Gaut1985 [49] : étude de cas immobilier (premier investissement dans un studio)

Je ne suis pas un grand expert mais me permets un petit commentaire : avez-vous identifié l’offre et la demande du meublé dans votre ville puis quartier ?

Dans les villes moyennes et hautes, il commence à y avoir beaucoup trop de meublés par rapport à la demande. Les locataires ont donc le choix, qui se traduit par une sélectivite plus forte (qualité, surface) et/ou une baisse globale des prix.

Pour le reste, ne pas avoir une analyse uniquement portée sur le cash-flow.

Cependant en voyant votre prévisionnel, on se demande si votre opportunité est vraiment une affaire.

on voudrait compléter notre patrimoine par un investissement locatif.

Dans quel but ?

Il faut savoir que la possibilité d’acquérir ce bien est par bouche à oreille et qu’il est venu à moi sans trop d’effort. C’est une chance d’un côté, car je n’ai pas vraiment de concurrent à ce stade, même si le prix est dans la fouchette moyenne-haute des petites surfaces de ma ville.

Est-ce la bonne raison de l’acheter ? Vous dites vous même que c’est dans les prix plutôt élevés.pourquoi ne pas chercher en se faisant en même temps une idée sur le marché. C’est certes chronophage mais les trucs qui arrivent sans effort comment on dit déjà ? Le fromage gratuit se trouve que dans les pièges à souris.

Pour un premier investissement ’patrimonial’, le produit semble assez adapté : petit, proche de chez vous, potentiel de prise de valeur etc
Si le marché est tendu dans votre secteur et que vous avez fait les vérifications d’usage (charges, travaux…) pourquoi attendre ?

Bien sûr certains commentateurs vont vous dire que la rentabilité est mauvaise que un bien immobilier se paie tout seul etc…généralement des personnes qui ont très peu ou pas d’immobilier ou bien des personnes qui ont un réseau/expertise qui leur permettent de sortir des 10/12% de rentabilité.

Mon conseil, trouver le produit qui vous convient : prix, localisation…  faites vos devoirs de vérifications, si le produit est dans le prix du marché (que vous connaitrais à force) alors foncez.

L’appartement a été vendu à qqu’un d’autre au prix affiché… et j’en suis très frustré.
Je pense effectivement que la recherche de rentabilité, qui a été ma principale grille de lecture à force de parcourir internet et les forum (où je suis venu solliciter des avis pourtant), a pris le pas sur le reste… Or cet appartement avait bien d’autres qualités : pas plus cher que cela pour la zone, en face de chez moi, et j’aurai pris plaisir à m’y faire la main pour la gestion et les travaux de rénovation qui étaient dans mes cordes (sauf la sdb que j’aurais délégué).
Ce sentiment a été renforcé par la lecture d’un post de Bernard2K sur la "fin" des renta à 8-10% sur l’immo, après la hausse des prix et l’arrivée des débutants (comme moi!)…
Donc belle frustration à digérer…

Phases classiques : effet d’aubaine (le bouche à oreille, premier informé etc), excitation et plans sur la comète, et frustration de le voir vendu au prix… qui n’était et n’aurait pas du être votre prix sauf pari totalement hasardeux sur d’éventuelles plus-values, mais, pourquoi pas ?
Enfin, le temps des regrets…
La cause : grille de lecture qui serait biaisée par les forums. Hum…

Vous allez maintenant pouvoir travailler vos objectifs : pour le moment, ça ressemble à quelque chose comme acheter n’importe quoi pourvu que ce soit dans la rue d’à côté, que le prix soit trop élevé "mais pas tant que ça", que vous puissiez apprendre à bricoler.

Mon avis : le marché est cher, très favorable aux vendeurs en ce moment : s’ils sont documentés ils vendent cher.
Il y a de rares exceptions mais si j’arrive à en trouver c’est que d’autres y arrivent aussi.

Dernière modification par Range19 (14/06/2021 08h12)

C’est gentil de citer mon message. Pour faire bonne mesure vous devriez lire encore celui-là : Information - Forums des investisseurs heureux

Le présent fil est absolument typique. Un studio à la décoration "vieillotte", dans une résidence âgée de 31 ans,  à 3500 €/m² à Angers, à 3,5 % de rentabilité brute (car c’est la vraie rentabilité avec le vrai loyer appliqué actuellement), et sans que vous soyez en mesure d’indiquer le niveau des charges de copropriété, vous considérez cela comme une opportunité. Et il s’est trouvé quelqu’un pour l’acheter au prix. Et vous avez des regrets amers.

Que dire ? Rien. Face à la Foi, on ne raisonne pas, on respecte. Donc, je vous respecte et je ne dirai rien qui puisse heurter votre Foi.

(edit : j’ai oublié de lister dans les caractéristiques : certes en point positif, une place de parking, mais en point négatif : sans extérieur)

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2021 21h50)

Bonjour,

Le silence est d’or. Mais je le romps volontiers pour vous Bernard2k. D’autant qu’avoir une réponse de votre part, sur mon sujet, est comme une sorte de consécration pour qui apprécie naviguer sur ce forum. (alors, une relance : je suis au bord de l’extase…)

Que dire pour être plus sérieux ? D’abord, malgré mon inexpérience, je suis très ambivalent sur le fond et la forme :

Sur le fond : j’entends la recherche de rentabilité, voir du cash-flow positif, mais il semble de + en + dur de le trouver (oui, je sais ce n’est pas impossible non plus. sujet déjà débattu à l’infini entre les tenants du "meilleur coup", contre les tenants du "c’est suffisant".). Si cela empêche sûrement de faire des erreurs (notamment ceux qui voit trop gros avec un immeuble avec travaux comme premier investissement), cela met la barre très haut pour les autres nouveaux (ceux qui cherchent un studio près de chez eux…) qui n’ont pas l’expérience ni les réseaux pour être les premiers, avoir le bon coup d’oeil pour voir le potentiel, trouver les bons arguments pour être "l’élu" auprès de l’acheteur etc… Bref, rentrer dans le marché avec une super affaire n’est pas chose aisée. Votre premier investissement était-il le meilleur ? Après, sur la question de la foi : oui, peut-être quelque chose comme cela. Ou plutôt le voir autrement : le titre du forum est les "investisseurs heureux". Je crois que ce studio, à défaut de faire de moi un bon investisseur, aurait participer à mon bonheur. C’est tout.

Sur la forme : Je vois la pertinence de vos messages et l’étendue de vos compétences. Mais aussi une certaine dose d’agressivité qu’il faut supporter et qui vous a déjà été signalée. Peut-être est-ce dû à votre caractère, peut-être est-ce un privilège de ceux qui sont "bons" dans leur domaine et qu’on tolère cela, et que c’est normal. je n’ai pas la réponse, mais je suis mal à l’aise avec cela. C’est comme écraser son adversaire alors que sa supériorité ne faisait de doute pour personne. C’est inutile, dans ma vision du monde. Mais, surtout, ne changez pas pour moi (et j’ai des doutes que vous l’auriez fait si je vous l’avais demandé… fort heureusement ). C’est en tous cas la raison de mon silence.

Affaire à suivre (ou plutôt une autre maintenant…)

Bonne journée.

(ps : un système de scoring pour chaque projet d’investissement immo (un peu dans le style de rendementlocatif.Fr, serait peut-être une bonne idée. à voir dans la mise en oeuvre)

Ne soyez pas frustré de ne pas avoir eu ce bien, il y en aura d’autres surtout avec un cash flow a -230€ mensuels.

Pour ne pas louper une prochaine opportunité demandé vous combien vous êtes prêt à sortir chaque mois de votre poche pour vous créer un patrimoine immo et quid du locataire qui ne paye pas, ou de vacance locative, est ce que vous serez toujours heureux de le posséder si vous devez sortir 500-600-800€/mois pour couvrir les dépenses courantes en attendant la relocation ?

Rendement opérationnel brut : 3%
- Taux du crédit avec assurance : 1,2% (simulation)
- Durée du crédit : 25 ans
- location meublée LMNP au réel
- TMI à 30%
- Après rafraichissement soigné que je peux faire moi-même
- Cash flow négatif : -230e/mois ( snif…)

Franchement, à lire ces chiffres, je pense sincèrement que vous avez peut-être bien fait ne pas avoir pu acheter. S’endetter sur 25 ans avec un cash-flow négatif de 230€/mois pour une rentabilité brute estimée de 3% (sachant que souvent c’est sur-estimé), avec des travaux à faire soi-même, ça ne me semble pas l’investissement du siècle, d’autant plus que cela aurait été une grosse partie de votre patrimoine global, avec des risques de vacance locative dans une petite ville de province sur un profil étudiant. Vous n’êtes pas certain du niveau de loyer sur le long-terme.

Je vais peut-être paraître vieux jeu, mais à une certaine époque pas si lointaine, sur ce genre de profil d’investissement (petite surface, ville de province, travaux…), on attendait un rendement de 10% mini. Les temps ont bien changés…

Pour rappel, placer 5000€, puis 230€ par mois pendant 25 ans, sur un placement de 5% annuel vous rapportera 154 373€ au final. Et 5% c’est a mon sens globalement accessible avec le même profil de risque que cet investissement sur une durée de 25 ans.

Dans tous les cas, c’est à vous de vous forger une opinion en fonction des retours que vous aurez. Et rien ne vaut l’expérience que l’on acquiert soit-même!

Gaut1985 a écrit :

un système de scoring pour chaque projet d’investissement immo (un peu dans le style de rendementlocatif.Fr, serait peut-être une bonne idée. à voir dans la mise en oeuvre)

Pardon, mais un système de scoring à partir d’élements que vous rentrez vous-même n’aurait aucun sens :
- déjà, chacun peut s’illusionner tant qu’il veut, avec des travaux à des prix sous-évalués, des charges sous-évaluées et d’autres oubliées, des loyers surévalués, etc. Donc le score serait le résultat de ce que vous avez mis dans le système selon votre fantaisie, et n’aurait donc aucune objectivité.
- surtout, on ne connaît pas l’emplacement précis. Selon la ville, le quartier et même l’immeuble, la valeur d’un bien peut changer énormément. 10 % de rentabilité, c’est bien trop peu dans tel quartier qui craint (je connais des endroits où l’on fait du 25 % de rentabilité, sur le papier, mais la possibilité de recouvrer les loyers ne doit pas dépasser 50 % si l’on n’est pas un caïd du quartier, alors 10 % de rentabilité à cet endroit-là, c’est bien trop peu). A d’autres endroits, 10 % est une rentabilité mirobolante.
- on ne connaît pas l’état de ce bien en particulier. J’ai déjà vu des biens à valeur négative, c’est à dire qu’il ne faut pas le prendre, même si on vous le donne. Mérule, termites, plancher en train de s’écrouler, ou encore un local commercial absolument inlouable. Ou encore une copro qui s’enfonce dans les impayés de loyer et les charges délirantes, le syndic faisant ce qu’il peut mais ne pouvant pas lutter contre la déliquescence lente qui fera que la copro sera placée en procédure, un de ces jours. Vous pouvez sortir du chapeau une super rentabilité et un super scoring sur un projet d’investissement sur un tel immeuble, parce que vous n’avez pas pris conscience d’un ou plusieurs défauts très graves (vous les avez zappé totalement, par incompétence) ou parce que vous en avez minimisé la gravité, là aussi par incompétence. Et ne sortez pas encore une fois que je suis agressif en parlant d’incompétence, moi aussi je suis incompétent par rapport à d’autres, et moi aussi j’ai déjà zappé des défauts. Un tel investissement s’avérerait une erreur grave, avec des conséquences potentiellement terribles. Les propriétaires bailleurs de l’immeuble qui vient de s’écrouler à Bordeaux, ils devaient avoir une super rentabilité, rare à Bordeaux ! Ils devaient en être super contents. Il faudrait leur demander s’ils sont toujours content de leur rentabilité, en ce moment. J’espère que pour augmenter leur rentabilité, ils n’avaient pas "oublié" de prendre une assurance PNO…

Au total, évaluer un projet immobilier, c’est toujours le travail et la responsabilité de celui qui veut investir. Ca ne peut pas être un scoring abstrait sorti du chapeau.