Jpeluche [Essonne] : étude de cas immobilier (bonne rentabilité pour le secteur ?)

VOTRE PROFIL

- Salarié, 28 ans, TMI 30%, revenus : 60k /an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bonne
- Sociales : bonne
- Temps disponible : moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble (6 logements T2)
- Année de construction : Je ne sais pas, néanmoins le plancher est en béton, la facade est en pierre et la toiture est bonne
- Étage : R + 2, les appartements sont globalement traversant, donc lumineux
- Déjà occupé
- Chauffage : individuel électrique
- Volets : volet battant
- Espaces verts : cours intérieur avec jardin, terrain assez vaste. Je me questionne d’ailleurs qu’en à la possibilité de construire 1 ou 2 studios
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : compteur électrique individuel, compteur eau collectif
- Études de la copropriété :mono propriété
- Concierge : non
- Décoration : vétuste

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 91, 25 000 habitants
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : zone avec une tension locative tendue proche de Paris
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : en se basant sur meilleursagents, j’aurais tendance à dire que oui. J’ai échangé avec des professionnels et leur retour sont mitigés.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 477 238 €
- Travaux : 85k€
-Frais bancaire : 12 273 € (estimation)
- Loyer envisagé : 4150 €
- Taux de vacance envisagé (3%)
- Gestion personnelle

- Travaux immédiats : rafraichissement des appartements + transformation de certains appartements en T3 (T2-> T3)

- Taxe foncière hors TEOM : 4000€
- Assurance PNO : 900 € (estimation)

- Rentabilité brute : 8,67%
- Rendement opérationnel brut : 6,7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport  : 50k €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,3% (estimation meilleurtaux)
- Durée du crédit : le 25 ans semble possible (2197€ de mensualité)
- Frais de tenue de compte SCI : 2000€ (estimation)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (SCI IS)

CASH FLOW

- Cash flow positif : 1013 €/mois (sans prendre en compte l’imposition de la SCI)

Que pensez vous de ce projet svp ?

Mots-clés : ile de france, immeuble, immobilier