Quelle décote pour un bien immobilier acheté en VEFA ?

Très bonne remarque, mais il faut prendre en compte le fait que l’échéancier de paiement pour un achat sur plan est lissé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, on ne doit donc pas comptabiliser 100% du prix pendant toute la durée des travaux. Typiquement par exemple:
- 0 à 2% à la signature (durée +longue)
- 35% à l’achèvement des fondations (durée restante à amortir ~1 an)
- 35% à la mise hors d’eau (~6 mois)
- 25% à la fin des travaux (~1 mois)
- 5% à la livraison (0)
La durée d’amortissement moyenne sera plus faible dans ce cas. D’autre part prendre un rendement de 5% net me paraît un peu optimiste, surtout dans le cas d’une résidence principale "haut de gamme". Le rendement locatif de ce genre de bien est souvent plus faible.

Autre point qui me paraît à prendre en compte: en achat sur plan est éligible au dispositif de défiscalisation, pas en ancien. Quand on bascule de l’un à l’autre la valorisation devrait baisser mécaniquement, le potentiel d’acheteurs est plus faible (moins d’investisseurs notamment).

Dans tous les cas, je n’avait vu cette statistique nulle part avant. Est-ce un une astuce de négociation avec un chiffre sortie du chapeau (une spécialité des agents immobiliers), ou un vrai chiffré sourcé et fiable?

Un peu plus de contexte: il s’agit d’un appartement "haut de gamme" (dernier étage: 9+10e, duplex, séjour hsp 5m, plein sud, belle vue sur fleuve / pont, aucun vis-à-vis, 3 sdb…), sur ce marché on est pas vraiment en concurrence avec des studios/T2 en défisc.

En terme d’arguments de négociation, voici ce que je lui ai conseillé:
- le prix au m² demandé est 40% supérieur à la moyenne constatée, en prenant en compte la moyenne actuelle
- la base de donnée DVF ne fait état que de deux ventes dans cette gamme de prix (+/-20%) sur le quartier depuis 3 ans, pour des biens avec un m² supérieur;
- les annonces pour des biens comparables à des prix comparables restent très longtemps sur le marché ou restent invendus (vérifié par l’acheteur qui suit le marché de près depuis plus d’un an);
- sur le secteur, on n’a pas constaté de hausse de prix sensible depuis 3/4 ans;
- l’argument sur le prix de vente compare un prix VEFA "tout compris" avec un prix FAI - je lui ai conseillé de plutôt demander à comparer le "net promoteur" avec le "FAI" ou alors le prix total incluant les taxes (TVA ou frais de notaires) dans les deux cas, pour que la comparaison soit valable. En gros le vendeur souhaite faire passer l’intégralité des frais payés à la revente dans son prix net, classique. Il faut parfois admettre que changer d’avis dans un marché qui stagne coûte cher;
- Le prix de vente final d’un bien sera toujours le prix qu’un acheteur est prêt à mettre; jamais le prix réclamé par le vendeur.

En bref, l’appartement se vend clairement sur-évalué (de manière assez objective) par rapport au marché, mais vu que le vendeur a acheté sur plan assez haut et souhaite se refaire sur les frais, il vend sensiblement trop cher.

Je lui ai aussi conseillé de réfléchir deux fois avant d’acheter, et de savoir patienter