Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Bonjour, quelle est la rentabilité maximale avant réduction d’impôt que vous ayez vue ?

En zone A, j’ai vu du 5% brut à Toulon.
Pas réussi à trouver mieux.

Beau boulot. J’ajoute juste un petit détail concernant l’hypothèse de revente.

La location nue est en fait un bail indéfiniment renouvelable. Et un locataire avec un logement presque neuf et un loyer très bas, il reste… Or, un logement avec un locataire incrusté qui s’accroche à son loyer sous-évalué, c’est la plaie à vendre : on perd déjà tous les acheteurs en recherche de RP ; et les acheteurs de type investisseurs bailleurs vous brandissent l’argument du loyer trop bas pour négocier le prix à la baisse.

A chaque fois que je lis quelqu’un dire "à la fin de la période d’engagement, je vends", sous-entendu "je vends à prix normal sur le marché normal", je me dis "il a une baguette magique ou quoi ?".

C’est vrai que le locataire peut aussi s’en aller pile au moment où l’on veut vendre. Probabilité que ça arrive ?

En réalité, tout cela nous le savons. Mais le grand public a besoin d’autre chose que réaliser un investissement intéressant.
La brosse à reluire des marchands de tous poils apporte à l’ego du client souvent bien plus que quelques calculs acharnés d’amis qui veulent réellement du bien.
Je n’arrive plus et ne cherche plus que très rarement à dissuader mes copains ou proches investisseurs en programme de défisc sur papier glacé.

Le rêve se vend mieux que la réalité, ce dans tous les domaines.

@Range19

J’apporterais une petite nucance. Ici, nous avons une approche patrimoniale un peu trop rationnelle avec un objectif d’independence financière et parfois un peu éloignée des préoccupations du grand public.
Certes le résultat est négatif sur ce type d’opération, mais je constate que c’est aussi souvent mis en œuvre dans une logique d’épargne forcée. Il faut comprendre que sans investissement, c’est de l’argent qui aurait été dépensé en consommation dans des bêtises (impulsivité, récompense immédiate, etc.). Les gens se connaissent, dans ce scénario, pour le foyer, à mon sens, le bilan patrimonial est positif et n’est pas forcement dénué de réflexion en amont.

RadioInvest a écrit :

Quelle différence y a t-il entre les 2 investisseurs suivants :

- Investisseur 1 met en vente son appartement parisien actuellement en location nue avec un rendement à la location de 2.5 % et donne congé à son locataire pour éviter de vendre un logement habité.

- Investisseur 2 met en vente son appartement de la première couronne parisienne actuellement en location nue (location type dispositif Pinel) avec un rendement à la location de 1% et donne congé à son locataire pour éviter de vendre un logement habité.

Aucun des deux ne maîtrise la date de sortie de son locataire puisqu’ils sont tous les deux en location nue alors pourquoi différencier les deux investisseurs ?

Pour quelle raison l’investisseur 2 passerait à côté des acheteurs de RP ?

L’avantage de vendre un bien vide est de cibler un maximum d’acheteurs (pour RP et locatif). Le vendeur qui résilie le bail pour vente à l’opportunité de le faire tous les 3 ans.

Si vous achetez un bien loué,  vous ne pouvez résilier le bail durant les 2 premières années. Si c’est loué en nu, vous pourrez récupérer le bien entre 2 ans 1/2 et 5 ans… c’est long! De plus, il faut que l’acheteur ait envie de faire du locatif. Certes, vous profiterez probablement d’une décote pour l’achat d’un bien occupé,  mais pas mal d’inconvénients aussi.

Bernard2K a écrit :

@radioinvest : la raison de la décote à la revente d’un Pinel est pourtant évidente, sans même parler des acheteurs de RP.

- Un appartement loué au prix de loyer du marché se vendra normalement à des investisseurs bailleurs normaux.
- Un appartement loué sous le prix de loyer du marché se vendra à des investisseurs bailleurs qui vont chercher à faire baisser les prix.

Je voulais savoir pourquoi vous considériez que celui qui souhaite vendre son appartement dit Pinel à des acheteurs potentiels de RP ne pouvait pas trouver preneur.

Ici je ne vois pas pourquoi le rendement locatif rentre en ligne de compte car à Paris par exemple, celui qui achète un T3, avec l’encadrement des loyers a un rendement très faible, le vendeur de T3 trouve donc comme acheteur des gens qui cherchent une RP.

Je pense que pour une réflexion globale, il faut différencier T1/T2 Pinel versus T1/T2 "vrai ancien" d’une part et T3 Pinel versus T3 "vrai ancien" car la typologie d’acheteurs est à mon sens complètement différente : achat pour louer dans le 1er cas (l’acheteur regarde le rendement locatif, dans ce cas il exclut l’achat d’un ancien Pinel) versus achat RP pour habiter (l’acheteur ne regarde pas le rendement locatif, il est intéressé par l’ancien Pinel car les caractéristiques d’un logement T3 de 2020 sont à ses yeux meilleures qu’un logement des années 70 pour y vivre).

Dernière modification par RadioInvest (03/06/2021 10h34)

C’est un débat sans fin cette histoire de Pinel.

Il faut arrêter de dire " le Pinel, c’est pas bien, le Pinel ceci, le Pinel cela…"

Il y a tout simplement 2 types de catégories de personnes :
     - les gens qui recherchent de la rentabilité, du cash flow, du déficit avec des travaux… : ce sont principalement la catégorie de personne de ce forum. Mais cela demande du travail, de la négociation, de la patience, des visites et des visites (certains parlent de plus de 20 visites par mois), des travaux (synonyme de tracas si on n’est pas un minimum bricoleur)…..
     - et puis il y a des gens qui ne veulent pas s’embêter avec tout ça, qui veulent du clé en main….

Le pinel a ses avantages (clé en main, réduction d’impôt, pas de recherche, pas de temps perdu, pas de travaux, pas de….) et ses inconvénients (largement discuté ici et que tout le monde connaît).

RadioInvest a écrit :

Je voulais savoir pourquoi vous considériez que celui qui souhaite vendre son appartement dit Pinel à des acheteurs potentiels de RP ne pouvait pas trouver preneur.

Ce que je dis, c’est en fait :
- vendre occupé (avec un bail de location nue), c’est se couper des acheteurs de RP, pour les raisons données par lachignolecorse : l’acheteur qui voudrait y habiter ne pourra pas récupérer le logement avant 2,5 ans au moins ;
- ce qui n’est pas un problème, pourvu qu’on puisse vendre à des investisseurs bailleurs. Et c’est là que le rendement rentre en ligne de compte, et qu’un loyer sous-évalué comme c’est souvent le cas en Pinel va faire baisser le prix de revente.
- c’est sûr que si l’objectif est de vendre vide, alors il faut virer, oups pardon, donner congé ce qui prend longtemps (et qui a un formalisme lourd) ; la différence, c’est que le revendeur de Pinel est presque obligé de faire cela pour en tirer le meilleur prix ; le vendeur de "normal" n’est pas obligé.

Après, si on veut détailler un peu plus :

Traditionnellement, on dit que vendre loué amène à vendre moins cher, parce que les acheteurs de RP sont prêts à mettre plus cher en cas de "coup de cœur". Je ne suis pas sûr que ça soit toujours le cas, surtout pour un appartement typé locatif, car l’équilibre  de la demande entre RP et investisseur bailleur a un peu changé avec la covid :
- les acheteurs de RP, en ce moment, ils ont des coups de cœur pour des biens avec extérieur : villa, ou au moins terrasse ou grand balcon.
- Réciproquement, il y a plein d’apprentis bailleurs qui seront contents d’acheter relativement un bien déjà occupé : pas de travaux, de pas de vacance locative… Vu l’engouement actuel pour l’investissement locatif, je ne suis pas sûr du tout que cette distinction soit toujours valable.

Concernant votre exemple, je n’y ai pas répondu, car je le trouve très mal choisi : l’appartement à Paris se vendra, qu’il soit occupé ou vide, parce que c’est Paris. On ne peut pas tenir des raisonnements généraux en comparant Paris à la première couronne, ni même Paris à quoi que ce soit d’autre. Paris a une attractivité telle que tout se vend très cher, peu importe l’état d’occupation.

Bonjour,

Je ne sais pas s’il existe des statistiques mais j’ai trouvé un cas intéressant à côté de chez moi. En glanant les annonces du bon coin, les mêmes photos revenaient sur plusieurs biens, ce qui m’a intrigué.
Il s’agit de Pinel car c’est même indiqué dans une des annonces, l’immeuble date de 2011…

Tous ces biens sont des studios de 21/22m2 dans la même tranche de prix, certains ont disparu depuis mais il reste  une dizaine à ce jour.

Sur un des bien, le loyer indiqué est de 320€ CC. Les prix de vente s’échelonnent entre 108k (loué) et 122k (libre).

Recherche leboncoin en question

Xavier.

Sur une des annonces ils indiquent 1ke de charges annuelles, si vous rajoutez la taxe foncière et les autres frais, vous aurez une rentabilité < 1%.

lechatquiroucoule a écrit :

Reste à mettre la main sur les prix vente en VEFA pour juger de la décote si elle existe. Pas simple car le programme commence à dater.
Xavier.

5200 € / m2 c’est pas mal du tout pour de la défiscalisation tant décriée
C’est dommage que sur DVF nous n’ayons pas accès au prix de vente de 2011 effectivement, je serai curieux de connaître l’évolution du prix du m2 car je doute qu’en 2011 ils aient acheté à 5000 du m2.

Si ce n’est pas de la fin de Pinel c’est tout de même bizarre qu’il y ai tant de lots à vendre en même temps dans cet immeuble.