Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

J’ai bien sûr a priori confiance dans cette structure, je trouve en revanche un peu léger la façon de procéder et le retard discutable.
J’ai cru comprendre que Pierval Santé comptait se développer au Canada et notamment au Québec. Pour connaître un peu le pays et la pratique des affaires qui a cours chez nos lointains Cousins, ils auront intérêt à se montrer précis et très pros dans le business en évitant approximations et bricolages faute de se faire manger tout cru, télétravail ou pas!

Affirmatif, je viens de voir apparaître le virement ce 2 août.

Je n’ai pas de réponse toute faite à votre question, sinon, que les TRI "à distribution constante" des investissements en US a eu tendance à baisser un peu depuis que j’investi dessus (i.e. une dizaine d’année), y compris les dernières années, tout comme les taux d’intérêts d’ailleurs.

J’ignore comment l’interpréter, et ça pourrait venir de l’évolution du taux de rendement des investissements avec un risque donnée, d’une évolution de la perception du niveau de risque associé à cet investissement, des forces du marché et du rapport de force entre US et NP, ou d’autres choses…

En tout cas, pour Pierval Santé (et pour les autres SCPI commercialisées par La Française, mais en dehors de Pierval Santé et d’Epargne Pierre le marché reste étroit) il y a une certaine visibilité (transparence ?) sur les mandats d’achat d’US et de NP que des investisseurs ont donnés à La Française (url=https://www.lafrancaise-am-partenaires.com/produit/scpi/demembrement]ici[/url]), et chacun peut choisir sa clé en donnant un mandat.  Ce n’est pas vraiment le cas pour les autres SCPI… 

Sur le lien que j’ai donné ci-avant, on constate à ce jour, pour l’US 5ans de Pierval Santé, qu’il y a 16 182 parts en US à 20% qui cherchent un NP (à 80%), et 950 parts en NP qui recherchent un US (à 21%) et 394 parts qui recherchent un US à 22%). Sur les 6 derniers mois, 70 914 parts ont été démembrées à 20%-80%, et seulement 1 425 parts à 22%-78%.
Les quantités à 21% et 22% sont donc très faibles, et je les qualifierais même d’anecdotiques : ce sont des NP qui cherchent un petit gain à faire sur un US pressé; mais pour l’US la différence de 1% a un impact important sur le TRI anticipé, quand il a un impact très faible sur le TRI du NP…

AMF : Je suis usufruitier de Pierval Santé, mais sur des durées bien plus longues que 5 ans.

Vous remarquerez que, pour PIERVAL SANTE :
    - le montant distribué n’a pas bougé (ou si peu) depuis l’origine, et que la légère baisse observée depuis peu semble uniquement provenir de l’augmentation des impôts payés à la source par la SCPI pour les biens détenus hors de France (dont la part à augmentée significativement).
    - la valeur de reconstitution a un peu augmenté sur la période  (986.59€ fin 2014, 1057.94€ fin 2020, avant division des parts), sans que le prix de part, stable depuis l’origine à 1000€ (200€ après division des parts par 5), ne quitte le canal entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution.
La société de gestion a choisi de ne pas toucher au prix de la part, même quand la valeur de reconstitution a augmenté. C’est son choix. Ca pourrait changer à l’avenir.

Vous remarquerez que, pour Primovie :
   - le montant distribué par part a baissé progressivement (passant de 9.74€-9.75€ en 2013-2014 à 9.13€-9.16€ en 2018-2020), pendant que le prix de la part augmentait.
   - le couple (prix de part; valeur de reconstitution) a évolué de (191€ ;194.51€) fin 2013, à (203€; 199.16€) fin 2020.
C’est un autre choix. Vous noterez que beaucoup de parts de Primovie sont détenues dans des contrats AV, et que cette évolution du prix de la part permet d’afficher des chiffres "sympa"… Espérons que ça durera.

[Sources : les Rapports Annuels 2013, 2014, et 2020 de ces SCPI]

Conclusion:

bastia, le 14/09/2021 a écrit :

Est ce mauvais signe ?

NON, en tout cas pas à la lecture de ces chiffres.

Vous devriez parcourir les rapports annuels (au moins celui de 2020).

Page 31 (RA 2020)

- Sommes restant à investir au 31.12.2019 : 17,235 M€
- Collecte 2020 : 501,478 M€
- Fonds collectés au total au 31.12.2020 : 1385,802 M€
- Sommes restant à investir au 31.12.2020 : 92,270 M€

A vous de voir si ce "reste à investir" peut faire passer le TDVM de 5,05% à moins de 4%.
Les 92 M€ restant représentent 6,64% de 1385,802 M€.

Pensez-vous que cela peut faire perdre 20 ou 25% au TDVM sur un an ?

En revanche si on peut émettre de sérieux doutes sur les motivations de votre conseiller (amusez vous à lui demander une explication chiffrée "pour bien comprendre " de la baisse sous les 4%), l’abondance de la collecte sur la pierre papier et sur la pierre en général, lz hausse continue des prix de l’immobilier sans "pricing power" sur les loyers, font que les rendements des SCPI sont en baisse en tendance globale. Jusqu’ici c’est compensé par des hausses de valeurs des parts…

Mais ce n’est pas spécifique d’une scpi donnée.

Sur cette SCPI concrètement, je pense que ce qui peut faire baisser les taux sur les nouveaux achats c’est plutôt le fait que (oh surprise!) depuis 2020 de nombreux investisseurs veulent investir sur le marché de la santé, d’où une tension sur ce marché et des prix qui montent… ce qui amène d’autres scpi qui se disent "opportunistes" à vendre leurs biens sur ce segment (suivez mon regard :-)

Nota: associé de cette scpi.

Selon ce que j’ai appris lors des AG de cette SCPI (voir mes CR … dans cette discussion) et à la lecture des rapports annuels et bulletins trimestriels (car la SCPI communique peu en dehors de ceci) :
    - la SCPI pratique des VEFA depuis longtemps, et, si la rentabilité à court terme en souffre un peu (l’argent investi ne rapporte rien, contrairement aux VEFA de certaines autres SCPI où le promoteur rémunère le cash apporté jusqu’à la livraison de l’immeuble, mais le prix de l’immeuble doit en tenir compte…), ces investissements sont supposés générer un rendement à terme plutôt favorable. Le volume des VEFA reste en gros stable en.proportion des investissements.
    - la SCPI a développé des "partenariats" avec un certain nombre d’acteurs du domaine de la santé (dans plusieurs pays d’Europe), ce qui lui permet (au moins jusqu’à présent) de trouver assez d’investissements, soit en rachetant des immeubles à des exploitants cherchant à externaliser leur immobilier, soit en construisant des immeubles selon les besoins des exploitants. C’est la seule SCPI qui a ce type de discours pour expliquer comment se fait un part importante du sourcing de ses investissements (même si certaines autres SCPI évoquent aussi ceci pour expliquer quelques-uns de leurs investissements, ou des extensions d’immeubles), et ça pourrait expliquer que la SCPI arrive à investir une collecte aussi abondante. A voir si ça ne concentre pas un peu trop le risque sur un nombre réduit de groupes de locataires…
   - pour le moment, je ne vois guère de raison qui pourrait amener le rendement (brut de fiscalité) à baisser sensiblement. Le discours de la société de gestion est constant à ce niveau depuis l’origine de la SCPI, et les montants distribués ont juste faiblement diminue quand la part du patrimoine investi hors de France a beaucoup augmenté (comme les impôts payés à la source par la SCPI, et dans des proportions tout a fait cohérentes).
   - aux AG de la SCPI, souvent plus de la moitié des personnes dans la salle étaient des CGP ou autres employés  de La Francaise (pas du CréditMut : eux ont leurs interlocuteurs chez LF), venus pour mieux connaître un des produits qu’ils commercialisent.

Pour les "conseils" du CGP CréditMut ou similaire, d’investir plutôt sur d’autres SCPI de LF : regardez la rentabilité de ces SCPI (c’est elles qui sont en général vers 4%; le navire amiral, Epargne Foncière, est à 4.40%, avec tendance à descendre vers 4%, plus qu’à monter à 5%), et la situation de leur marché secondaire (pour certaines, dont on a déjà discuté sur le forum, il est bloqué, donc il faut patienter des années pour vendre ses parts); Par ailleurs, je doute que le conseiller CreditMut percoive une commission sur les SCPI qu’il place (et je m’inquiéterais plus de son "expertise" sur les SCPI, et il a pu recevoir des "consignes").

@Ddte : je n’ai guère de réponse a vos interrogations,  sinon que :
  - la société de gestion prône une certaine stabilité (des montants distribués, du prix de la part), qui me semble assez compréhensible pour un investissement à très long terme,
   - les baux très longs de cette SCPI peuvent expliquer que les valeurs d’expertise varient assez peu,
   - la collecte qui augmente presque au même rythme que la capitalisation de la SCPI, dans un marché ou le taux de rendement a tendance à baisser, pourrait être une partie de l’explication (de la faible augmentation de la valeur de reconstitution).

GoodbyLenine a écrit :

je doute que le conseiller CreditMut percoive une commission sur les SCPI qu’il place (et je m’inquiéterais plus de son "expertise" sur les SCPI, et il a pu recevoir des "consignes").

Pour préciser un peu les choses, ils ne s’agit pas de commissions directes mais d’objectif à atteindre pour avoir bonus dont seuls les produits maison sont comptabilisés.
Seul les CGP Mumu ont le droit d’y vendre des SCPI, mon interlocuteur habituel pourtant directeur de 3 agences ne peut pas faire sans. (il s’agit de caisses régionales qui peuvent selon les régions avoir des pratiques un peu différentes)

Pour l’expertise on peut même parfois en rire… Le CGP Mumu que j’ai rencontré m’a expliqué que les européens étaient en cours d’un tel appauvrissement que les maisons de retraites, Ehpad étaient des banqueroutes à rapidement venir… SURTOUT pas de Pierval Santé disait-il !

Vos remarques sur le sourcing des investissements et le développement d’une ambition long terme est effectivement dans la substantifique moelle de la SCPI et à souligner.

Surin a écrit :

1) Sans objet, la SCPI ne revend pas beaucoup d’actifs, ne dispose pas de RPV significative.

C’est vrai, aussi peu de mouvement est notable.
Cependant, c’est aussi un choix (sans doute commercial), le résultat peut-être affecté à distribuer des niveaux qui peuvent différer 5%, mais cela pourrait être 4 ou 4.5% et pourquoi pas préférer acheter avec la différence (plus un peu de levier) de nouveaux actifs.

La conséquence en serait une revalorisation des valeurs d’actifs mais moins de distribution.

Surin a écrit :

4) J’ose espérer que les "experts" sont indépendants, conformément à leur engagement, et qu’ils valorisent sur des critères purement objectifs.

Je regrette de ne pas avoir gardé cette interview -pourtant mémorable- d’un gestionnaire de SCPI qui disait avoir demandé aux experts de se calmer sur les revalorisations pour le moment.
Indépendance et facturation de prestation de service entre deux parties… bref, tout à ses limites (et bien peu de contrôle)

Dans un contexte très différent, je me souviens des expertises des domaines pour l’achat d’un bien public municipal. Selon mon niveau d’offre, l’élu au patrimoine appelait les domaines pour qu’ils  alignent une estimation pourtant déjà rendue.

Ceci étant dit, je n’ai aucun élément qui m’autoriserait à remettre en cause la valeur des expertises de PS ou leurs experts.

Déjà il faut se demander pourquoi vou svoulez investir sur Pierval ?

Moi c’est pour leur thematique et parmi les concurrents, on trouve plutot des diversifiés que des pures santé.

Ensuite le fait que Euryale souhaite reprendre la distribution en direct à partir de 2022 en se passant de la francaise ne participerait pas à cette orientation vers les produits maison ?

Je ne sais plus si c’est mon intermediaire qui m’en a parlé le 1er mais euryale me l’avait confirmé par telephone.

Voila une info trouvée sur le site de Primaliance concernant la méthode d’évaluation de la valeur d’une scpi:
Valeur Vénale

Appelée aussi valeur d’expertise, la valeur vénale correspond à la valeur du patrimoine immobilier établie par un expert indépendant.

Chaque année, 20% du patrimoine d’une SCPI est expertisé de manière approfondie, le solde fait l’objet d’une actualisation.

Bonsoir,

Pour faire suite aux messages plus haut concernant l’éventuel souhait d’Euryale de reprendre la commercialisation de Pierval Santé, j’ai reçu un mail promotionnel de Moniwan qui irait dans ce sens.
L’offre propose 2% de remise pour toute souscription de parts de Pierval Santé avant le 31 décembre uniquement, c’est si je ne me trompe pas une offre qui était tout à fait habituelle chez Moniwan.
On pourrait l’interpréter comme un possible arrêt de la commercialisation de Pierval Santé par Moniwan ou alors avec des conditions moins avantageuses.

En fouinant un peu, je suis tombé sur cet article Euryale AM souhaite accentuer son positionnement dans la santé, qui va bien dans le sens d’une reprise en main de la commercialisation de Pierval Santé par Euryale.