VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

kiwijuice, le 29/04/2021 a écrit :

Le prix offert est ridicule.

Je reviens là-dessus, même si on discute dans le vide, vu que l’opération aura lieu.

L’ANR actuel de VEREIT est autour de $43 d’après mes estimations. Le chiffre n’est pas si élevé, tout simplement car il y a eu de multiples émissions de capital, parfois à un niveau inférieur à l’ANR.

La notation de la dette de VEREIT est BBB. La foncière a les ratios pour du BBB+, mais combien de temps cela prendrait ? Probablement il faudrait attendre encore 2022.

VEREIT a environ 16% de bureaux. C’était utile pendant la crise du COVID, mais avec maintenant des incertitudes pour le futur.

Cette année VEREIT est prête pour croître. Mais au bout du compte, on va avoir quoi ? 4,5% ? 6% en étant optimiste.

C’est bien, mais ça n’a rien à voir avec celui de Realty Income, quand la machine est lancée.

Et pour cause, le coût du capital de VEREIT est encore trop élevé : le COVID nous a fait perdre un an.

Si l’opération c’était fait en 2022, certainement que le cours de VEREIT aurait été plus élevé. Mais celui de Realty Income aussi…

Par ailleurs, Glenn Rufrano a 70 ans. Cela fait 6 ans qu’il travaille pour VEREIT et ce sera probablement son dernier poste opérationnel, sa legacy.

Donc s’il a accepté la transaction, c’est qu’il doit juger que les conditions n’en sont pas si mal.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je n’ai pas mentionné la parité de fusion :

Vereit shareholders will get 0.705 shares of Realty Income per share of VER

Si le nombre d’actions VEREIT que vous possédez n’est pas un multiple de 5 200, vous pouvez donc avoir envie d’acheter quelques titres pour que ce soit le cas.

Pré-COVID, Realty Income a dépassé les $80, mais cote aujourd’hui "seulement" $70.

Il faut dire que la foncière a encore des problèmes pour percevoir les loyers des salles de sport et cinémas. Mais dans deux mois, ce sera de l’histoire ancienne.

Si le cours remonte à $80, celui de VEREIT devrait atteindre $56,4.

Par conséquent, je pense qu’il y a encore environ 15% de hausse à espérer d’ici la fin de l’année + les dividendes de VEREIT.

EDIT suite à la remarque de cikei

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Dans la conférence téléphonique du T1-2021 de Realty Income, on peut lire à propos des propriétés de VEREIT :

CEO de Realty Income a écrit :

But by and large, I would say we were pleasantly surprised when we underwrote all of their assets, all of their operators at the quality of the portfolio they had, and there was an art to be making, for whatever reason, and we’re grateful, because it allowed us to create a lot of value for our business, that they were trading at a massive discount to what we believe is the inherent value, especially of their retail and industrial portfolio.

…

But the more we underwrote those industries and the actual operators that they have exposure to, the more comfortable we got that overall, this portfolio is one that we will be very proud to absorb.

Glen Rufrano et son équipe avait décidément fait un super travail, y compris au niveau du portefeuille d’immeubles.

Dans la même conférence, le CEO indique que l’environnement actuel pour acquérir de nouvelles propriétés qualitatives est efficient, avec un faible taux de capitalisation, et donc qu’un faible coût du capital est déterminant pour générer de la valeur ajoutée.

La prévision 2021 de Realty Income est également conservatrice, donc je maintiens que son cours devrait monter avec la réouverture totale des cinémas, et donc celui de VEREIT suivra.

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kiwijuice, le 29/04/2021 a écrit :

Rien que les pref à 6.7% et les mortgages à 5% pour les écheances les plus proches vont générer des savings de $60m annuellement.

Comme prévu, le reste des actions préférentielles à 6,7% va être racheté :

SeekingAlpha a écrit :

VEREIT (NYSE:VER) says it intends to redeem all of its outstanding shares of 6.70% Series F Cumulative Redeemable Preferred Stock using cash on hand and its undrawn revolver.
The shares will be redeemed on Aug. 15, 2021 at the redemption price of $25.00 per share.
Quarterly dividend of $0.1395833 on this series of preferred stock will be payable on Aug. 16, 2021; for record date of Aug. 1, 2021.

Mais bon, maintenant le cours de VEREIT suit celui de Realty Income.

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Un rappel sur la parité de fusion avec Realty Income, et des informations sur le spin-off des bureaux :

SeekingAlpha a écrit :

The companies will distribute shares of Orion Office REIT common stock to shareholders of Realty Income (O) and Vereit (VER).
    Under the terms, each Realty Income (O) common stockholder will hold 10 shares of Realty Income common stock and one share of Orion common stock for every 10 shares of Realty Income (O) common stock held.
    Each former Vereit (VER) common stockholder will hold 0.705 shares of Realty Income (O) common stock and be entitled to about one share of Orion common stock for every 14 shares of Vereit (VER) common stock held before the merger.
    Orion will be a self-managed publicly traded REIT with a portfolio of 92 office properties totaling ~10.5M total leasable square feet.
    The Realty Income (O) office assets had rental revenue of $25.6M in the first six months of 2021, down 4.8% from the same period a year earlier. The decrease was primarily due to vacancies in two office properties.
    H1 2021 adjusted funds from operations from the Realty Income (O) office assets were $202M, down from $20.8M in the year-ago period.
    The Vereit (VER) office assets had total revenue of $81.3M in H1 2021 down from $86.6M in the year-ago period. The Y/Y decline is attributed to the sale of three properties to the unconsolidated joint venture during FY2020.
    Adjusted FFO attributable to the Vereit (VER) office assets were $55.4M in H1 2021, little changed from $55.5M in the year-ago period.
    The acquisition is expected to close in Q4. Realty Income (O) and Vereit (VER) shareholder approved the merger agreement in August.

Source : Realty Income starts Vereit notes exchange offer, discloses office REIT info (NYSE:VER) | Seeking Alpha

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Pour faire simple:

- si vous êtes actionnaire de Vereit: à l’issue des processus de fusion et de spin-off, vous aurez 0,705 actions de Realty Income (O)pour 1 action Vereit ainsi qu’ 1 action de Orion Office Reit pour 14 Vereit détenues avant la fusion

-si vous êtes actionnaires de Realty Income, à l’issue des processus de fusion et de spin-off, vous aurez 10 actions Realty Income et 1 action de Orion Office Reit pour 10 Realty Income détenues avant la fusion.

ok, j’avais raté une partie de l’énoncé alors!
C’est plus clair, et effectivement, maintenant, la parité semble plus équilibré.

Reste à connaitre le cours d’orion!

superinvest, le 09/10/2021 a écrit :

La partie bureau de Realty income sera t-elle aussi logée dans ORION ?

Oui, comme expliqué dans le message plus haut.

Le portefeuille de bureaux semble qualitatif, et d’ailleurs, VEREIT a régulièrement vendu ces récentes années des bureaux, à bon prix.

Voici quelques indicateurs sur la nouvelle foncière Orion :

Realty Income a écrit :

Upon completion of the planned spin-off, shareholders of both companies are expected to receive a stock distribution in a separate, publicly traded REIT, subject to customary conditions. The anticipated spin-off of substantially all of the combined companies’ office properties is expected to result initially in a pure-play, self-managed portfolio of 97 domestic office properties.

In addition, utilizing reported portfolio metrics for each company as of December 31, 2020 and pro forma for closed transaction activity in 2021:

    Total portfolio annualized contractual rent is expected to be approximately $183 million
    Approximately 76% of total portfolio annualized contractual rent is expected to be generated from investment grade clients
    Top five largest clients are expected to be GSA (10% of annualized contractual rent), Cigna (7%), Merrill Lynch (6%), HealthNow (4%), and RSA (4%)
    Top five largest industries are expected to be Health care (17% of annualized contractual rent), Telecommunications (14%), Insurance (13%), Financial services (11%), and Government services (11%)
    Pro forma contractual rent collected in 4Q20 was in excess of 99%

Source : Realty Income To Merge With VEREIT® In All-Stock Transaction

CEPENDANT

1) Quand une foncière fait un spin-off plutôt que vendre sur le marché ses propriétés, l’histoire a montré que ce n’était pas bon signe. Et Realty Income a un excellent historique pour anticiper l’évolution des marchés immobiliers.

2) Si ce spin-off est le même que celui qui avait eu lieu pour HCP, il est taxable et on perd immédiatement de l’argent.

3) Il n’est pas à exclure que dès le jour du spin-off, le cours d’Orion baisse, car les bureaux n’ont pas le vent en poupe, et cela ne semble pas près de s’arranger.

En positif, on pourrait espérer une opération de fusion-acquisition, mais avec qui ?

Lexington Realty Trust était à la base une foncière triple net essentiellement de bureaux, elle s’en est débarrassée au fil des années pour devenir une foncière triple net industrielle !

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Bref, le timing des opérations n’est pas clair, mais personnellement, j’aurais tendance à vendre avant le spin-off et à racheter après.

Sauf qu’il semble que la fusion et le spin-off auront lieu en même temps ?

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Bonsoir,

InvestisseurHeureux a écrit :

Bref, le timing des opérations n’est pas clair, mais personnellement, j’aurais tendance à vendre avant le spin-off et à racheter après.

Sauf qu’il semble que la fusion et le spin-off auront lieu en même temps ?

Vendez dès à présent Vereit car la parité ne doit pas changer et rachetez du Realty Income après le spin-off Orion pour vous éviter sa gestion. Sans doute que la valeur d’aujourd’hui sera plus élevée que celle de Realty + Orion demain, donc une occasion de racheter moins cher Realty avant que le titre remonte.
En l’écrivant, je me pose du coup la question pour mes titres Realty et Vereit, à cela je rajoute la cata prévisible Saxo, la réponse est sans doute dans la question !

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Merci pour toutes les infos que les uns et les autres nous fournissent.

J’ai 2 questions complémentaires :
- Connaissez-vous la date exacte à laquelle l’échange entre Vereit et Realty Income est prévue ?
- Même question concernant la distribution des actions Orion ?
- Enfin, connaissez-vous les modalités d’ajustement effectué sur les contrats d’option Realty Income (Call ou Put) après la distribution des actions Orion ?

Merci d’avance !

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Bonjour,

superinvest, le 29/04/2021 a écrit :

Un cabinet d’avocat spécialisé dans les droits des actionnaires lance une procédure pour savoir si la fusion est équitable pour les actionnaires de Vereit.
(…)
source : Halper Sadeh LLP annonce une enquête visant à déterminer si la vente de VEREIT, Inc. est équitable pour les actionnaires

La page de l’action n’existe déjà plus, un autre cabinet est toujours présent en revanche.
Bragar Eagel & Squire, P.C. | VEREIT, Inc. 
Encore pas grand chose dans le Retainer Agreement et même "cause" sur l’action en justice.

Juste pour remettre en perspective le parcours de Vereit Vs Realty Income, j’ai fait ce graphique en prenant en compte un cours réajusté de Realty à 0.705 et en prenant en compte le reverse-split de Vereit sur l’historique pré one-for-five.

Après coup bien-sûr on y lit encore mieux les évènements, le pic de mai 2013, la découverte de la fraude le 29 octobre 2014, un cours qui se croise en janvier 2016 puis qui se suit relativement proche avant que Realty reparte plus fortement en août 2018 (pay for quality), la forte chute début 2020 sur fond de Covid et sur le 2ème graphique on voit l’annonce de la fusion le 29 avril 2021 et le suivi du cours qui se ressert sur les derniers jours à 0.43%/0.21€.

Le cours de Vereit/ARCP semble vraiment toujours avoir été sur-évalué avant la découverte de la fraude.

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En commentaire sur SeekingAlpha, on peut lire :

I was reading the SEC filing with details of Realty Income’s spinoff of the new Orion office REIT, and I saw that the spinoff will be a taxable distribution.

J’ai bien l’impression qu’on aurait donc la même chose qu’il y avait eu entre HCP et Quality Care.

Ça fait chi## ces scissions.

On se retrouve à devoir gérer des trucs qu’on avait pas envie de gérer.

J’aurais tendance donc à vendre mes nouvelles actions Realty Income le 1/11 et a les racheter le 3/11, en espérant que le cours de bourse évolue dans le bon sens (à la baisse).

Mais c’est la roulette…

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