SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ?

salvaticu a écrit :

Le rendement de 5% est un TDVM (Taux de Distribution sur valeur de marché) qui est la division du dividende brut par le prix de part acquéreur moyen.

Ce qui veut dire que du fait que vous souscrivez les parts via un contrat d’assurance vie par exemple LinXea Spirit, vous payez votre part en entrée moins chère que le prix moyen acquéreur (Il y a une décote d’environ 2.5%) pour le même dividende par part détenue puisque SPirica redistribue 100%, en réalité votre taux de rendement est supérieur à 5% sur 2016.

Certes les prélèvements sociaux sont dûs mais ils sont payés à la sortie et les rendements ne sont pas érodés pendant la durée du contrat c’est à dire qu’ils peuvent être capitalisés à 100%, quant à la fiscalité, au delà de 8 ans on peut se débrouiller pour la rendre nulle en sortant par étape.
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J’ai un doute a ce sujet..il me semble que les prélèvements sociaux sont prelevés chaque année par l’assureur (depuis 2011) et que si vous voulez eviter ca (et capitaliser plus) il vous faut tourner vers une UC capitalisante, comme patrimmo-croissance.
Sauriez-vous me dire si c’est exact ?

J’ai hésité à poster ce message car je ne souhaite pas relancer un long débat sur la liquidité des scpi au sein de l’assurance-vie, surtout que rocambole avait réussi à faire une conclusion concise. Mais je suis retombé par hasard sur cette discussion et j’ai trouvé interessant de relire les messages (parfois un peu cassants) de Salvaticu et de Caceray (page précédente), tous deux professionnels du secteur, au regard de ce qu’il s’est passé 2 ans plus tard sur H2O.

A ma connaissance aucun assureur n’a autorisé de traiter les 8 fonds H2O bloqués du 28 août au 13 octobre. 3 faisaient l’objet d’une demande de blocage par l’AMF, mais 5 relevaient d’une décision propre à H2O (dont l’AMF "prenait acte").

Puis une fois les actifs illiquides réunis au sein des "side pockets", à ma connaissance seuls 2 assureurs de la place ont offert davantage de liquidité par rapport à une détention hors assurance-vie. Pas n’importe lesquels puisqu’il s’agissait de Natixis Assurances (actionnaire majoritaire de H2O) et de CNP Assurances (partenaire de BPCE, maison mère de Natixis). Ils ont autorisé le désinvestissement de ces fonds en les faisant racheter par leur fonds €. Pratique assez discutable au passage vis à vis des autres clients. 6 mois plus tard - comme prévu - les fonds sont toujours bloqués chez les autres assureurs.

A défaut d’avoir un cas pratique sur les scpi, cela donne à mon avis un aperçu sur la façon dont les choses pourraient se dérouler en cas de débâcle.

Dernière modification par NicolasV (06/05/2021 02h14)

Bonjour,

En espérant ne pas avoir fait d’erreurs, pour Primovie sur Spirit vous payez la part 196,51, sur Darjeeling 198,94. Dans les 2 cas vous revendez au prix de retrait (ou éventuellement à la valeur de réalisation chez darjeeling, cf avenant), c’est à dire à 184,73. Il y a de nombreux exemples de calculs dans ce sujet.

Darjeeling indique par ailleurs que le réinvestissement des distributions se fait à 100% du prix de souscription, un point probablement à vérifier car désavantageux.

Dernière modification par NicolasV (10/09/2021 12h15)

Je pense qu’il serait également intéressant de savoir combien de % de SCPI vous souhaitez votre contrat d’assurance vie.

Car si vous avez peu de SCPI et beaucoup de fonds en euros alors le taux bonifié peut-être intéressant.

Mais si c’est l’inverse alors le choix du contrat avec un taux bonifié n’en vaut peut-être plus autant la peine si les frais chez Linxea sont plus bas..