Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Bonjour aux forumeurs et forumeuses,

La société de gestion LA FRANCAISE a annoncé le lancement, le 27 novembre 2020, d’un service optionnel appelé Agil’immo.

Au programme : montant libre de souscription sous réserve d’un minimum défini par SCPI, versements programmés périodiques avec engagement d’un an minimum, réinvestissement de tout ou partie des acomptes trimestriels.

Les sociétés de gestion "disruptives", type CORUM AM, font apparemment évoluer les mastodontes de la gestion des SCPI.

A quand le choix, pour les porteurs de part EPARGNE FONCIERE, d’opter pour des acomptes mensuels ?
Il y a d’ailleurs un précédent à la modification de la périodicité des versements des acomptes (source : note d’information et statuts EPARGNE FONCIERE (page 7)). 

Note d’information et Statuts EPARGNE FONCIERE a écrit :

Néanmoins et afin de permettre à la SCPI de réaliser ses premiers investissements, les revenus potentiels soumis à décision de l’assemblée générale seront versés annuellement, au premier trimestre 2016 au titre de l’année 2015, semestriellement en 2016, puis trimestriellement les années suivantes.

Et mensuellement, un jour ?

Pour la société de gestion : cela faciliterait sans doute la collecte et donnerait un signal clair aux autres acteurs solidement implantés dans le domaine de la gestion de SCPI.

Pour les porteurs de part (dont je fais partie) :
- cela faciliterait le remboursement des éventuels crédits immobiliers contractés pour l’acquisition des parts,
- la périodicité des revenus fonciers d’EPARGNE FONCIERE serait alignée avec d’autres sources de revenus : pensions, salaires, autres revenus fonciers, etc.

Si un acteur important comme LA FRANCAISE proposait les acomptes mensuels, cela pourrait faire évoluer toutes les sociétés de gestion de SCPI qui restent encore sur le modèle historique des acomptes trimestriels.

Qu’en pensent les porteurs de part actuels ? Une périodicité de versements mensuels des revenus fonciers serait-elle susceptible d’attirer de nouveaux investisseurs ou d’inciter les porteurs de part actuels à réinvestir ?

Quelques remarques, ou réactions au message de Green :
   - le 27 novembre, c’est la date de l’annonce, et pas la date du début du service Agil’immo (annoncé pour le 1er trimestre 2021). Cette annonce n’indique nulle part qu’il sera possible de souscrire à une fraction de part (ce qui aurait de lourds impacts, à différents niveaux) (et rien n’a été voté en AG en ce sens), et donc je me demande si ce service ne consiste pas à immobiliser des fonds chaque mois/trimestre/semestre jusqu’à ce qu’ils soient suffisants pour pouvoir souscrire à une part. On en saura plus quand il y aura plus d’informations disponibles sur ce service…
    - l’extrait, que vous citez, de la p7 de la note d’information, me semble ressembler à une coquille (un morceau de texte venant d’un document d’une autre SCPI, par exemple). Certes, ce qui y est indiqué n’est pas faux (l’utilisation du verbe "pouvoir" n’oblige à rien….). Mais il semble absurde de parler de "réaliser ses premiers investissements" en 2016 pour une SCPI qui existait alors depuis plusieurs décennies, et on sait à présent que les dividendes ont bien été versés trimestriellement en 2016 (comme les années précédentes et suivantes).
   - je ne pense pas que cette SCPI versera de sitôt des dividendes mensuels. En effet, la plupart des associés (souvent de longue date, souvent d’un "certain âge", ou encore institutionnels) ne le demandent pas (et n’ont pas d’emprunt à rembourser), et ça nécessiterait des adaptations très lourdes au niveau des systèmes d’information, et de l’organisation (les CAC procèdent à des contrôles avant chaque distribution), entre autres (il y a un impact sur la trésorerie de la SCPI lors des 1ers versements mensuels).
   - si vous voulez aligner la périodicité du versement des dividendes sur celle des échéances de vos emprunts, le mieux est de négocier (dans le contrat de prêt) des échéances trimestrielles au 31/1, 30/4, 31/7, 31/10, à la place des classiques mensualités.

Je suis associé de EF et d’autres SCPI de La Française. Je n’ai pas besoin de dividendes mensuels. J’ai déjà du mal à reporter en comptabilité les versements trimestriels (Il y a un seul versement pour l’ensemble des SCPI de la Française, et il faut attendre de recevoir le bordereau détaillé pour savoir quelle partie provient de quelle SCPI. Mais comme j’ai eu l’étrange idée de souscrire à des parts par différents commercialisateurs, j’ai 3 numéros d’associés, et reçois 3 virements chaque trimestre, et 3 bordereaux. Et impossible de les regrouper…).

Concernant la mensualisation,
On s’aperçoit que plus la fréquence de versement est élevée plus le TRI sera élevé.

La distribution T4/2020 semble être de 12.12€/part, à confirmer (car les virements de LF sont un peu compliqués à interpréter).

(source : sommes créditées sur le compte bancaire).

Après 9.09€ en T1, 6.06€ en T2, 9.09€ en T3, le T4 compenserait la baisse (de précaution) du T2, et 2020 se finirait avec l’équivalent de 4 x 9.09€ comme prévu initialement.

Pure spéculation certes en attendant des éléments précis mais pourrait il y avoir une distribution de RAN afin de le diminuer, et ainsi faciliter sa reconstitution via la prime de fusion  dans la cadre de la fusion de SCPI (Multimmobilier2, Eurofonciere 2 et Pierre privilège) ?

GoodbyLenine, le 31/07/2020 a écrit :

Au moins en ce qui concerne le "portefeuille Crossroads", qui a été acheté à URW (c’est une petite quote-part de ce que URW a vendu, pour 1.5 Mds€), la promesse était effectivement signée avant la crise du Covid-19 : elle a été annoncée le 12/02/2020 (source), et, lors de l’AG URW du 15 mai, le Président d’URW indiquait une clôture prévue en T2 2020, et disait "Nous sommes confiants que la transaction pourra bien se réaliser à la fin du trimestre comme annoncé. Nous informerions bien entendu le marché en cas de changement.")

Epargne Foncière a investi 41.3 M€ (29% de 142.442 M€) dans ces centres commerciaux (évalués 2.8 Mds€ au prix de la transaction), qui restent opérés (et détenus à 45.8%) par URW.

Pour ma part, je préférerais en détenir une petite fraction via des actions URW que via des parts d’Epargne Foncière (en tout cas, je payerais ainsi cette quote-part bien moins cher). Mais ce n’est qu’une petite fraction du patrimoine d’Epargne Foncière (et de URW).

Je reviens sur ce super investissement de Epargne Fonciere dans les centres commerciaux d’Unibail. Voila une opération qui devient de plus en plus gaguesque puisque lesdits centres font maintenant l’objet d’une fermeture administrative pour Covid. Nous voila donc nous associés, propriétaires de centres commerciaux fermés. C’est du génie… qui plus est nous les avons payés plein pot…

Talondort a écrit :

Rendement en baisse équivalent à 4,3% annuel (4,4% en 2020)

4,34% et non 4,3% mais sans compter de probables revenus financiers qui ont subi un prélèvement à la source. Idem, mieux vaut attendre le bulletin avant de parler de baisse et laquelle.

BT1 21 disponible

Premier bulletin post-fusion avec Multimmobilier 2, Eurofoncière 2 et Pierre Privilège donc.

Epargne Foncière a écrit :

La valeur de reconstitution de l’ensemble fusionné s’élève ainsi à 907,94 euros par part. Le prix de souscription fixé à 827 euros par part depuis mars 2020

Epargne Foncière a écrit :

La collecte nette […] montant de près de 68 millions d’euros

Epargne Foncière a écrit :

Grâce au recours au financement bancaire à hauteur de 50 %, la SCPI a pu participer à hauteur de 135 millions d’euros à l’acquisition de deux actifs emblématiques aux portes de Paris : le Shift à Issy-les-Moulineaux (92), siège de Nestlé France et rue de Valmy à Montreuil (93), siège de l’ACOSS (l’Agence Centrale des Organismes de Sécurité Sociale).
Ce trimestre a été également marqué par la livraison du centre commercial Nice Le Ray (06) fin janvier 2021, acquis en VEFA en 2018 et principalement loué à Carrefour Market, générant d’ores et déjà des revenus pour votre SCPI.

Epargne Foncière a écrit :

les surfaces relouées ne compensant cependant pas les libérations dont celle de la rue Championnet à Paris 18e
En l’absence d’arbitrage significatif, le stock vacant augmente de 3 552 m² pour atteindre un peu plus de 80 000 m²

Epargne Foncière a écrit :

Les comptes prévisionnels de l’année 2021, hors circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire, devraient permettre un maintien de la distribution annuelle à son niveau actuel correspondant à un acompte trimestriel par part de 9,09 euros. Compte tenu d’un bon taux d’encaissement des loyers, cet acompte aura été effectivement versé pour le 1er trimestre 2021.

Capitalisation : 4.383M (+1.182M)
TOP : 92.8% (+0.4)
TOF : 89.6% (+0.5)
Taux d’endettement : 21.50% (+0.17)

Epargne Foncière a écrit :

REVENUS DISTRIBUÉS
Exercice 2020 36,36 €
- dont distribution des réserves 13,39 %

Investissements


Pas de rendement annoncé sur ces investissements, ou alors j’ai loupé l’information.

Enfin post-fusion

Répartition géographique
Paris : 23.10% (-4.72)
IDF : 40.96% (+2.70)
Province : 26.48% (+1.27)
Zone € : 9.46% (+0.75)
Dont Allemagne : 7.19% (+0.59)
Dont Pays-Bas : 1.63% (+0.16)
Dont Irlande : 0.64% (/)

Répartition sectorielle
Bureaux : 77.90% (-0.02)
Commerces : 16.40% (+0.73)
Autres : 5.70% (-0.71)
Dont Résidences Gérés : 5.03% (-1.37)
Dont Entrepôts : 0.40% (+0.39)
Dont Activités : 0.27% (NEW)

Bonjour,

J’ai touché 9,08€ par part sur mon compte courant hier.

Cependant, sur le site Moniwan on me dit que je dois toucher 8,42€ net par part.

Comment expliquer cette différence entre 9,08€ et 8,42€ ?

Salut,

Comme NicolasV en parlait sur le post Iroko, je reviens ici demander à ceux qui sont insiders ce qu’ils pensent de epargne fonciere ?

Je l’avais écarté lors de mes selections car cela fait plusieurs années qu’elle pioche dans le RAN pour servir un rendement correct.

Mais quel est le sentiment des insiders et des autres aussi ?

Eh bien, si c’est la seule plus value qui est distribuée - et non le total d’une vente - cela rentre bien dans la distinction entre revenu et capital que vous faisiez vous-même ; la logique est alors respectée, non ?