Cantopermamia : étude de cas immobilier (maison invendable)

En fait, le plus simple, c’est de discuter.
Quand la personne sait de quoi elle parle, ça se voit.

Un des 2 agents touristiques se disaient savoir car avaient vendu 1 immeuble dans la ville.
Donc pas très très proche du marché!

@Antésite : je n’ai pas la même approche que vous. Et le fait d’avoir été commercial dans un domaine différent mais au fonctionnement très similaire me donne de bonnes indications sur la meilleure manière de motiver l’agent avec qui vous travaillez.

Je vous rejoins sur le fait que l’agent immobilier est avant tout un commercial. Etant payé uniquement à la commission, on s’attend à ce qu’il mette toute son énergie pour travailler ses mandats et "sortir" ses produits. Or lui est plutôt focalisé sur la rentrée de mandats via un travail de prospection incessant. Une fois l’exclusivité signée, il va (ainsi que ses collègues si grosse agence) certes engager un peu de ressources pour trouver un acquéreur (publier l’annonce, rappeler quelques acquéreurs potentiels dans sa base de données). Mais si ces premières recherches n’aboutissent pas, il va avoir tendance à délaisser le produit en espérant que la vente va se faire "toute seule", au gré des contacts acquéreurs à venir. Ce n’est que lorsque la fin du mandat arrive que le produit va redevenir sa priorité, et qu’il va le travailler activement de nouveau.

Le fait de mettre l’agent en concurrence avec un autre est selon moi à double tranchant. Elle est source de motivation car tout (bon) commercial aime les challenges et battre ses concurrents. Mais il va hésiter à engager trop de ressources sur votre mandat car il se dit qu’il risque de travailler pour rien si la vente n’aboutit pas.

L’astuce consiste selon moi à donner un mandat exclusif, sans possibilité pour vous de pouvoir trouver un acquéreur en direct, mais valable sur une durée très courte (par ex. 3 semaines) et non renouvelable. Cela laisse à l’agent le juste temps nécessaire pour faire venir un photographe pro, publier une belle annonce, récupérer les éventuelles infos manquantes (diagnostics, devis d’artisans…), présenter le produit à ses collègues à la prochaine réunion d’équipe, écumer sa base de données d’acquéreurs potentiels, organiser des visites et faire son travail de négociateur. Si le bien est au prix du marché, votre agent sera certain de sortir le produit et toucher sa commission, donc il va se battre pour sortir le produit. Sinon à l’issue de mandat vous ne renouvelez surtout pas, vous contactez une autre agence et recommencez un nouveau cycle de vente avec eux sur le même principe, jusqu’à ce que vous ayez vendu.

@perecastor, ce que vous décrivez fonctionne chez les bons commerciaux.

L’immeuble que je souhaitais vendre est par exemple disponible en annonce à 2 tiers du prix chez un agent immobilier qui n’a JAMAIS eut de mandat sur ce bien et que j’ai viré car incompétent sur le bien dont il avait le mandat (du genre à oublier d’annuler un RDV…)

@cantopermamia, avez vous essayé de vendre en direct ?
Avec une annonce sérieuse et professionnelle ?
Ca vous donnera une vision de ce que subisse les agents immobiliers, des attentes clients, etc.

Au risque de passer pour un rabat joie, le fait que vous n’arriviez pas à vendre un bien immobilier à moins de 100k est très inquiétant…

On est dans un marché de vendeurs actuellement où (presque) tout se vend. J’ai vu des daubasses dans des coins paumés soit être vendus en off market, soit être vendus dans la semaine…

A moins de 100k, (presque) tous les acheteurs (investisseur ou pas) peuvent se positionner…

Il faudrait sûrement rendre le bien attractifs : soit avec quelques travaux ( a minima de relooking) soit, à défaut, faire des devis d’artisans pour résoudre votre "souci".

Peut être pourriez vous mettre quelques photos pour que les forumers vous donnent des idées/des avis?

Bien à vous,

Document a écrit :

Dans son état actuel, tout est à refaire pour mettre aux normes l’électricité, la plomberie,
l’isolation et le reste.
La toiture est en bon état mais la couverture en ardoise sera refaire à terme quoi qu’un n’y ait pas
d’urgence. La charpente est OK.

Ne jamais oublier la règle immobilière : si c’est à rafraichir : il faut refaire tout l’intérerieur, si travaux à prévoir, il faut tout reprendre.
Donc en annonçant qu’il faut tout refaire, vous annoncez que vous vendez une ruine…

Ensuite, pourquoi parler de murs biscornus ?
C’est juste des murs à l’ancienne, qui ont travaillé et avec probablement des fondations légères.
En gros, vous dites c’est ancien, mais attention les murs ont des défauts majeurs.
Si c’est des murs à l’ancienne (avec tout ce qui trainait alentour), ben oui, ça a tendance à bouger, plus ou moins selon le sérieux du constructeur et le besoin (là pour une écurie, on allait pas se prendre la tête)

un expert spécialisé ?
Vous parlez de l’expertise de péril ?
vous êtes sûr de vouloir dire dés le début à un acheteur que la maison a failli être mis en arrêté de péril ?

Quelques remarques sur les photos (pas très grande, donc selon ce que je crois voir) : c’est assez chargé, la mode étant plutôt aux espaces dégagés (et beaucoup de gens ne se projettent pas);
Ensuite, les photos des travaux réalisés n’intéresse personne, ce que veulent les gens c’est le bien en l’état ou il l’achète.

Yes gunday, Ce document n’est qu’un brouillon que j’ai écrit cette nuit etj’ai rajouté des photos à l’arrache pour vous.

Ne jamais oublier la règle immobilière : si c’est à rafraîchir : il faut refaire tout l’intérieur, si travaux à prévoir, il faut tout reprendre.
Donc en annonçant qu’il faut tout refaire, vous annoncez que vous vendez une ruine…

C’est un peu ça et la formule diplomatique est "reconstruction partielle". Lol !

Je parle de murs biscornus parce que c’est à peu prés ça pour préparer les consciences  au pire.

En fait, il suffirait de refaire le mur de façade sur disons deux mètres de hauteur en profitant du chantier pour changer les fenêtres et portes fenêtres du local et on aurait une maison qui repart pour 200 ans.

C’est moche mais solide  et un gars du métier ou qui a déjà construit une maison saurait quoi faire. Ce n’est finalement pas si compliqué que cela.

Oui, je parles de l’expertise de péril qui, si elle mentionne les ardoises de la défunte grange qui filaient chez le voisin, ne dit pas que l’ensemble va se casser la gue**e (s’écrouler au dire du voisin qui voulait m’acheter le terrain = maison) et cette histoire m’a plus rendu service qu’autre chose. C’est pour cela que le le prends cool

Ce rapport est visible pour ceux d’entre-vous qui me demandent le lien en privé.

Non, je ne suis pas sûr, du moins pour le premier contact, de raconter l’histoire du péril mais cela ne me tracasse pas car il va être de toutes façons levé.

Je vais contacter le maire (qui est venu chez moi papoter) pour lui demander des nouvelles car il semble que ça traîne un peu et il n’y a pas de raison.

A moins que son expert qui est venu l’autre jour vérifier que les tuiles ne représentaient plus de danger ne lui parle du pilier mais il n’est même pas monté à l’étage. Cela devrait aller.

@Range19

Il me ressemble cet homme. :-D

Images des murs penchés

murs-biscornus.pdf

Oui Bernard2K, vous parlez comme ma sœur et avez raison. Je suis bien trop bavard donc j’éradique cette idée de séduire mes futurs clients  en parlant du bon et du mauvais. Je vais m’en tenir à ce que vous dites.

Comme Range19, j’ai peur que vous n’arriviez pas à avoir le détachement nécessaire.

+1 

Pour rebondir sur le choix de l’AI, j’ai vu que c’est un sujet qui vous intéresse, je trouve l’approche de perecastor intéressante…

Je trouve la vôtre Pierro31 aussi intéressante et effectivement je me tâte concernant les AI pour toutes les raisons que vous savez longuement débattues sur terre et sur Net d’autant plus qu’il y a quelque mois j’ai assez mal vécu le comportement de ces gens quand il y a eu le malaise avec la mairie.

Que l’on le croit ou pas, c’était une esbroufe (non, ce n’est pas une idée fixe) car à ce moment là, j’avais un cllient très très sérieux justement emmené par une agence immobilière.

Le but, je l’ai déjà évoqué était d’empêcher cette vente en mettant l’immeuble en péril pour quelques ardoises vagabondes alors que de mon coté les travaux étaient programmés (ils ont eu lieu dans les temps) et que mon client achetait pour pour démolir et reconstruire à neuf.

Je ne ressasse pas mais veux vous décrire la scène où l’on a vu les quelques agences et mandataires (notaire y compris) se retirer subitement ainsi que les artisans de la zone mais il faut dire que nous sommes dans une petite ville.

Le coup était réussi mais j’ai déposé une plainte contre la municipalité (les plus éminents du conseil municipal étant présents chez moi quand ils ont fait leur bêtise),  et cela ne se renouvellera pas parce outre le plainte, j’ai médiatisé l’affaire sur un site internet et le préfet de région, conseil général, régional et autres huiles ont été informés par le petit peuple du coin qui criait au scandale.

Site internet qui est toujours en ligne pour leur faire comprendre que ce n’est pas parce qu’on est fauché qu’on ne sait pas se défendre.

La mairie s’est bien gardée de crier à la diffamation et notre nouveau édile est venu prendre le café à la maison. Pour la petite histoire, il est resté très discret et le l’ai accueilli comme tout le monde chez moi avec amour.

Tout ça parce qu’un voisin malhonnête visait le terrain en racontant des craques et que le nom d’un des coquins est homonyme de celui d’un des plus haut administrativement gradé de notre région.

Alors, même si je comprends que les professionnels sont nos partenaires, je ne suis plus très chaud pour faire confiance à ceux de ma vallée qui pètent de trouille et aux ordres et si je peux me passer d’eux, je serais bien content.

Tient, ce n’est pas moi qui ai inventé cette histoire. Elle est toute fraîche (trouvé par hasard cet après-midi) qui met en cause un agent immobilier qui a roulé ses clients.

En lisant l’article dans immobilier.lefigaro, vous verrez combien cela lui a coûté.

In agent immobilier comdané

Négatif.

Les négociateurs ne se sont pas retiré pour une histoire de commission mais parce que la mairie s’est foutu dans le pétrin en mettant en péril une bâtisse qui ne menaçait personne juste pour favoriser une magouille au travers de copinages insensés.

Tout le monde dans ma ville est au courant, jusqu’à Toulouse, comme en témoigne un commerçant du quartier qui m’a dit : "Vous êtes tombé dans un piège."

La mise en péril, tout ce monde s’en fiche car elle est bidon et ne peut demeurer mais cette histoire participe au fait que la maison depuis cette histoire a du mal à se vendre.

Pas seulement parce qu’elle a des murs (enfin, un mur) pas très droit, mais parce que cette histoire a fait le tour de la région et que les gens ont peur d’y être impliqués d’une façon ou d’une autre.

Je n’ai pas choisi le titre de ce fil par hasard : Maison invendable.

Pour les travaux, certes, mais aussi et surtout pour la situation ambiante et c’est pour cela que j’ai choisi sur les forums la rubrique "Étude de cas".

Sans le vouloir vraiment, j’ai déballé l’affaire et tout doit être pris en considération même si les forumeurs ne peuvent avoir de réponses pour la partie qui me concerne seul.

De toutes façons, pour moi l’affaire avec la mairie est terminée sauf au cas bien sûr où ils remettent le couvert mais je ne crois pas qu’ils s’y risqueraient.

Dans ce cas là, les dommages et intérêts couvriraient la baisse du prix de vente et je récupérerai quand même mes 80.000 Euros.

Bon Dieu que je suis féroce.

J’ai du mal à voir, mais à vu rapide, on dirait juste que vos murs sont biseautés.
Et c’est choquant parce que ?

Parce que ça fait mauvais effet.

Ensuite, comme Bernard2, avec votre message, j’en sait trop et pas assez :
Trop sur ce que je ne dois pas savoir et pas assez sur ce que je doit savoir.

Ben j’ai essayé de pas trop m’étaler mais n’y ai pas vraiment réussi. On parle, on parle…

Vous avez remarqué que je joue la transparence. Si il y a des questions, j’y répondrai.

Sexy, sexy, je vais remplacer mes tableaux par des photos de pin-up et le tour sera joué. 

Justement, j’ai deux visites à venir et elles vont donner leur avis sur la nouvelle mouture c’est à dire sans la grange et on verra bien ce qu’ils vont dire.

Pour la mairie, il s’agit de la nouvelle équipe (dernières élections municipales) et le maire est un homme sensé qui a déjà entrepris beaucoup pour la ville je le respecte et c’est déjà ça.

Ils rachètent des bâtiments pour les transformer en lieux culturel mais il dit ne pas être intéressé par le mien quand je lui ai proposé. Dommage.

Je vais le contacter  cette semaine pour lui demander où il en est avec la levée du péril et je n’en parlerai à mes présumés clients que si ils sont vraiment intéressés.

Pour le prix, je vais voir la réaction des deux prochaines visites car la donne a changée depuis qu’il n’y a plus de toiture à démolir et que nous avons un jardin d’où sortent déjà des fleurs, du muguet, des fraisiers et autre plantes. Ce matin encore j’ai semé une dizaine de graine.

Pour la suite, cela va être simple.

Soit les visiteurs font une proposition soit ils n’en font pas et je vais aviser mais dans ma tête,depuis que je discute ici, j’ai accepté le fait de concéder un effort.

Et comme ma manière d’appréhender les demandeurs change aussi, je serai moins impliqué affectivement et émotionnellement ce qui devrait porter des fruits.

Quelles bonnes dispositions !

Pour le "mauvais effet", en papotant avec vous je me suis aperçu que ça le faisait effectivement surtout sur moi. Là aussi, je viens de guérir et comme le prochain postulant jeudi est du bâtiment, je n’aurai même pas à parler. Je viens aussi de réaliser qu’ils viennent visiter et pas écouter des boniments. Ce simple fait peut renverser la tendance.

En résumé, la mise en vente en général, et la visite d’un acheteur c’est un "home speed dating", donc faut que la maison soit sexy et qu’elle match avec l’acheteur!

Sexy on voit trop loin mais je suis en train de faire du ménage à coup de remorque en direction de la déchetterie.

Quand l’arrêté sera levé, le maximum sera débarrassé  et je pourrai passer une autre annonce avec les textes qui m’ont été soufflés et entre temps, je vais aussi étudier les agences pour en choisir deux sérieuses à qui j’imposerai les règles susurrés par les amis du forum qui ont participé à cet échange. Il y a presque de quoi écrire un livre.