Comment équiper un appartement en location nue (cuisine) ?

Bernard2K, le 20/08/2021 a écrit :

(…)
- effectivement, le remplacement de l’électroménager n’est pas déductible d’après le bofip. Ca me semble une position abusive, à partir du moment où le même site accepte que ça soit déductible à l’achat et que cela devient donc un élément important de la location ; que le locataire s’attend donc à avoir des appareils qui fonctionnent ; qu’il ne fait dès lors pas de doute dans mon esprit que le remplacement est une dépense de réparation (comme le changement d’une chaudière) réalisée dans le but d’"acquérir ou conserver le revenu locatif" ce qui est la définition d’une charge déductible. M’enfin, s’il faut risquer un redressement, puis aller jusqu’au conseil d’état pour en avoir le coeur net (et prendre le risque de perdre), ce n’est peut-être pas la peine.

Cette analyse du Bofip est largement abusive et paraît plutôt motivée par le souci d’éviter certains abus que l’administration pourrait avoir du mal à traquer (comme par exemple le fait de passer en charges déductibles le remplacement d’équipements que le bailleur réserve à son propre usage).

Ceci dit, à prendre le Bofip à la lettre, le coût du remplacement de l’électro-ménager pourrait être pris en compte ultérieurement, lors d’une éventuelle cession de l’immeuble, dans le calcul de la plus-value imposable puisque, selon l’administration, il s’agit d’une dépense d’amélioration. Ainsi, les bailleurs ne souhaitant pas prendre un quelconque risque de redressement auront intérêt à conserver les justificatifs du remplacement des équipements auxquels ils auront procédé et à les produire au notaire pour réduire leur imposition éventuelle sur la plus-value.

J’attire toutefois votre attention sur le fait que la jurisprudence a déjà considéré, à rebours de la doctrine administrative, que le coût du remplacement de l’électro-ménager constitue une charge déductible des revenus fonciers. Certes, il ne s’agit pas d’une position du Conseil d’État mais celle d’un Tribunal administratif (TA Strasbourg, 24 mai 2005, n°03-3009, RJF 2006/262) et cette solution mériterait d’être donc confirmée. En attendant, elle donne des arguments à faire valoir pour ceux qui voudraient tenter la déduction immédiate de leurs revenus fonciers du coût du remplacement des pièces d’électro-ménager auquel ils procèdent en cours de bail. Voici le texte du jugement en question :

Tribunal administratif de Strasbourg a écrit :

Considérant que, par une notification de redressement du 3 décembre 2001, l’administration a rehaussé les revenus fonciers perçus par M. et Mme X à raison de la location de deux appartements (…) du montant des dépenses de remise à neuf d’équipements électroménagers et de leur réparation ;
Considérant qu’aux termes de l’article 29 du CGI : « Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires et diminuées du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. » ; et qu’aux termes de l’article 31 du même Code : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a. Les dépenses de réparation et d’entretien, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, effectivement supportés par le propriétaire » ; qu’il résulte de ces dispositions qu’un
propriétaire peut valablement déduire de son revenu brut foncier une dépense de caractère locatif dont il a effectivement supporté la charge et qui n’a pas été répercutée sur le loyer ;
Considérant, d’une part, que l’administration a refusé la déduction des revenus fonciers bruts des époux X d’une facture du 26 mars 1998 d’un montant de 6 980 F, correspondant au coût de
remplacement de deux appareils des cuisines équipées des deux appartements loués, et d’une facture du 15 juillet 1999 d’un montant de 8 910 F, correspondant au coût de remplacement de deux autres appareils de ces mêmes cuisines ; que M. et Mme X démontrent, par les pièces versées au dossier, que la location des deux appartements comprenait dès l’origine la mise à la disposition des locataires d’éléments de cuisine intégrant des appareils électroménagers tels que four, plaques de cuisson et réfrigérateur ; que, par les achats susvisés, les intéressés ont procédé au remplacement d’éléments vétustes des biens qu’ils donnaient en location en vue d’assurer les mêmes services à leurs locataires ; qu’ainsi, les dépenses en cause se rapportent à des travaux de
réparation et d’entretien déductibles des revenus fonciers en application de l’article 31 du CGI ;
Considérant, d’autre part, que l’administration a également réintégré dans les revenus fonciers bruts des années 1999 et 2000 une facture du 29 octobre 1999 d’un montant de 549,30 F correspondant à la réparation du four électrique de la cuisine d’un des deux appartements et une facture du 11 janvier 2000 d’un montant de 50 F correspondant au remplacement d’un joint de la plaque de cuisson de la cuisine du même appartement ; qu’il est constant que les factures
ont été payées par les propriétaires de l’appartement ; que, dès lors, même si ces travaux peuvent présenter le caractère de dépenses locatives, M. et Mme X étaient en droit de les déduire de leurs revenus fonciers à défaut pour eux d’en avoir répercuté le coût sur les loyers perçus ; que, par suite, les dépenses en question sont déductibles des revenus fonciers en application des dispositions précitées de l’article 29 du CGI ;
Considérant qu’il résulte de ce qui précède que M. et Mme X doivent être déchargés des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu mises à leur charge au titre des années 1998, 1999 et 2000 correspondant à des réductions en bases de 1 064 €, de 1 442 € et de 8 € ;
Décide : Décharge.