Syriuus : étude de cas immobilier (bonne ou mauvaise affaire)

Vous louez au prix du marché ?

Syriuus a écrit :

Le propriétaire doit envoyer une lettre au curateur pour voir si il est intéressé par le bien. Sinon il a 3 mois pour quitter le bien !

Ca semble n’importe quoi. Le courrier au locataire (et donc à sa curateur) ne s’envisage que dans le cas d’un "congé pour vendre".

Donner "congé pour vendre" ne se fait que si on veut vendre vide. Seulement dans ce cas, on écrit au locataire : "vous devez virer à la fin du bail ; en contrepartie, vous avez un droit prioritaire d’achat. Le prix de vente envisagé est de tant". Les délais ne sont pas ceux indiqués par le notaire : c’est 6 mois avant l’échéance du bail. Si on n’est pas proche de cette échéance, on ne peut tout simplement pas donner congé pour vendre.

Dans le cas présent, il semble s’agir d’une vente occupée. Dans ce cas, on ne donne pas congé pour vendre. En conséquence, le bail se transfert automatiquement à l’acquéreur. La relation bailleur-locataire se continue à l’identique avec le nouveau bailleur.

Dans vos vérifications, pensez à demander copie du bail, et à vérifier notamment :
- identité et nature du bailleur, et notamment personne physique (M. Untel ou indivision M. Gérard Untel et Mme Nicole Untel etc) ou personne morale (SCI de la famille Untel)
- location nue ou meublée
- date du bail et durée du bail (pour savoir quand tombent les échéances)
- montant du loyer et des provisions sur charge
- présence d’une clause d’indexation du loyer
- présence d’une clause résolutoire (c’est à dire une clause qui dit que le bail peut être annulé en cas d’impayés).

Vous semblez avoir très peur de ce locataire sous curatelle. C’est aberrant : ce sont des gens comme les autres. Il n’existe pas de bail spécifique ni de lois spécifiques à la location à des personnes sous curatelle, enfin ! Traitez-le autant que possible comme un locataire normal, réfléchissez comme si c’était un locataire normal, et tout le monde s’en portera mieux.
Comme je l’ai dit précédemment : au moins, la bizarrerie est connue, ça a le mérite d’être clair !

Je vais plus loin : il y a un certain de gens qui pourraient être sous curatelle, mais qui s’en sortent parce qu’un proche s’occupe de leurs papiers, à la bonne franquette, sans curatelle officielle. J’en connais ! Il y a aussi un paquet de gens qui devraient probablement être sous curatelle, puisque leur façon de gérer les papiers consiste à empiler les enveloppes sans les ouvrir, jusqu’à atteindre des imbroglios sociaux et juridiques incroyables. J’en connais aussi. Il n’est pas si rare de se retrouver avec une telle personne comme locataire…

Par rapport à ces gens qui pourraient ou devraient être sous curatelle, votre locataire y est pour de bon, ce qui a le mérite d’être clair. C’est une solution fiable et régulière.

si je veux pouvoir y habiter

Vous voulez y habiter ? Je croyais que vous cherchiez un investissement locatif.

Toute cette discussion est absurde. Je quitte.

je suis totalement en accord avec les messages de Bernard (je fais partie des bailleurs échaudés par les super profils locataires).
Je ne vois pas comment on peut considérer cette situation compliquée avec aussi peu d’information.

Acheter pour investir c’est collecter des informations financières, techniques, juridiques et analyser un marché + un certain sens du relationnel.

Si vous trouvez cet appartement sympa (ni un taudis ni une vieillerie dans un immeuble qui pue, ça existe), que les documents comptables sont clean (lisez attentivement les décomptes de charges) le prix en dessous du marché devrait vous faire accepter un loyer en accord.

Au passage : demandez les comptes de régularisation de charges entre bailleur et locataire. Des régul de charges élevées justifie un loyer riquiqui.

Il y a un ascenseur.  D’où l’élévation des charges de copro.
La bonne nouvelle il y a un garage.

Oui je suis complètement perdue. Je suis à 18% avec cet investissement et je me demande si ce nest pas mieux d’épargner pour acheter ma résidence principale…

Il faillait que jen arrive là pour que mes doutes s’installent…

Je suis désolée d’être aussi agaçante ☹

110 euros de charges par mois en résidence avec parking + garage pour un T3 de cette surface ?
Non, ce n’est pas choquant c’est plutôt normal voire raisonnable (sur la base de plusieurs de mes T3 en résidence).

Attention à votre idée de loyers en plus possible : regardez le bail, s’il comprend parking + garage vous ne pourrez pas les louer à part sauf négo avec le locataire et le curateur.

Je n’ai plus en tête le prix de marché que vous indiquiez pour ce type de bien, mais grosso modo, acheter à 60 000 € (c’est le prix d’un studio aujourd’hui dans les villes pas trop chères) un bien de bonne qualité de cette surface avec 7% de renta brute, c’est mieux qu’un vieux truc invendable à 10% au même prix.
Le prix s’oublie, la qualité reste (facilité de relocation le cas échéant, porte de la valeur sur le long terme, etc).
L’agent immobilier vous laisse le temps de cogiter ?

Bien sûr, si libres vous pourrez les louer indépendamment du logement c’est même une excellente nouvelle.

Vous devriez retrouver facilement la bonne centaine d’euros qui vous manquait et vous approcher de votre taux de rendement brut "fétiche".

C’est assez difficile de vous conseiller car on vous sent très stressée* par l’opération qui, en soit, semble peu risquée : T3 loué, paiement régulier + 2 lots libres qui amélioreront le rendement, le tout pour 60 000 euros.
Il n’y a plus beaucoup d’endroits ou un garage vaut moins de 12/15000 euros et un parking moins de 8/12000. Vous pourrez éventuellement revendre le parking plus tard si finances un peu justes.

Si immeuble bien situé de 2000 avec tous ces atouts, oui, le prix me semble bas.

Il semble évident que si vous ne prenez pas celui là qui vous plaît (garage + parking c’est un sacré +) vous aurez du mal à passer à l’acte sur un autre.
Vous ne risquez pas grand chose, non ?

*Le stress : j’ai pourtant vraiment l’habitude, mais ça m’arrive aussi. Je déteste arbitrer à la vente, ça me prend des mois pour décider (parfois des années).
à l’achat, il faut être hyper rapide lorsque c’est bien et cet aspect est stressant. Mon épouse dit que j’achète un appart comme d’autres un baril de lessive. Elle ne sait pas tout, je ne communique jamais sur ce stress qui est d’ailleurs assez positif (me force à me concentrer sur des éléments objectifs).

Apprenez à le canaliser en concentrant votre réflexion sur des informations objectives comme vous l’avez finalement fait. Gamberger sur des infos partielles ou erronées ne peuvent que troubler un peu plus.
Bon achat !

Alors je lui ai demandé les documents manquants et il me dit qu’il n’a pas le droit de me donner le bail parce que c’est confidentiel. Que les agents immo sont soumis à une clause rpg?

Il me dit aussi qu’il m’enverra tous les documents pour le compromis…

Bonjour,

Je vous dois le fin mot de l’histoire. Ils étaient 3 héritiers, l’un d’eux a proposé de racheter l’appartement…

L’AI me promet de me faire visiter un autre bien, un petit studio en hyper centre ville. A suivre…

En tout cas, j’ai appris beaucoup de cette étude de cas!

Merci encore à tous pour vos encouragements et vos soutiens !