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Vente d'un bien immobilier acheté avant un mariage, pendant le mariage ?

Vente d'un bien immobilier en régime de communauté réduite aux acquêts

Cette discussion porte sur la vente d'un bien immobilier acquis avant le mariage et dont le financement a continué après le mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Le membre, Ostal, souhaite savoir si le produit de la vente lui revient en propre ou s'il appartient à la communauté. Les participants débattent des implications du régime matrimonial choisi sur la propriété du bien et de l'utilisation des fonds issus de sa vente.

Un des arguments principaux est que, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, les revenus du couple sont communs depuis le mariage. Par conséquent, une partie du financement du crédit immobilier après le mariage provient probablement de revenus communs, même si Ostal était le seul à effectuer les versements. Ceci pose la question du droit à récompense de l'épouse sur les bénéfices de la vente. La gestion du risque pour Ostal réside dans la nécessité de prouver que l'argent utilisé pour le remboursement du crédit provenait uniquement de ses fonds propres antérieurs au mariage.

Les membres abordent la question du remploi des fonds issus de la vente. Il est conseillé à Ostal de tracer scrupuleusement l'utilisation de cet argent, notamment en justifiant le caractère propre de chaque versement réalisé après la vente. Cela implique une déclaration de remploi à chaque mouvement de fonds afin de prouver leur origine et éviter tout litige futur en cas de séparation ou de succession. L'ouverture d'un compte distinct avant le versement des fonds provenant de la vente est recommandée pour simplifier cette démarche.

Enfin, la discussion souligne le rôle du notaire dans le processus. Bien que le notaire verse les fonds de la vente, il n'est pas responsable de la répartition équitable des bénéfices entre les époux. Le calcul et la répartition du bénéfice en cas de droit à récompense incombent aux parties concernées. La responsabilité incombe à Ostal de prouver l'origine des fonds utilisés pour le remboursement du crédit et de justifier le caractère propre des sommes issues de la vente.


Pages : 1

#1 06/11/2016 16h50

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“ISTJ”

J’ai acquis en 2006 un appartement que j’ai loué sous le régime Robien jusqu’à maintenant.
Le crédit sur ce bien a donc commencé en 2006 et va s’achever en 2018.
Je suis par ailleurs marié depuis deux ans en communauté réduite aux acquêts. Même après mon mariage, c’est moi qui continue de financer le crédit sur ce logement. Mais l’argent de ce financement depuis le mariage va peut être être considéré comme commun puisqu’il provient de mon salaire.

Je suis en train de vendre cet appartement, je viens de trouver un acquéreur avec lequel nous allons bientôt signer le compromis de vente chez notaire.

Je me demande si le produit de cette vente va me revenir automatiquement en propre ou bien s’il va rentrer dans la communauté.
Je préfèrerai qu’il me revienne en propre et je me demande donc également si je dois le signaler au notaire lors de la vente.
La clause de remploi ne semble pas adaptée à mon cas puisque celle-ci n’est utile que lors de l’acquisition d’un autre bien.
Ce n’est pas le cas ici puisque je souhaite utiliser cet argent pour alimenter notamment mon compte-titre ordinaire personnel.

Pouvez vous me renseigner sur ce que va devenir l’argent issu de cette vente ?

Message édité par l’équipe de modération (07/11/2016 17h22) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : locatif, mariage, vente

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2    #3 06/11/2016 19h18

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Bonsoir

" Même après mon mariage, c’est moi qui continue de financer le crédit sur ce logement."

A moins d’avoir payé le crédit / charges / etc exclusivement sur la base de fonds propres (= épargne antérieure au mariage) avec déclaration de remploi pour chaque paiement, c’est votre communauté qui a payé ce crédit sur la base des revenus communs (salaires, loyers, dividendes, etc …) de la communauté.

A la vente du bien :
- les fonds seront propres mais devront, en cas de réutilisation, faire l’usage d’un remploi pour rester des fonds propres
- une récompense (remboursement) sera dû à la communauté sur la base de la part d’enrichissement personne résultant de la partie financée par la communauté.

En plus francais, les fonds sont à vous mais vous devrez restituer une partie à la communauté en remboursement des 2 ans financés par elle.

LA clause de remploi est impérative pour le versement des fonds vers quelque support que ce soit : vous devez formaliser le fait que cet argent est propre / personnel, et ce à chaque fois que vous le réutiliserez. Ex : versement sur un livret --> remploi déclaré. Retrait du livret pour verser sur une AV : remploi déclaré. Rachat d’un autre bien : remploi déclaré dans le compromis.

Si vous omettez à un moment ce remploi, votre épouse (en cas de divorce) ou ses héritiers pourraient contester le caractère propre et vous demander de prouver ce caractère, ce que vous ne pourriez plus prouver faute de justificatif.

"Il faudrait que votre épouse prouve qu’elle a financé cet appartement"

Communauté --> depuis le mariage tous les revenus sont communs. C’est Ostal qui doit prouver qu’il n’a jamais eu recours à ces revenus pour financer quelle que dépense que ce soit concernant ce bien.

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#4 07/11/2016 13h31

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“ISTJ”

Donc si je comprends bien, concrètement, lors de la finalisation de la vente chez le notaire, celui-ci me versera le montant de cette vente sur mon compte courant (personnel, non joint) et c’est au moment du remploi de cet argent, par exemple en le versant sur mon compte-titre que je devrais faire mention de ce remploi.
C’est à dire qu’il faudra que je fasse un nouvel acte notarié à ce moment ?

Comment se fait la restitution à la communauté de la partie financée par elle ? Sous le contrôle du notaire ou bien selon mon bon vouloir (si je puis dire) ?

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#5 07/11/2016 15h33

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Il est effectivement préférable que votre notaire verse les fonds directement sur un compte personnel ouvert avant le mariage, compte que vous séparez de vos revenus communs pour clarifier les choses en cas de souci. Ensuite, pour tout mouvement de fonds propres, vous faites systématiquement une trace écrite. Dans le style Versé le 7.11.16, en remploi de fonds propres, 100k du compte xxx vers le compte yyy, fonds propres issus de la vente du bien www en date du xx.xx.xxxx, versement des fonds par Me bidule sur le compte xxx en date du yy.yy.yyyy

Vous "empilez" ces documents de sorte que vous pouvez justifier l’origine propre des fonds en remontant cette  pile de documents en cas de problème.

Si possible, vous fournissez au teneur du compte de destination copie de ce remploi, pour formaliser de son côté ce remploi. Dans le cas d’une AV, par exemple, c’est utile pour tracer le caractère propre ou commun de chaque versement.

Pour le remboursement à la communauté, la plupart des notaires ne s’occupe pas hors cadre d’un divorce ou d’une succession. C’est votre problème, pas celui du notaire. Il vous en parlera peut être, sinon posez lui la question. En cas de divorce ou de décès, ce problème pourrait resurgir, donc autant le traiter correctement dès maintenant. La récompense est au minimum des frais engagés, mais doit prendre en compt l’enrichissement si celui-ci excède les frais engagés.

Ex : vous rachetez la part d’un frère/soeur sur un terrain non constructible dont vous avez hérité. Par définition, ce terrain est propre (succession). Mais vous financez ce rachat avec vos revenus, qui sont commun. Vous vendez ce terrain en constructible 10 ans plus tard : la communauté ne récupère pas sur la base des 1 à 2 euros du m2 "d’acquisition" mais bien sur la valeur de revente (150, 200, 250 du m2).

Je rappelle à tout hasard que TOUS les revenus du couple sont communs, même ceux provenant de biens propres. Et que l’utilisation de ces revenus pour tout investissement induit soit la communauté soit le droit à récompense calculé sur l’enrichissement induit. Lorsque vous achetez un bien immo, le loyer est commun, et la simple utilisation de ce loyer pour payer le crédit crée de fait un droit à récompense. Idem pour la réutilisation des dividendes sur un compte titre.

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#6 07/11/2016 16h53

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Je ne suis pas tout à fait d’accord sur tout ce qui a été dit:

-pas besoin d’avoir un compte ouvert avant le mariage:
Vous pouvez très bien ouvrir un compte aujourd’hui à votre seul nom, y déposé l’argent suite à la vente (virement du notaire) et cet argent sera du fond propre.
si vous devez le placer, ouvrez un contrat d’assurance vie ou PEA à votre nom et garder trace des opérations de mouvement.

-concernant la récompense à la communauté:
La base commence en 2014 suite à votre mariage, tout comme l’enrichissement si le bien est vendu plus chère que son prix d’achat. Il est tout à fait possible de "prouver" que votre bien a pris de la valeur durant la période faste 2000-2012 et que depuis 2014, c’est une évolution relative.

Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#7 07/11/2016 17h29

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"Vous pouvez très bien ouvrir un compte aujourd’hui à votre seul nom, y déposé l’argent suite à la vente (virement du notaire) et cet argent sera du fond propre."

Il faudra penser à tracer le versement de fonds propres sur ce compte, les sommes disponibles sur un compte post mariage étant considérées de base comme communes en l’absence d’un justificatif, contrairement à un compte propre ouvert avant la naissance de la communauté.

"Il est tout à fait possible de "prouver" que votre bien a pris de la valeur durant la période faste 2000-2012 et que depuis 2014, c’est une évolution relative."

Il restera en récompense l’ensemble des sommes consacrées depuis le mariage … sauf à prouver que ces dépenses ont été faites uniquement sur fonds propres (donc sans toucher aux revenus)

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