LMNP : les déductions possibles en régime réel

DDtee · #401

Je plussois @MichMouch, des outils oui mais à condition que ce soit justifié (pour faire des économies c’est un bon argument) et dans des proportions de coût raisonnable. Pas la surpermachine outil Metapabo ou Makitichi hors de prix pour fixer 3 clous.

Aucun soucis pour déplacement, restauration etc

toto2020 · #402

Bonjour,

Je viens d’acheter un appartement que j’aimerais louer. Je voudrais vite envoyer la déclaration de début de l’activité PO i mais je ne suis pas encore tout à fait décidé concernant le régime car je n’ai pas pu obtenir de rdv avec un comptable pour simuler ma situation. J’ai pensé le louer LMNP au régime réel simplifié afin de pouvoir déduire les frais de notaire, d’agence et des meubles.

Si je déclare LMNP et régime réel maintenant mais je change d’avis plus tard dans l’année et aimerais changer pour le micro BIC est-ce possible et à quelle date?
(j’ai trouvé formulaire 2031 2e jour ouvré mai année N ou 1er février année N pour année N?, Aussi j’ai trouvé que je peux me décider jusqu’ à la déclaration des revenus dans un an?)

L’engagement au régime réel est pour combien de temps et comment cela ce renouvèle?
( J’ai trouvé toutes sortes de réponses 1.2.3 ans?)

Je pense déclarer le jour de la signature de l’acte d’achat en tant que début d’activité, histoire des 15 jours pour les frais de notaire, agence et aussi j’ai une facture de meuble de ce jour-là.

Merci de vos réponses!

DDtee · #403

L’engagement est pour 3 ans.

Concernant le délai pour la POi, il est normalement de 15 jours suivant le début d’exploitation du bien (date de bail avec locataire) mais il y a une vraie tolérance (certains déclarent 1 ou 2 ans après sans soucis connu jusqu’alors).

zmeuh · #404

L’option est valable pour 2 ans, et vous devrez envoyer un courrier au SIE avant l’expiration de la période.

Mais si vous indiquez le choix du Micro-BIC sur la déclaration P0i , vous pourrez malgré tout opter pour le régime réel avant début mai.

impots.gouv.fr a écrit :
Lors du début d’activité

Vous pouvez indiquer votre choix pour l’imposition à un régime réel d’imposition (régime simplifié d’imposition ou régime réel normal) sur la déclaration d’existence P0i remise à votre centre de formalités des entreprises (greffe du tribunal de commerce pour les LMNP). A défaut, vous signalez votre volonté d’opter pour le régime réel par le dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes ) dans les délais. Celle-ci doit être souscrite de façon dématérialisée au plus tard le 2ème jour ouvré du mois de mai.

En cours d’activité

Vous pouvez être imposé à l’un des régimes réels (régime réel normal ou régime simplifié d’imposition) en exerçant votre option par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février N au titre de l’année N pour une déclaration à déposer en N+1.

Dans tous les cas

Votre option est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement.

Si vous souhaitez revenir à un régime micro, vous devez dénoncer cette option au plus tard à l’expiration de chaque période, par lettre auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).

Source: https://www.impots.gouv.fr/portail/part … imposition

toto2020 · #405

Merci pour ces informations!

Si j’ai acheté l’appartement le 13.01.2020 mais ne déclare le début de l’activité qu’en mars par exemple, puis -je déduire mes frais de notaires, frais d’agence, la taxe foncière et les factures de meuble datant du 13.01?

Pourrais -je être impacté si je déclare tout de suite une activité alors que je pense le louer seulement en février -mars?

IndianIggyJoe · #406

Bonjour,

Vous ne pouvez pas déduire des dépenses faites avant la date de votre début d’activité. Ainsi, dans votre exemple, vous perdez la déduction des frais de notaire et éventuels frais d’agence.

Si vous achetez un bien dans le but de faire une location LMNP au régime réel, le plus avantageux est de mettre la date de signature de l’acte de vente comme date de début d’activité.

toto2020 · #407

Merci beaucoup! Oui mon but est de pouvoir déduire ces frais. Je me vois donc obligé de déclarer vite le début d’activité "au pif" c’est à dire le régime réel simplifié et me dire que si jamais d’après la simulation comptable il en ressort que le micro-BIC serait plus intéressant je pourrais toujours changer cela jusqu’ en mai.

Mais bon, logiquement avec des frais de notaire de 6100 euros et des frais d’agence de 6000 euros plus la taxe foncière de 750 euros, meubles de 4000 euros, charges, assurance, frais de comptable le réel simplifié me semble avantageux pour à peu près 6600 euros de loyer encaissés charges comprises pour 2020.
Normalement l’ensemble des frais de notaire peut être déduit ou amorti?

m0mal · #408

dkee34 a écrit :
Amortissements :(en fonction des préconisations de votre comptable).
: Les frais d’agence peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte.
: Les frais de notaire peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte.

Premier message de ce fil…

A mon sens, ces questions doivent avoir trouvé réponse avant l’achat d’un bien. Votre expert comptable saura vous conseillez sur le choix de tel ou tel régime en fonction de vos éléments.

IndianIggyJoe · #409

Les frais de notaire et d’agence passent en charges et non en amortissement.
Vous pouvez toutefois les faire passer en amortissement sur 30 ans si vous les intégrez à la valeur de votre bien.
Mais cela reste une "bidouille" et je ne suis pas sûr que ce soit gagnant au final par ailleurs.

Pour ce qui est du choix réel ou micro, il n’y a pas à faire de simulation : avec 12100 euros de frais de notaire + frais d’agence, vous couvrez déjà presque 2 fois vos revenus annuels estimés : Vous êtes donc gagnant puisque l’option régime réel est valable pour 2 ans.

tdbchess · #410

Bonjour,

Après avoir effectué quelques devis pour effectuer des travaux dans mon studio et n’ayant pas suffisamment de fond, je me suis décidé à effectuer une partie des travaux moi même.

Je suis en régime réel simplifié.

Pourrai je déclarer l’achat du matériel dans les charges ou amortissement ?

Exemple d’outils (scie sauteuse, scie cloche et d’autres bricoles). Alors bien-sûr je ne vais pas acheter la dernière scie sauteuse haut de gamme mais plutôt dans la gamme moyenne voir basse.

Je ferai peux être également un peu de peinture donc (tout le matos pour peindre et rénover correctement le studio).

L’artisan fera le carrelage et la plomberie.

Merci

Citcit · #411

Bonjour,
Dans le premier message de la file, il est fait mention de : « frais de recherche de locataire et de correspondance (forfaitaire 20€) » comme charge possible pour l’activité LMNP.

Mon comptable me soutient que cette charge ne concerne que les revenus fonciers (location nue réelle par exemple).

Avez-vous une source réglementaire qui confirme la possibilité pour le LMNP aussi ?

Merci,

Pitivier93 · #412

Bonjour Citcit,

Je vous confirme que les 20€ de forfait ne concernent que les revenus fonciers au réel.

En LMNP (au réel simplifié), vous déduisez vos frais réels de recherche de locataires (en autres) sinon c’est un abattement de 50% de vos loyers CC.

manu83 · #413

Bonjour à tous,
Tout d’abord merci pour ce forum et ces échanges très instructifs…
Je suis sur le point d’acquérir un bien déjà meublé (mobilier laissé à titre gratuit par l’ancien propriétaire), pour le louer meublé en usage d’habitation (LMNP au réel simplifié).
J’ai 2 petites questions qui ont certainement déjà été abordées, veuillez m’en excuser par avance…

- Suis-je en droit d’amortir le mobilier d’occasion (que j’estime à environ 4000€) laissé dans l’appartement (cuisine équipée, électroménager, literie, meubles…) sans en posséder les factures ? Si oui, sur quelle valeur ?

- S’agissant d’un bien que je ne souhaite garder pas plus de 10 ans, il me semble plus avantageux de passer les couts de notaire et frais d’agence (env. 16000€) en FRAIS plutôt qu’en AMORTISSEMENT. Es-ce un bon calcul ?

Merci d’avance de vos retours et bon dimanche

M07 · #414

Bonsoir !

Mon avis (à faire confirmer par votre comptable) :
- pour amortir les meubles, à défaut de facture vous devez trouver une évaluation par un professionnel (huissier par exemple, mais attention au coût de l’évaluation).
- Les frais de notaire, étant annexes du bien amorti, font partie du prix de revient de ce dernier, et seront donc forcément amortis. Donc pas besoin de chercher comment les passer en charges.

[Edit] après avoir relu votre message, je vous signale l’intérêt, lors de l’achat, de séparer le mobilier (les meubles) de l’immobilier. Vous ne paierez pas de frais de notaire sur le mobilier, et vous aurez votre évaluation déjà faite. Par contre, il faudra voir avec votre comptable quelle durée d’amortissement utiliser pour vos meubles d’occasion…

Pitivier93 · #415

Bonjour manu83,

Pour les frais de notaire/agence, le plus avantageux est de les passer en charge.

Pour l’amortissement du mobilier, si aucun des meubles ne dépassent 600 euros ttc alors en charge.
Sans facture, pas d’amortissement a moins de faire vous meme la facture du mobilier comme si vous le vendiez a votre activité de LMNP. Ce n’est pas ce que je conseille de faire.

Au plaisir.

Trahcoh · #416

Les meubles doivent figurer dans le compromis de vente.

Si c’est le cas, pas de passage en charge des meubles, il faut considérer le montant total acheté, soit supérieur à 500 euros, et donc amortir. Scinder une facture artificiellement en sous- factures n’est pas conforme à la doctrine fiscale.

gunday · #417

Pour des meubles acheté d’occasion, mon comptable m’avait demandé une attestation sur l’honneur pour la valeur des meubles achetés de cette façon.
Bon, par contre la valeur totale passé ainsi était de 200 ou 300€ sur 2 ans !
Donc 100/150€ par an, pas sûr que le fisc viennent m’enquiquiner pour cette somme.

Par contre, 4.000€ de mobilier pour de l’occasion, ça me semble beaucoup (la valeur des meubles en occasion est rarement élevé).
Pour éviter des ennuis avec les impôts, peut être faire estimer les meubles par un pro (huissier, brocanteur, etc)

Dav26 · #418

Bonjour,
En passe de passer en lmnp (je dois trouver un expert comptable), j’ai compris que les coûts de travaux ne sont pas déductibles /amortissables lors du passage en lmnp puisqu’ils seront inclus indirectement dans la valorisation du bien mis en location (pour amortissement).
En revanche les meubles sont amortissables.
Les éléments de décoration, les luminaires, les éléments de literie (outre matelas, couette, alèse par ex.), les verres, couverts…, sont ils considérés comme meubles ?

Quand vous faites vos courses pour l’aménagement, séparez vous ce qui est inclu dans les charges/éléments à amortir des autres produits (ex : peinture) qui ne le sont pas ?

Bàv.

Pitivier93 · #419

Bonsoir Dav26,

Non, il n’est pas nécessaire de faire la distinction lors de vos achats. C’est votre comptable qui s’en chargera lors de la comptabilisation de vos factures.

witefree · #420

Bonjour,

Peut on déduire l’achat d’un smartphone à 550€ en LMNP; au motif (et c’est la vérité) que c’est mon outil de "travail"; car je suis H24 dessus à répondre par sms au touristes qui arrivent dans mes logements locatif saisonnier, appel au comptable, au syndic, gérer les travaux, les professionnels, envoi d’email, gestion des applications airbnb et booking….

Cordialement

witefree · #421

Bonjour,

Pouvez vous m’indiquer par retour d’expérience via votre comptable, si l’on peut déduire les frais km/essence au forfait, une fois par mois pour aller voir son bien (l’entretenir, voir si il n’y a rien de cassé, faire la poussière, amener des produits dans le cadre d’une loc saisonnière) à 250 km de chez nous ou cette possibilité nous est offerte qu’une fois par an?

Pour répondre à ma propre question sur le smartphone plus haut; mon expert comptable m’a confirmé que cela reste possible si bien sûr cela concerne de la location saisonnière car dépense justifiée par l’utilisation d’internet pour se connecter sur RBNB, appel des clients, appels vers les syndic, entreprises de travaux….

lachignolecorse · #422

Uniquement les frais de carburant suivant barème légal en lmnp. A faire suivant réel.

witefree · #423

Bonsoir,

Mon expert-comptable me dit que la taxe d’habitation des biens que j’ai mis en location saisonnière n’est pas déductible en régime réel, alors que les impôts me l’adresse pour que je la paie.
A-t-il raison?
Je viens de voir sur une video YouTube de Marc Blusky que la taxe d’habitation était bien déductible ?!

Cordialement

Lipton · #424

Bonjour,

Pour les revenus fonciers, il y a les lignes 229 et 230, pour la régularisation des provisions pour charges non récupérables.

Cependant, je ne retrouve pas ces lignes sur la liasse fiscale "LMNP".

Existent-elles ?

A défaut cela voudrait dire, que toutes les provisions pour charges sont déductibles,
même celles qui ne sont pas récupérables ?

Merci par avance pour vos éclaircissements

oz · #425

En tant que lmnp vous relevez des revenus commerciaux BIC et non des revenus fonciers, vous ne pouvez donc pas comparer ces 2 régimes d’imposition…

Vous pouvez effectivement tout déduire mais il convient en parallèle d’imposer les forfaits de charges encaissés de vos locataires

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