Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Sondage

#151 29/04/2021 16h37

1 #152 03/05/2021 11h08

#153 15/05/2021 17h00

#154 30/07/2021 08h37

2 #155 02/08/2021 17h31

#156 08/09/2021 15h55

#157 08/09/2021 22h16

1 4 #158 09/09/2021 04h19

1 #159 09/09/2021 10h57

#160 09/09/2021 14h45

#161 09/09/2021 14h57

#162 09/09/2021 15h44

2 #163 10/09/2021 12h09

#164 11/09/2021 02h32

#165 12/09/2021 13h41

1 #166 13/09/2021 02h28

2 #167 13/09/2021 22h56

#168 15/09/2021 03h38

#169 15/09/2021 14h27

1 #170 16/09/2021 01h17

#171 26/10/2021 13h41

1 #172 27/10/2021 10h40

1 #173 02/11/2021 15h06

#174 02/11/2021 17h35

#175 02/11/2021 17h52

Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Epargne Foncière a écrit :

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GoodbyLenine · #151

Distribution T1/2021 pour un associé à l’IS: 9.09€/part (comme en T1 et T4/2020 et Tmoyen/2020)

La différence avec 8.973€ est sans doute le prélèvement à la source sur la quote-part de revenus financiers.

Drystan · #152

BT1 21 disponible

Premier bulletin post-fusion avec Multimmobilier 2, Eurofoncière 2 et Pierre Privilège donc.

Epargne Foncière a écrit :
La valeur de reconstitution de l’ensemble fusionné s’élève ainsi à 907,94 euros par part. Le prix de souscription fixé à 827 euros par part depuis mars 2020

Epargne Foncière a écrit :
La collecte nette […] montant de près de 68 millions d’euros

Epargne Foncière a écrit :
Grâce au recours au financement bancaire à hauteur de 50 %, la SCPI a pu participer à hauteur de 135 millions d’euros à l’acquisition de deux actifs emblématiques aux portes de Paris : le Shift à Issy-les-Moulineaux (92), siège de Nestlé France et rue de Valmy à Montreuil (93), siège de l’ACOSS (l’Agence Centrale des Organismes de Sécurité Sociale).
Ce trimestre a été également marqué par la livraison du centre commercial Nice Le Ray (06) fin janvier 2021, acquis en VEFA en 2018 et principalement loué à Carrefour Market, générant d’ores et déjà des revenus pour votre SCPI.

Epargne Foncière a écrit :
les surfaces relouées ne compensant cependant pas les libérations dont celle de la rue Championnet à Paris 18e
En l’absence d’arbitrage significatif, le stock vacant augmente de 3 552 m² pour atteindre un peu plus de 80 000 m²

Epargne Foncière a écrit :
Les comptes prévisionnels de l’année 2021, hors circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire, devraient permettre un maintien de la distribution annuelle à son niveau actuel correspondant à un acompte trimestriel par part de 9,09 euros. Compte tenu d’un bon taux d’encaissement des loyers, cet acompte aura été effectivement versé pour le 1er trimestre 2021.

Capitalisation : 4.383M (+1.182M)
TOP : 92.8% (+0.4)
TOF : 89.6% (+0.5)
Taux d’endettement : 21.50% (+0.17)

Epargne Foncière a écrit :
REVENUS DISTRIBUÉS
Exercice 2020 36,36 €
- dont distribution des réserves 13,39 %

Investissements

Pas de rendement annoncé sur ces investissements, ou alors j’ai loupé l’information.

Enfin post-fusion

Répartition géographique
Paris : 23.10% (-4.72)
IDF : 40.96% (+2.70)
Province : 26.48% (+1.27)
Zone € : 9.46% (+0.75)
Dont Allemagne : 7.19% (+0.59)
Dont Pays-Bas : 1.63% (+0.16)
Dont Irlande : 0.64% (/)

Répartition sectorielle
Bureaux : 77.90% (-0.02)
Commerces : 16.40% (+0.73)
Autres : 5.70% (-0.71)
Dont Résidences Gérés : 5.03% (-1.37)
Dont Entrepôts : 0.40% (+0.39)
Dont Activités : 0.27% (NEW)

NicolasV · #153

Merci. Une valeur de reconstitution en très légère baisse (910,29 en 2019) ce qui n’est peut-être pas un mauvais résultat compte tenu du covid, de la fusion et de la distribution de réserves. Le RA 2020 permettra d’en savoir plus.

Sinon j’ai l’impression que l’investissement via des SCI est devenu quasiment la norme pour ces grosses scpi achetant de grands ensembles (2/3 des acquisitions d’EF en 2019, la totalité pour Primopierre et RAP !). Il est aussi fréquent diviser l’investissement entre les différents produits de la SdG. Mais ici cela va plus loin puisque le "Shift" a été acheté via une sci partagée entre 3 sociétés différentes dont La Française et Primonial. Est-ce fréquent ? Quel impact si demain la plupart des actifs sont détenus par plusieurs SdG différentes ?

De façon plus générale je me demande si avec le recul nous avons davantage de réponses aux questions pertinentes posées par GBL en 2017 : Investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI

MisterDiv · #154

Bonjour,

J’ai touché 9,08€ par part sur mon compte courant hier.

Cependant, sur le site Moniwan on me dit que je dois toucher 8,42€ net par part.

Comment expliquer cette différence entre 9,08€ et 8,42€ ?

Drystan · #155

BT2 disponible

La réponse à la question du dessus

Le trimestre a permis de purger les parts en attente de retrait de Eurofonciere2 Multimmobilier2 et Pierre Privilège et enregistrer 66M€ due aux nouvelles souscriptions.

TOP : 92.9 (+0.1)
TOF : 90.8 (+1.2)
Taux endettement : 19.59 (-1.91)

- Le dividende du trimestre de 9.09€ (comme au T1 et sur la base des 36.36€ annuel de 2020) est donc composé de 0.66€ de plus value suite à 3 cessions d’actifs, essentiellement des bureaux dans le le 16è pour 8.2M€ (34% de vacances) et des bureaux dans le 8è avec 0% de vacances pour 3.2M€

- Acquisition de 545m² de bureaux à Montparnasse pour 4.6M€

Sur les arbitrages, le 64 rue la Boétie était une acquisition remontant à 2002 (pour 0.518M€) qui a engendré plus de 2.5M€ de plus value, le fait de céder cet actif avec 0% de vacance peut interroger, il y a peut être de bonnes raisons mais ce n’est pas évoqué.
L’autre actif 8 rue Bellini avait également été acheté en 2002 (pour <2.2M€) et a engendré plus de 6M€ de plus value.

Connaissance très superficielle de la situation mais on peut se demander si ce n’est pas un autre artifice (liquider des biens avec plus value importante) pour tenter de maintenir le TDVM à un certain niveau

ludpub · #156

Salut,

Comme NicolasV en parlait sur le post Iroko, je reviens ici demander à ceux qui sont insiders ce qu’ils pensent de epargne fonciere ?

Je l’avais écarté lors de mes selections car cela fait plusieurs années qu’elle pioche dans le RAN pour servir un rendement correct.

Mais quel est le sentiment des insiders et des autres aussi ?

BenBBB · #157

J’ai une question générique suite au post de Drystan. Je suis nu-propriétaire de cette SCPI. Je croyais avoir compris que les revenus issus de plus values étaient distribuées aux nu-propriétaires et non aux usufruitiers étant donné que ce type de bénéfice est lié à la valeur des murs et non à leur exploitation, et que l’on peut considérer que si le bien n’avait pas été vendu sa valeur aurait pu faire augmenter le prix de la part.

Est-ce le cas? Car pour ma part je n’ai rien reçu…

Edit: après recherche j’ai trouvé ce fil sur le sujet:
L’usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Dernière modification par BenBBB (08/09/2021 22h37)

GoodbyLenine · #158

L’attribution des plus-values immobilière d’une SCPI, à l’usufruitier ou au nu-propriétaire, est déterminé par les documents (la convention de démembrement par exemple, ou un renvoi à un article des statuts de la SCPI, ou autre chose) que vous avez signés lors de votre acquisition (de la NP ou de l’US).

Pour Epargne Foncière, vous avez du signer le document type de La Française intitulé "Annexe au bulletin de souscription de parts", qui stipule entre autre que "Les bénéfices distribués et les distributions éventuelles de plus-values immobilières réalisées par la SCPI sont versés à l’usufruitier", ce qui est limpide.

Votre raisonnement sur le fait que "ce type de bénéfice est lié à la valeur des murs et non à leur exploitation, et que l’on peut considérer que si le bien n’avait pas été vendu sa valeur aurait pu faire augmenter le prix de la part" ne tient pas en pratique pour pas mal de SCPI, qui répartissent chaque année (de manière assez arbitraire, et sans lien avec ce que l’exploitation génère vraiment) le montant distribué entre le résultat courant, le RAN (Report à Nouveau : le résultat courant mis en réserve) et/ou la RPV (Réserve de Plus Value : la somme des plus-values immobilières mises en réserve comptablement, parfois depuis de nombreuses années et pour des montant représentant plusieurs années de dividende).

Il est aussi intéressant de se renseigner sur qui (de l’usufruitier ou du nu-propriétaire) va payer la fiscalité sur les plus-values immobilières réalisées par la SCPI. En pratique, c’est la SCPI qui paie, pour le compte de ses associés (et c’est différent selon que l’associé est imposé à l’IR ou à l’IS), pour ensuite l’imputer sur ce qui est distribué aux associés, et ces montants figurent ensuite sur l’IFU annuel de l’associé. Je vous laisse creuser cet aspect.

Une majorité de SCPI procède comme Epargne Foncière (PV pour l’usufruitier), mais certaines font autrement. Ainsi, les SCPI de Corum distribuent la PV au nu-propriétaire, et d’ailleurs le font dès que la PV est générée (et pas des années après), et ne font pas de RAN non plus. Il existe d’autres SCPI qui font du RAN, qui traînent une RPV énorme, et distribue les PV au NP, même quand la distribution de PV est principalement faite pour pouvoir annoncer un plus gros RAN (comme ça plait tant à certains associés…).

cedREIM · #159

Il n’empêche qu’une distribution de réserves, qu’elle soit du RAN ou de plus-value (réalisée dans l’année ou antérieurement) se fait toujours au détriment du nu-propriétaire. Dans les deux cas cela impacte à la baisse les capitaux propres, donc la valeur réelle de la part.
Autant pour le RAN j’y trouve une certaine logique, puisque ce sont à la base des loyers non distribués (faisons abstraction de l’effet que les fusions de SCPI peuvent avoir in fine sur le RAN), autant pour les plus values, qu’elles soient récentes ou anciennes, je n’y voit aucune logique économique.
D’ailleurs après avoir fait des recherches sur le sujet en son temps, les textes législatifs prévoient par défaut que les PV reviennent au NP, mais il reste possible d’y déroger, par convention ou par disposition statutaire. De ce point de vue la loi est bien faite, et respecte la logique économique.
Sur une SCPI comme Epargne Foncière, la distribution de réserve est chronique sur les dernières années, et la clé de répartition ne me semble pas prendre en compte cette particularité. Elle me parait donc assez inintéressante en NP, bien plus en usufruit (sur ce seul critère).

Note : J’ai remarqué aussi que cette SCPI a pu réaliser des "transferts" de RPV vers le RAN. J’y voyais aussi au départ une simple manœuvre destiné à "gonfler" le RAN car rares sont les analyses qui appréhendent globalement les réserves, et beaucoup se contentent de regarder simplement le RAN. J’avais toutefois obtenu des explications et des arguments qui ont une certaine logique et qui s’entendent tout à fait, au delà de l’effet d’affichage.

Deb67 · #160

Eh bien, si c’est la seule plus value qui est distribuée - et non le total d’une vente - cela rentre bien dans la distinction entre revenu et capital que vous faisiez vous-même ; la logique est alors respectée, non ?

BenBBB · #161

Non, pas vraiment. A mon sens, si on compare avec un bien immobilier en location: d’une part il y a le loyer (usufruit) et d’autre part l’augmentation de la valeur intrinsèque du bien (nu-propriété).

Mais comme le fait valoir GBL, d’autres facteurs entrent en compte, et visiblement, seules certaines SCPI plus jeunes appliquent cette logique. J’imagine que les SCPI plus anciennes procèdent autrement, c’est à dire avec des mise en réserve, des re-distribution etc, parce que la demande de leurs associés était/est d’avoir un placement type livret avec une certaine stabilité.

NicolasV · #162

cedREIM a écrit :
Note : J’ai remarqué aussi que cette SCPI a pu réaliser des "transferts" de RPV vers le RAN. J’y voyais aussi au départ une simple manœuvre destiné à "gonfler" le RAN car rares sont les analyses qui appréhendent globalement les réserves, et beaucoup se contentent de regarder simplement le RAN. J’avais toutefois obtenu des explications et des arguments qui ont une certaine logique et qui s’entendent tout à fait, au delà de l’effet d’affichage.

Je pense que les courtiers et SdG n’ont jamais autant parlé du RAN que ces 2 dernières années.. avec parfois des classements qui n’ont aucun sens. et effectivement la RPV est rarement évoquée.

Je ne savais pas qu’il était possible de faire de tels transferts, et j’ai du mal à en saisir l’intérêt. Quels étaient les arguments évoquez ? Merci.

cedREIM · #163

Juste une précision au préalable sur la mécanique : j’ai mis transfert entre "" car ce n’est pas un transfert direct. Concrètement on ne débite pas le compte de RPV pour créditer le RAN.
La mécanique est la suivante : grosse distribution de PV en lieu et place, ou en complément, de la distribution trimestrielle aux dates habituelles (pas de distribution additionnelle comme peut le faire Sofidy ou Corum) ainsi l’associé perçoit une distribution comme d’habitude.
De ce fait les loyers réellement perçus ne sont pas véritablement distribués, et en fin d’année cela permet de prélever sur le résultat un dividende bien moindre. Ainsi résultat net >>> distribution courante et donc un montant significatif du résultat non distribué est alors affecté au RAN.
Au final la distribution de RPV permet d’affecter plus de résultat en RAN, ce pourquoi je parle de "transfert" avec guillemets.

Les arguments exposés sont au nombre de 2 :

- la RPV peut évoluer à la hausse ou à la baisse mais peut aussi être négative. Si elle est négative on ne peux évidemment pas distribuer le stock puisqu’on en a pas, même si il serait possible de distribuer une PV réalisée sur l’exercice. La RPV peut donc être positive mais rien ne garanti que ce stock ne soit pas impacté à la baisse en raison de futures moins-values réalisées.
Ce transfert permet donc de sanctuariser cette réserve en RAN, elle sera ainsi toujours distribuable. Si des MV se réalisaient ensuite il serait tout a fait possible de faire passer la RPV en négatif et la SCPI n’aura pas perdu de capacité de distribution de réserves.
Cela s’entend mais c’est surtout dans l’intérêt de la SDG et moins des associés.

- le RAN, lorsqu’il est accompagné d’un mécanisme de maintient du RAN comptablement par prélèvement sur la prime d’émission des parts nouvelles (c’est le cas chez La Française), est une réserve qui permet un traitement équitable entre ancien et nouveaux associés.
Il est donc préférable que la réserve soit en RAN plutôt qu’en RPV, car cela permet de ne pas diluer ces réserves sous l’effet de la collecte nouvelle.
RPV : dilution par part de la réserve de PV à chaque nouvelle part créée
RAN : non dilution, dans la mesure ou un mécanisme est prévu pour que les parts nouvelles ne soit pas dilutives.

le 1er argument, je le comprend mais reste sceptique (anticiperait-on de grosses MV?), le 2nd argument est pour moi plus convaincant, et je suis plutôt favorable à la préservation des intérêts des anciens associés.

Note : j’ai observé cette pratique chez La Française et chez Amundi. C’est assez flagrant sur LF GRAND PARIS PATRIMOINE en 2019.

GoodbyLenine · #164

Une bonne partie des investisseurs en SCPI (des "associés") surestime la valeur du RAN, et sous-estime la valeur du RPV, pour différentes raisons. Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?

20100poursan · #165

Bonjour GBL, je ne comprends pas votre remarque sur "l’estimation" qui serait faite par certains associés de ces valeurs de RPV et RAN ? Ces valeurs ne sont-elles pas indiquées dans les rapports annuels ? Dès lors, cela ne devrait pas donner à estimation, mais être une valeur chiffrée donnée - ou alors il y a qqch qui m’échappe dans votre message précédent ?

GoodbyLenine · #166

J’ai voulu écrire qu’il y avait un décalage entre la valeur réelle (du RAN, de la RPV, etc.) et la perception qu’en ont pas mal d’associés de SCPI.

Pas mal d’associés ne savent pas lire un rapport annuel, ne connaissent même pas la notion de RPV, et croient que le RAN permet d’assurer un lissage et une régularité des montants distribués (ce qui est faux depuis toujours, cf Note ci-bas), et donc que le RAN est un bon critère pour choisir une SCPI (= "plus le RAN est gros, mieux c’est").

Note : On constate bien souvent qu’un gros RAN permet juste à la société de gestion de choisir ce qu’elle souhaite distribuer (plus en fonction du positionnement commercial du produit, qu’en fonction du résultat courant de la SCPI, ou de l’intérêt des associés, actuels ou futurs), ce qui a parfois servi à masquer quelques temps une baisse (pérenne) du résultat courant d’une SCPI (en limitant quelques temps les dégâts sur la collecte).
La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution, "par prudence", sans même envisager d’utiliser le RAN pour amortir la baisse de résultat courant anticipée (il serait instructif de faire une étude croisant le RAN, l’évolution des distributions, et des résultats courants, en 2020 vs 2019, de différentes SCPI).

Asn540 · #167

GoodbyLenine a écrit :
La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution

Les SCPI qui ont été le plus impactées en termes de revenus locatifs sont aussi celles qui pouvaient voir leur valeur de reconstitution baisser (vu que la valeur est calculée à partir des flux locatifs qui étaient en baisse). Distribuer du RAN (qui fait partie de la valeur de reconstitution) aurait encore plus fait plonger la valeur de reconstitution.

Si ces SCPI n’ont pas distribué ce n’est pas par prudence vis à vis des revenus mais par peur de devoir annoncer des valeurs de parts en baisse, ce qui est en général le meilleur moyen de bloquer le marché et de tuer la collecte cf Foncia…

GoodbyLenine · #168

Peut-être… Encore que pour certaines SCPI, par ex Rivoli (et ce n’est pas la seule), j’ai un doute.

Que les SCPI Foncia investies sur des murs de commerces, ou celles spécialisées en hôtels, aient gardé leur RAN au chaud, je comprend, mais pour les autres…

De toute manière, la question reste : dans quel cas le RAN pourrait-il alors être distribué ?, car dès lors que le résultat courant baisse, il y a bien une augmentation du risque que la valeur de reconstitution baisse aussi… A quoi le RAN sert-il donc ?

NicolasV · #169

GoodbyLenine a écrit :
La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution, "par prudence", sans même envisager d’utiliser le RAN pour amortir la baisse de résultat courant anticipée (il serait instructif de faire une étude croisant le RAN, l’évolution des distributions, et des résultats courants, en 2020 vs 2019, de différentes SCPI).

Parmi les 10 plus grosses SCPI (capital variable), une majorité a finalement distribué du RAN en 2020 : Epargne Foncière, Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo, Immorente, PFO2, Accimmo Pierre.

Selon moi l’intérêt du RAN est de permettre de capitaliser une partie des revenus de la SCPI sans payer des frais de souscription exorbitants. Pour le reste je vous rejoins et je regrette le discours mensongé de nombreux courtiers qui le vendent comme une réserve d’argent de poche distribuable et qui viendrait enrichir l’associé…

Dernière modification par NicolasV (15/09/2021 14h49)

Asn540 · #170

GoodbyLenine, le 11/09/2021 a écrit :
Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?

Des chiffres intéressants et qui confirment ce que vous dites : préférence àdistribuer des RPV que du RAN
SCPI : elles ont distribué plus qu?elles n?ont gagné en 2020

Triste bilan tout de même avec des résultats représentant seulement 90% des montants distribués…

Asn540 · #171

9,09 / part au Q3 après la même chose aux Q1 et Q2

Surin · #172

On l’a déjà dit mais poster la distribution trimestrielle d’une SCPI sans autre commentaire - et je dis cela pour toutes les autres - n’apporte pas grand chose surtout si elle est identique aux dernières.
De la même manière si c’est pour vendre des parts, il y a une discussion dédiée valable pour toutes les SCPI :
Marché secondaire SCPI : vos offres de gré à gré à l’achat/vente p.2

Drystan · #173

BT3-21 disponible

Capitalisation : 4.509M (+0.06M)
TOP : 92.3 (-0.6)
TOF : 89.0 (-1.8)
Taux endettement : 19.24 (-0.35)

- Dividende du trimestre de 9.09€ (comme aux T1/T2 et sur la base des 36.36€ annuel de 2020)

Sur le RAN

Epargne Foncière a écrit :
la consolidation d’un report à nouveau représentant près de 9 mois de distribution

Si je suis bien la citation cela signifierait que le RAN doit se rapproche de ~27€/part, c’est surprenant parce que dans le bilan annuel 2020 les infos sur le RAN étaient les suivantes

Le RAN aurait donc augmenté de >20€ par part ? Avec 5.4M de parts émises à fin T3-21 cela représenterait une somme de 108M€ ce qui me paraît… beaucoup ?
D’un autre côté cela expliquerait où va la collecte depuis 2 trimestres (126M€) quand ce n’est pas dans les acquisitions (15M€)

Sur l’activité locative

Epargne Foncière a écrit :
. Le solde commercial reste cependant négatif en raison de libérations significatives, notamment celle de 6 463 m2 (QP 100 %) par Sony dans la tour Aviso de Puteaux (92) et des 8 427 m2 (QP 31 %) d’un immeuble situé dans le centre-ville de Düsseldorf en Allemagne

Investissement/arbitrage

Les locaux de Lyon sont présentés comme loués via un bail 9 ans fermes.
La cession à Grenoble se fait en très légère (2963€) moins-value 14 ans après l’achat.

GoodbyLenine · #174

Pour augmenter significativement le RAN, il suffirait de distribuer un gros paquet (par exemple 20€/part) de RPV : ça diminuerait d’autant le résultat courant distribué, et donc augmenterait d’autant le RAN (à résultat courant constant).

Et du RPV, dans cette "vieille" SCPI, il devrait y en avoir … quoique, la page 41 du RA2020 indique une RPV à fin 2020 très très légèrement négative (-0.05M€, pour un RAN de +40.8M€).
Il reste (à moins que ce ne soit une erreur dans le BTI T3), l’hypothèse (que je ne suis pas aller vérifier) de la cession d’immeubles en 2021 avec grosses plus-values comptables (par exemple des immeubles détenus depuis plus de 10 ans, qui ont du prendre beaucoup de valeur, vu l’orientation du marché immobilier, sauf à avoir acheté des nanards).

La collecte ne peut en aucun cas alimenter le RAN (sauf marginalement, pour les SCPI qui ont voté une affectation d’une fraction de la prime d’émission au RAN, pour éviter que l’émission de nouvelles parts ne vienne diluer le RAN). Rappelons que le RAN, ce n’est pas du cash, mais juste un agglomérat comptable.

Drystan · #175

Je soulevais le point parce que cela me paraissait étrange également.
Sur les cessions de 2021 c’est trouvable dans les BT1 BT2 BT3

T1

T2

T3

On est sur 16M de cessions avec 8 millions de plus value, une partie de cette plus-value a d’ailleurs été distribué au T2 (0.66€/par part, pas loin de ~3.5-3.6M€)

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