Syriuus : étude de cas immobilier (bonne ou mauvaise affaire)

Bonjour,

La ville est moyenne et dynamique. Le bien est très bien situé , à proximité du centre ville.
Le problème c’est que d’après mes lectures, le locataire est protégé ( léger handicap mental ). Je ne pourrais donc même pas le revendre pour y habiter !
La résidence n’est pas ancienne, il y a une terrasse et probablement un garage…
Le côté positif, cela rapportera largement plus que de laisser dormir l’argent en banque…

( j’ai le reste des informations lundi)

En conclusion, cela me parait tout de même compliqué de pouvoir me défaire de ce bail. j’ai peur de me mettre un boulet au pied…

Je ne pense pas habiter dans cet appartement. Je suis très bien où je vis actuellement et je n’envisage pas de changer.

Mais je pensais que c’était la seule solution pour que je puisse reprendre le logement… apparemment non.

peut être que je dois voir cet appartement comme produit d’investissement pur et simple. Mais 7% me parait faible pour mon projet de revenus complémentaires via l’immobilier.

Bonjour,
Avez-vous visité le bien et rencontré le locataire ?
Avez-vous pu consulter le dossier locataire ?

Bonjour,

Sur la location sous curatelle j’ai un bon retour d’expérience. Paiement des loyers rubis sur l’ongle. Gestion des conflits idem, parfait. Et oui, il y a des conflits, le locataire est forcément "différent".
Il vient de partir, la caution ne sera pas restituée tout est très sale, il n’a jamais du faire le ménage. Mais bon, globalement "pourquoi pas".
Je vous conseille donc de prendre l’attache du curateur pour vérifier son état d’esprit, dans notre cas ce fût quelqu’un de très bien, je suis certain qu’avec une autre attitude ("cause toujours etc) la gestion au quotidien aurait pu poser de réels soucis.

Bonjour, si j’ai bien suivi votre présentation vous recherchez un premier bien à mettre en location.
Si j’ai un conseil à vous donner, faites simple pour un premier projet. Ici je n’ai pas l’impression que ce soit le cas.
N’oubliez jamais non plus que la rentabilité se calcule sur la durée, même j’aurai tendance à dire à la revente, donc si vous achetez un appartement certes moins cher mais qu’au départ du locataire tout est à refaire, aurez vous vraiment fait une si bonne affaire ?
Peut être vaut il mieux payer quelques milliers d’euros supplémentaires (ce qui sur une échéance à 20 ans reste dérisoire) et ne pas commencer lorsqu’on est novice avec une situation compliquée à gérer.
Le dernier appartement que j’ai acheté était à un couple en situation de surendettement. J’ai payé le bien moins cher mais sans problématique de locataire car sans occupant.
Il y aura bien d’autres successions, divorces, fins de défiscalisations à acheter…

Sage décision à mon avis.
Parcourez le forum, c’est une mine d’or. Commencez petit et facile (pourquoi pas du garage ?), et investissez à crédit même si vous pouvez payer comptant.

Donc d’après vous, je le visite quand même ?

Je crains de nous faire perdre du temps à tous et essayer en amont si 50 000 euros ça passerait par téléphone avant de faire la visite?

Je doute que 50 000euros , ça passe mais sui tente rien n’a rien.

Parce que l’AI me dit de ne pas hésiter à lui dire si je n’en veux plus et que d’autres attendent. Peut être un moyen pour lui de me presser à l’achat ou pas…

Bien sûr, non seulement vous le visitez mais vous épluchez le dossier (comptes de charges, dossier locataire, s’assurer du paiement régulier des loyers et de la situation réelle du locataire comme si vous le choisissiez).
Il serait intéressant d’avoir le retour des voisins pour lever votre inquiétude.
Pour moi, un profil ’handicap mental" n’est ni plus ni moins inquiétant qu’un autre à partir du moment où je sais de quoi il retourne.
Les gens sans mesure de protection qui pètent les plombs, si telle devait être votre crainte, ça existe aussi.

La curiosité : si prix si bas que ça et dossier sans problème, il est curieux que l’agent immobilier vous laisse cogiter alors même que vous n’avez pas visité.

Assurez-vous que le loyer "bas" ne soit pas lié à un conventionnement ANAH ; si oui, ça peut-être avantageux selon votre TMI.

Quelques remarques :
1) les diligences sont les mêmes que sur un autre appartement : vérifier que les loyers sont payés, vérifier le niveau des charges de copropriété et de la taxe foncière, etc.
2) vous n’arrêtez pas de dire que le problème, c’est que vous ne pourrez pas vous défaire du bail. Ca n’est pas logique. Un investisseur bailleur achète pour avoir des revenus réguliers. Un locataire qui reste longtemps, c’est un revenu qui dure longtemps. Ca ne pose donc aucun problème.
3) vous dites que le loyer est sous-évalué. Je ne vois rien dans la loi qui empêcherait, parce que le locataire est sous curatelle, d’appliquer la procédure normale pour augmenter un loyer manifestement sous-évalué.
4) A mon sens, c’est aberrant de vouloir discuter le prix avant même d’avoir visité, et c’est aberrant de vouloir discuter le prix, tout court. Vous êtes vous-même étonné du prix bas et du rendement relativement élevé, pour la ville. Si votre étonnement est fondé, ce bien ne va pas traîner. Un ami agent immobilier me disait avant-hier : "Depuis la fin du premier déconfinement, c’est la ruée. En mars 2021, on a fait plus du double du CA d’un mois habituel. Le seul défaut de cette période, c’est qu’on n’arrive à rien tenir en portefeuille : tout part comme des petits pains". Si on veut investir dans l’immobilier, c’est quand même utile de se tenir au courant des tendances, et de ne pas appliquer en avril 2021 des raisonnements datant d’il y a quelques années. Faire la fine bouche à l’achat, faire des négos importantes, à mon humble avis, ce n’est plus d’actualité. A mon humble avis, c’est avoir un train de retard.
EDIT pour rajouter :
5) Je viens de lire : "J’ai déjà signé l’offre d’achat au prix." Là, je tombe de mon siège. Vous signez l’offre d’abord, et vous posez les questions après ? Et vous voulez négocier le prix après ? Désolé de vous le dire, mais ce n’est pas comme ça qu’on fait.

Syriuus a écrit :

Daccord pour le bail, si le locataire reste tant mieux. Mais qu’en est il du loyer , est-ce que je peux le réévaluer à la fin du bail et le mettre au prix du marché ?

Vous pourrez l’augmenter, mais c’est encadré. Cet encadrement dépend de si vous êtes en zone tendue ou non. Renseignez-vous sur l’internet, ce ne sont pas les ressources qui manquent.

J’ai signé pour bloquer la vente. j’ai visité plusieurs biens de taille plus petite certes mais j’ai cru qu’à ce prix là, je ne pouvais pas le laisser passer. Très bien situé, terrasse, logement datant de 2000. Je l’ai vu de l’extérieur, j’ai parcouru quelques documents quand même ( acte d’huissier pour entrée des lieux , l’état des charges ) mais je vous avouerais qu’après une journée éreintante au travail , j’ai pris le 1er train pour etre là et au final je n’ai pas été du tout diligente. Je compte me rattraper lundi.

La ville n’est pas en zone tendue. A priori, on n’élève pas le prix du loyer comme ça. cela se fait progressivement. Il me reste à voir si il y a une convention anah…
De plus, c’est une proposition faite au locataire qui n’est pas obligé d’accepter. Il y a des recours mais sa position de locataire sous curatelle pourrait jouer en sa faveur…

Non le mandat de vente a été signé le jour même.

Vous n’avez pas à être désolé, vous avez tout à fait raison. que cela me serve de leçons !