Bonjour,
Je me permets de rebondir sur ce fil, sur un sujet semble-t-il déjà été évoqué mais je souhaiterai avoir votre avis, dans mon cas sur les aspects immobiliers, non encore évoqué dans ce détail, sauf erreur.
Je projette une expatriation en famille au Canada d’ici 1an, pour une période difficile à prévoir à l’avance mais grosso modo 4 à 7 ans. La question porte sur les biens immobilier que j’ai ici en France :
- RP, acquise en 2017 (dans le 92). Travaux effectué et situation de +/value aujourd’hui. Prêt en cours (reste 14 ans), et charges de copro assez élevées. S’il est loué, j’ai environ 500€ de delta (négatif) entre loyer et mes échéances de prêt assez élevées..
- Immo locatif Scellier acquis en 2011 (T2, Nantes). Dernière imputation Scellier à faire cette année, mais nombreux reports non encore utilisés.. Prêt assez long toujours en cours ; Engagement de location se termine fin 2021, le bail actuel court jusque 2023. Il y a environ 500€ de delta (négatif également) entre mon loyer et mes échéances. Et actuellement en moins-value latente d’après les estimations.
- Parts de SCPI (Corum Origin, Corum XL, PFO, Epargne Pierre, Primovie, Atream Hotels. Mixe d’achat à crédit et comptant, neutre du point de vue tréso aujourd’hui (loyers = crédits).
- Je suis au régime réel pour les 3 biens.
Avant de partir, je m’interroge sur la suite à donner à ce patrimoine, sachant que dans l’idéal nous aimerions bcp conserver notre RP, dont le prêt vient d’être (durement) renégocié, et qui peut nous servir lorsque nous reviendrons éventuellement en France. Nombreux travaux effectués et bcp d’affectif pour ma famille/enfants.
Voici les questions que je me pose :
RP :
- Je souhaitais la laisser loué meublé (bail et préavis plus court, évite un déménagement de meubles) en LMNP, mais m’aperçois que les loyers annuels dépasseraient le seuil max (et je n’aurais pas d’autres revenus de source FR si je suis salarié au CAN). Je comprends donc que c’est le LMP qui s’appliquerait. Quel avantages/inconvénients vs le LMNP, et complexité comptable, pour ceux qui ont pratiqué ?
- J’aimerais simuler différentes situations pour le LMP mais je ne trouve pas d’info sur la base à prendre en compte pour l’amortissement (prix d’achat ? avec frais de notaire et travaux ? ou valeur de marché actuelle ?). Et le taux d’amortissement (je vois des simulations à 2% ou à 4%, sans trop comprendre la raison..). Au vu les montants cela change la donne.
- Le taux d’imposition pour les non-résidents est de 20% ou 30% + 17.2% de PS pour le hors-UE si je comprends bien. Avec un prix d’achat et un amortissement de 2% j’arrive à un impot de 600€ par mois à payer (donc 1100€ de flux net négatif pour garder ce bien.. si cela est exact, cela remet sérieusement en cause cette option)
- Enfin, je ne comprends pas vraiment la nouvelle règle sur l’absence d’imposition des plus-value après 1an ou même 10ans selon les cas. C’est pourtant un point important car cela peut monter vite, vs si on vend avant de partir en tant que RP (pas d’imposition sur la plus-value)
T2 Scellier
- Je comprends que mes reports seront définitivement perdus si je deviens non-résident.. Et que par contre je paierai 47.2% d’impot sur mon loyer imposable.. dur quand même de perdre des deux côtés ! Bref, je comprends que le mieux est de vendre ce bien à la fin de mon bail, même s’il y a des chances que ce soit en moins-value..donc opération perdante dans l’ensemble sur la durée.
SCPI
- Je comprends que pour les SCPI « internationales » qui composent la majeure partie de mon portefeuille, la fisalité est faible (par exemple 0% pour Corum XL qui n’a pas d’expo en France..!) Quelqu’un peut-il confirmer cela ? Qu’en est-il de la fiscalité dans le pays de résidence (Canada). Si c’est le cas le choix ici me parait clair : les conserver et même acheter du Corum XL pour se créer des revenus supplémentaires mensuels non taxés (qui permettront de compenserl es flux négatifs de ma RP louée.. ?)
Voilou, qu’en pensez-vous? je voudrais éviter la situation où je devrais vendre ma RP, mais en même temps avoir un flux négatif 1100€ chaque mois, avec une baisse potentielle de salaire -bas et des impayés / vaances locatives possible, cela peut vite devenir un fil à la patte.. Je me demande aussi si une SCI pour gouper le tout serait pertinent (ou créer une holding, etc.) et me demande aussi s’il y a moyen de rester « résident français » pour être mieux traité si je garde tout.. Mais si on travaille tous les deux au Canada nos salaires excèderont les revenus locatifs français et il sera difficile de prouver que nos intérêts économiques principaux sont en Fce..
J’ai trouvé le site « Joptimiz » qui propose un avis personnalisé sur tout cela pour 80€, quelqu’un a-t-il un avis, ou déjà testé ?
Merci beaucoup à tous pour vos retour ou éclairages !
A bientôt,
Frank