Affine : analyse d'une foncière française et de sa fusion avec la Société de la Tour Eiffel
Cette discussion, s'étalant sur plusieurs années, porte sur l'analyse de la société Affine, une petite foncière française, et les expériences des participants concernant leur investissement dans cette valeur. Les membres partagent leurs points de vue sur la performance financière d'Affine, soulignant notamment la baisse persistante de son Actif Net Réévalué (ANR) depuis 2007. Des inquiétudes sont exprimées concernant la gestion de la société, sa stratégie d'investissement jugée floue et le taux d'occupation de ses actifs souvent jugé faible. La diversification géographique d'Affine, principalement en province, est mentionnée comme un point positif par certains, alors que d'autres la considèrent comme un facteur de risque.
Plusieurs participants mettent en lumière les risques liés à l'investissement dans Affine, notamment la forte dette, la décote élevée par rapport à l'ANR et la complexité de sa structure actionnariale. Le rendement élevé du dividende est malgré tout un argument avancé pour justifier la détention des actions, en dépit des résultats mitigés. Les participants discutent longuement des implications fiscales liées aux dividendes versés par Affine, en particulier les difficultés de déclaration avec certains courtiers comme Binck.
La discussion évolue ensuite autour de l'annonce d'une OPA, puis d'un projet de fusion entre Affine et la Société de la Tour Eiffel. L'évaluation de l'offre de fusion est débattue, les membres critiquant la faible prime offerte aux actionnaires d'Affine. Enfin, la partie finale de la discussion se concentre sur les problèmes rencontrés par les membres lors de l'échange des actions Affine contre des actions de la Société de la Tour Eiffel, en particulier concernant les aspects fiscaux liés aux PEA (plan d'épargne en actions).
Les tendances notables mises en évidence dans cette discussion incluent la recherche de rendements élevés, malgré des risques importants, et les difficultés pratiques liées à la gestion des investissements, notamment les problèmes rencontrés avec certains courtiers. La transparence de l'information concernant la performance et la gestion des foncières est également questionnée. L'impact des décisions de gestion d'Affine sur la valeur des actifs et l'importance de la diversification du portefeuille sont au cœur de nombreux échanges.
La gestion du risque est un thème récurrent, avec des discussions sur la nécessité d'une analyse approfondie des bilans et des stratégies des sociétés dans lesquelles on investit. La solidité du bilan financier, un critère d'investissement primordial pour bon nombre de participants, apparait comme le principal point faible d'Affine, contrairement à la Société de la Tour Eiffel, qui semble bénéficier d'une meilleure situation financière.
Affine… t-on jugement !
bonjour,
merci à ceux qui ont attiré mon attention sur cette valeur qui promet bien, me semble-t-il !
Dernière modification par JOB (09/03/2011 11h27)
Mots-clés : affine, foncière, société de la tour eiffel
Hors ligne
Hall of Fame Effectivement !
En ligne
Je l’ai regardé il y a longtemps (2008 me semble), il y avait une histoire d’obligations convertible ou je ne sais plus qui m’a empécher d’en prendre. Il y avait un truc pas clair en tout cas.
Hors ligne
InvestisseurHeureux a écrit :
Effectivement !
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … affine.gif
Ouep… Le retour au bénéfice un peu inatendu + Un dividende exceptionnel de 2,4€ a été annoncé en début de semaine ce qui a entrainé cette hausse éclair…
Pour ma part j’ai soldé 50% de ma ligne et je réinvestirai le dividende versé en action.
Hors ligne
dans le meme secteur, est ce que quelqu’un a etudie le dossier affine? FR0000036105 IML
Capitalisation boursière : 116.09 MEUR
pourtant la societe detient apparemmetn a fin 2011 de 70 immeubles, d’une valeur de 709 M€.
il doit evidemment y avoir de la dette mais tant que ca?
je vais regarder dans le detail mais je suis preneur d’avis divers.
Hors ligne
2 #6 09/01/2013 10h28 Hall of Fame La décote est élevée mais :
1) Affine est une petite foncière mais compliquée avec un participation dans Banimmo et récemment dans Affiparis avant l’OPE
2) Taux d’occupation en baisse depuis 2008
3) Ses actifs de bureaux ne sont pas primes
4) Il y a un holding qui avec 35% des actions possède 51% des droits de vote
5) Positionnement fourre-tout avec des bureaux, des entrepôts, des surfaces commerciales
6) L’ANR baisse depuis plusieurs années, il n’y a eu aucune création de valeur hormis les dividendes versés
En ligne
IH Affine permet tout de meme une diversification sur la province quand la plupart des SIIC Francaises sont essentiellement sur Paris et region parisienne.
Hors ligne
Merci bcp IH pour ces infos precises, j’ai regarde le bilan hier (on a que le 1er semestre pour 2012 pour le moment) et le cash diminue de facon importante avec un gros niveau de dette alors que les profits et la valeur des actifs baissent.
dans les commentaires, le management semble au courant et s’atteler a la tache de rationnaliser et redresser le taux d’occupation mais le dossier n’est pas sans accroc en effet. je vais suis suivre un peu pour voir si le management arrive a retourner la situation au 2eme semestre.
Hors ligne
1 #9 15/10/2013 17h07 Hall of Fame L’ANR baisse encore :
Et à chaque présentation semestrielle on voit : des achats, des ventes, etc.
Ne vaudrait-il pas mieux simplement ne rien faire ?
Le taux d’occupation n’est pas folichon non plus :
En ligne
InvestisseurHeureux a écrit :
Ne vaudrait-il pas mieux simplement ne rien faire ?
To be, or not to be !
C’est grâce au forum que j’ai découvert Affine
j’en ai encore une belle ligne
mais maintenant j’ai envie de la vendre, même à perte et de renforcer une autre foncière.
Hors ligne
C’est une des rares foncières françaises qu eje suivais bien et que j’ai même eu (oui je sais je n’ai tjs pas mise mon porte-feuille sur le site, chaque mois je pense le faire et ouvrir une file). J’étais plutôt orientée foncières scandinaves en fait.
J’ai la même impression que IH (et l’une des raisons qui m’avait fait vendre) : 1) ANR toujours en baisse et 2) que d’argent ils doivent perdre en frais de notaires et frais de gestion avec tous ces achats / ventes ! et 3) pourquoi leur stratégie n’est tjs pa claire et semble changer chaque année.
J’ai fait une bonne PV avec Affine (avec dividendes réinvestis je veux dire) notamment car la bonne époque du PEA fiscalement parlant pour REIT (2009) mais maintenant…
Hors ligne
J’en ai eu également un temps, puis je me suis intéressé aux structures de contrôle.
Dans ce domaine le point 4 indiqué dans le post de notre hôte (#6) m’a poussé à revendre assez vite.
Je ne trouve pas "sain" la structure et le management de la foncière ces dernières années, et me demande vraiment quels intérêts cela cachent.
Hors ligne
Il suffit que je vende cette ligne pour qu’elle monte significativement
soupir…
Hors ligne
cher Motus
je communie dans votre humour
d’ailleurs… si vous lisez la première ligne de ce thread…
Hors ligne
Bonjour à tous,
Pour ceux d’entre vous qui sont chez BINCK, n’oubliez pas concernant la fiscalité du dividende AFFINE de ventiler le dividende distribué en 2013…
en effet BINCK à déclarer sur votre IFU = 1.20 X nb actions en ligne 2TS
Or 50% du dividende 2013 bénéficie de l’abattement de 40% soit 0.60 et 0.60 non éligible 
http://www.affine.fr/images/affine/docs … runion.pdf
en page 2
Dernière modification par hertell (08/05/2014 11h40)
Hors ligne
Ceci était prévisible car Binck a procédé au paiement du dividende brut, sans retenir le moindre prélèvement social. Or soit le dividende est éligible à l’abattement de 40% et les prélèvements sociaux sont retenus à la source; soit il n’est pas éligible et les prélèvements sociaux sont renvoyés à la déclaration d’impôts.
Dans le cas d’Affine, 0,60 aurait dû subir les prélèvements et 0,60 ne pas les subir. Le fait que le dividende ait été versé brut présageait de cette erreur.
À contrario, je signale que les 3€ de dividende de PAREF ont été intégralement ponctionnés des prélèvements sociaux à la source et sont donc imputés sur la ligne des dividendes éligibles à l’abattement de 40% tandis que seuls 1,93 € en relèvent.
Bref, chez Binck il faut suivre ça de très près.
Hors ligne
Motus a écrit :
Bonjour,
en ce qui me concerne, je n’ai toujours pas reçu mon IFU Binck.
Ne vous inquiétez pas ! personne ne l’a reçue encore, mais si vous déclarez en ligne, vous pouvez déjà avoir un aperçu de ce que BINCK a déclaré pour vous…..
Hors ligne
Jean-Marc a écrit :
Ceci était prévisible car Binck a procédé au paiement du dividende brut, sans retenir le moindre prélèvement social. Or soit le dividende est éligible à l’abattement de 40% et les prélèvements sociaux sont retenus à la source; soit il n’est pas éligible et les prélèvements sociaux sont renvoyés à la déclaration d’impôts.
Dans le cas d’Affine, 0,60 aurait dû subir les prélèvements et 0,60 ne pas les subir. Le fait que le dividende ait été versé brut présageait de cette erreur.
Pour 2015 ce sera pareil : le dividende versé à été exempté de prélèvements sociaux, il est donc considéré comme totalement en SIIC, tandis que le document de l’AG indique 0,67 € éligibles à l’abattement de 40% et seulement 0,23 € relevant du régime SIIC.
Hors ligne
Bonsoir
Il semblerait que Affine R.E. (code IML) se mette peu à peu en position de débuter une tendance à la hausse (selon mes critères).
Votre opinion est-elle toujours aussi négative sur cette valeur ou en avez-vous changé ?
Merci de vos éclaircissements.
Durun
Hors ligne
Hall of Fame En parcourant le rapport annuel d’Affine, je vois que l’Actif Net Réévalué a encore baissé en 2014 :
L’ANR baisse chaque année depuis 2007, donc presque dix ans maintenant !
Il y a des foncières dont la décote sur ANR se réduit car le cours monte, mais d’autres c’est l’ANR qui se réduit…
Une performance aussi calamiteuse est quand même exceptionnelle chez les foncières cotées.
En ligne
Je suis entièrement d’accord avec IH qui m’a ouvert les yeux sur cette foncière dont les résultats sont disons très moyen pour être gentil.
Concernant les gros coupons, j’ai liquidé Affine pour Foncière des Murs l’an passé et je ne le regrette pas. Non à cause de l’évolution des cours mais parce que je n’ai plus à trembler à chaque publication.
Mon portefeuille de petites foncières à gros rendement est désormais concentré sur Foncière des Murs, Foncière 6 et 7 et PAREF.
Hors ligne
Hall of Fame L’ANR d’Affine a encore baissé en 2015 :
Source : http://www.affine.fr/images/affine/docs … 60225C.pdf
Il est en baisse chaque année depuis… 2007 !
En ligne
Je ne détiens pas cette foncière, qui ne vérifie pas mes critères exigeants de choix de foncière, mais je vais prendre un peu sa défense:
- L’ANR baisse certes tous les ans, mais l’ANR + dividende (dividende élevé de 0,90€ ou 1€ selon les ans) augmente.
Donc ceux qui la détiennent depuis longtemps ne font pas une trop mauvaise affaire, même s’ils auraient pu jusqu’à présent trouver mieux ailleurs.
D’autant que si on exclut Banimmo, foncière belge vraiment pourrie filiale à 49% par Affine, l’ANR des actifs français ne baisse pas tellement, malgré le gros dividende annuel.
- Affine a le "malchance" d’investir dans des actifs en province et non à Paris, et de petite taille. Bref, ce qui a baissé en valeur depuis 5 ans, au lieu d’augmenter. Mais par effet de balancier, la majorité - hors Banimmo - des actifs d’Affine (mais pas tous - certains actifs de province sont vraiment pourris et vont à mon avis continuer de baisser en valeur) pourraient enfin se revaloriser dans deux ans, tellement l’écart de rendement avec des actifs parisiens est devenu énorme.
Hors ligne
Membres
