lollip a écrit :

Souhaitant investir dans un nouveau Pinel, mes parents sont tombés sous le charme de deux apparts sur plan (…) L’idée est que mes parents payeraient les apports, et les emprunts (avec l’aide des loyers) pendant 15 ans, en bénéficiant du Pinel. (…) Mes parents créeraient une SCI IR à leurs deux noms, souscriraient à l’emprunt, puis nous feraient donation de la quasi totalité de la SCI en nue-propriété, en se réservant l’usufruit. Comme en SCI la valeur du bien est diminuée du montant de l’emprunt, le montant correspondant à l’usufruit serait très faible, donc frais de donation quasi nuls. Mes parents verseraient chaque mois pendant 15 ans la différence entre les loyers et le remboursement de l’emprunt. Comme ils possèdent l’usufruit, ils bénéficieraient des loyers, et du Pinel de l’appart B.

Notaire a écrit :

Si le bien est la propriété d’une SCI, les associés qui veulent bénéficier de l’avantage Pinel doivent s’engager à conserver la totalité des titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location. Ainsi, la cession à titre gratuit ou à titre onéreux du logement pendant la période où l’investisseur s’était engagé à louer emporte la remise en cause de l’avantage fiscal.
Il en est de même en cas de démembrement de propriété du bien ou des parts durant la période d’engagement de conservation (sauf si le démembrement résulte du décès du conjoint soumis à imposition commune). Cf. BOI-IR-RICI-360-40§20

Les parts des sociétés dont le droit de propriété est démembré elles non plus ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Si le porteur détient à la fois des parts sociales dont le
droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de l’avantage fiscal que sur les titres acquis en leine propriété. BOI-IR-RICI-360-10-20 n° 10, 30-7-2013 renvoyant à
BOI-IR-RICI-230-10-20 n° 20, 18-3-2013.

En résumé : le démembrement des parts de SCI n’autorise pas l’application du dispositif Pinel, que le démembrement ait lieu avant l’engagement ou pendant la période d’engagement.

Comme le Pinel était le but premier de l’achat de mes parents, nous laissons donc tomber la SCI, et mes parents achèteront comme d’habitude en nom propre.

Lachignolecorse a écrit :

Je conseille à vos parents d’aller voir un fiscaliste car ils n’arriveront pas à optimiser la transmission de leur patrimoine immobilier sans quelques astuces juridiques, voire quelques arbitrages tant qu’ils le peuvent.

Nous avons bien déjà réfléchi à la transmission de leur patrimoine immobilier déjà existant ; l’étude portait uniquement sur ces deux nouveaux appartements.

Bonjour,

Décidément, le patrimoine préexistant de mes parents suscite davantage de réactions que ma demande initiale

Concernant ce patrimoine préexistant : mes parents ont déjà consulté un professionnel, ils y ont réfléchi, fait les calculs, et ils ont choisi une stratégie qu’ils suivent. Celle-ci devrait permettre de réduire les frais de transmission au strict minimum.
Peut-être que je posterai sur le sujet un jour, mais aujourd’hui ils n’en ont ni l’envie ni le besoin.

Ma demande de conseil portait donc bien uniquement sur ces deux nouveaux appartements.