Shadok00001 : étude de cas immobilier (mettre en location l'appartement de mon aîné)

Shadok00001 · #1

Bonjour à toutes et à tous,

Je remercie par avance la communauté des IH pour les conseils avisés que vous pourrez m’apporter.
Je précise en préambule n’avoir aucune expérience ni compétence particulière en immobilier résidentiel locatif…

Mon cas est le suivant. Mon père dont l’âge certain nécessite qu’il déménage en résidence sénior occupe à ce jour un appartement. Il nous a cédé au décès de ma mère la nue-propriété (à mon frère et moi-même).

Nous souhaitons conserver l’appartement qu’il occupe actuellement pour qu’il le mette en location (et couvrir par là même une partie des frais de location de sa future résidence). Je précise que la vente n’est pas une option car la transmission de ce bien à terme est le principal argument qui l’a convaincu de déménager. J’ai le sentiment que fiscalement cette situation est assez mauvaise (impôts à payer sur les revenus locatifs) mais c’est comme ça, nous assumerons. Dans la pratique mon frère et moi allons nous occuper de toute la gestion de la mise en location et suivi.

En premier lieu nous allons déménager mon père début octobre, vider l’appartement et y faire quelques menus travaux pour le remettre au propre (peinture principalement, il est en bon état par ailleurs).

Je m’adresse à vous car je souhaiterai savoir quels sont les prérequis pour ce type d’opération. Y a-t-il des déclarations particulières à faire, des choses à vérifier, des to-do-list, des pièges… Je précise que l’appartement sera loué vide (sauf avis contraire).

A votre disposition pour répondre à vous éventuelles questions et à nouveau sincères remerciements pour l’aide que vous pourrez m’apporter.

Mots-clés : appartement, location, père

grugru · #2

Bonjour,

Vous dites n’avoir hérité que de la nue propriété ?
Dans ce cas, les revenus issus d’une location vont aller à votre pere et non à vous, j’ai l’impression que vous dites que c’est vous qui allez payer des impots dessus ? Concernant les impots de votre père s’il en paye, il y a, il me semble, une réduction possible d’impot de 25% sur les frais d’EPHAD pour les dépenses qu’il paye lui-même. Si c’est vous qui payez, cela peut passer dans la niche des pensions versées à un ascendant.

Pour le type de location, cela va dépendre des besoins et de la situation financière de votre père et également de la situation du bien (demande pour du meublé ou autre). Paye-t-il des impôts actuellement ? Il faudrait plus de chiffre de votre situation à vous et à votre père pour évaluer les possibilités et les verrous actuels.

C’est d’ailleurs l’usufruitier qui doit conclure les baux de location également normalement.

gunday · #3

De ce que je comprends, vous voulez louer au nom de votre père.
Le cas assez classique du parent allant en maison de retraite et louant son bien pour payer celle ci.

Sur le côté pratique, il faut juste que le bien soit décent.
Je ne connais pas votre père, mais s’il y habite depuis 40 ans sans le moindre travaux, y a des chances qu’il faille des travaux.
Après, une remise au gout du jour (la moquette c’est plus trop la mode, surtout sur les murs par exemple), ça aide à relouer.

Par contre, un point me gène, vous semblez avoir une approche sentimentale sur ce bien.
La location c’est tout sauf sentimental.
Si jamais vous tombez sur un locataire qui dégrade, non seulement, vous aurez mal car vous aurez tout à remettre à jour, mais vous serez complètement dévasté, car votre bijou immobilier aura été dégradé!

Ensuite, la 2nde remarque : le rendement.
Souvent, bien locatif et bien pour y vivre n’ont pas les mêmes critères.
Le risque qu’en louant l’appartement, vous ayez un rendement faible n’est pas négligeable!

Canyonneur75 · #4

En complément des réponses précédentes :

- il existe sur le site une discussion dénommée "Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire en 2018" régulièrement mise à jour que je vous invite à consulter;

-

grugru a écrit :
concernant les impôts de votre père s’il en paye, il y a, il me semble, une réduction possible d’impôt de 25% sur les frais d’EPHAD

Cette réduction est limitée à 2500 euros/an (voir la fiche dédiée de service public).

Canyonneur

Edit : suppression du paragraphe concernent la location meublée : très logiquement, l’usufruitier ne semble pas pouvoir amortir le bien… Voir la discussion dédiée.

Dernière modification par Canyonneur75 (17/08/2021 15h02)

serenitis · #5

Si vous faites une demande APA pour réduire le coût de son établissement d’accueil, gardez en tête que celle ci peut être récupérable sur la succession : s’il n’y avait rien à récupérer à ce moment, il est alors possible que la donation de NP soit remise en cause pour rembourser cette APA.

De mémoire, la durée retenue est de 15 ans pour ne pouvoir etre remise en cause.

DDtee · #6

Pour compléter l’intervention intéressante de @serenis, la version officielle du ministère sur la possibilité de récupération des prestations sociales par les départements généralement financeurs Récupération des prestations sociales - Ministère des Solidarités et de la Santé

Aussi faudrait-il savoir si elle est parfois, souvent, toujours exercée ? Partout, par quelques départements seulement ?

gunday · #7

@serenetis, l’APA est lié au GIR, et n’est pas remboursable!
C’est du moins ce que dit notre gouvernement

Par contre, l’ASPA, l’ASH, elles le sont!

serenitis · #8

Mea culpa !

J’ai utilisé APA au sens générique du terme d’aide pour la dépendance alors qu’effectivement, ces aides sont scindées en différents compartiments avec leur propre abréviation, aides qui parfois sont récupérables.

Concerne actuellement par le décès d’un parent il y a un peu plus de six mois, le Département n’a toujours pas répondu au notaire sur ce point, ce qui m’a fait penser à ce point qui n’aide guère le travail du notaire.

Shadok00001 · #9

Bonjour à tous et merci pour vos nombreux retours.

Je vais par conséquent préciser quelques éléments qui en effet manquaient dans la description:

- La remarque sur la nue-propriété était purement informative, en effet c’est bien mon père en tant qu’usufruitier qui va contractuellement régir la location et qui en touchera les subsides, pas de doute là-dessus;

- Oui mon père paye des impôts mais peu, taux de prélèvement à la source de 15% sur un revenu de référence de €48k. Il a tout de même une retraire confortable de professeur agrégé et ne bénéficie d’aucune aide particulière;

- Sur le sujet des EPHAD merci je ne connaissais pas cette possibilité, mais en l’espèce ce n’est pas un EPHAD mais une résidence senior, pas de médicalisation in situ mais un certain nombre de services qui vont lui faciliter la vie au quotidien. Il signe en fait simplement un contrat de bail quasi classique pour occuper un appartement, mais avec des charges substantielles liées aux services additionnels par rapport à un schéma classique. Donc je pense aucune déductibilité fiscale là-dessus;

- Sur le bien en lui-même, aucun lien sentimental, appartement de qualité, 110 m², acheté il y a 5 ans en très bon état dans une belle résidence dans le Sud de la France (région Aixoise), il devrait se louer très vite tel quel. Pas de travaux majeurs;

- Sur le rendement, question assez accessoire à ce stade car pas dans une logique d’investissement mais plus de récupérer un maximum de loyer pour payer une partie de celui dans sa nouvelle résidence sénior; Pas vraiment d’approche sentimentale, ce n’est pas une maison de famille, simplement un accord moral avec mon père de ne pas vendre afin qu’il puisse nous transmettre ce bien à son décès (c’est ce qu’il considère comme son héritage);

- Merci beaucoup pour le lien vers la checklist, je vais le consulter de ce pas !

- Je ne sais pas ce qu’est l’APA et vais me renseigner de ce pas également.

Par contre je ne comprends pas le sujet de la location meublée, y aurait-il un avantage à procéder ainsi ou non ?

Je vous remercie à nouveau tous pour votre aide.

Canyonneur75 · #10

Quelques compléments :

- Vu le montant de sa retraite et s’il est imposé sur la base de 1 part, la tranche marginale d’imposition de votre père est de 30%. Le résultat net tiré de la location (loyers - charges déductibles) sera donc imposé à hauteur de 47,2 % (IRPP : 30% + prélèvements sociaux : 17,2%)… Il est possible d’utiliser le simulateur du site des impôts pour en avoir le coeur net.

- Le principal intérêt du régime LMNP (loueur en meublé non professionel), pour un bien en pleine propriété, est de pouvoir déduire du résultat un amortissement du bien et des travaux, ce qui réduit considérablement, voire annule, le revenu imposable pour de très longues années… Votre père étant usufruitier, cette possibilité d’amortir le bien, d’après la file citée dans le message #4, ne lui est pas clairement ouverte, ce qui limite énormément l’intérêt de ce régime.

Canyonneur

Shadok00001 · #11

Merci pour ces précisions.

C’est malheureusement l’avis que j’en avais et ceci va substantiellement diminuer les revenus nets tirés de la location, mais je suppose qu’il n’y a pas d’autre moyen si nous souhaitons conserver ce schéma…

Shadok00001 · #12

Bonjour.

Je reviens vers vous pour une question.
Mon père a fait l’acquisition de l’appartement en 2015, donc à priori l’ensemble des diagnostics fait à l’époque doit pouvoir être réutilisé non ?
J’ai un doute car je vois que le diagnostic de surface ne s’appelle pas Carrez mais porte un autre nom…

Merci

creusois · #13

Bonjour,

En principe le diagnostic de surface est toujours valable sauf s’il y a eu des travaux.

Le diagnostic électricité est à refaire (moins de 3 ans),ainsi que le DPE qui est maintenant aux nouvelles normes.

Shadok00001 · #14

Merci pour votre retour. Dans ce cas il est peut-être plus avisé de refaire faire un jeu complet de diagnostics afin de démarrer cette location du bon pied. Je pense que la différence de prix doit être négligeable.

Fennec60 · #15

L’article à jour avec les modifications de 2021 sur les contrôlés à fournir pour une location.https://www.legifrance.gouv.fr/loda/art … 043002256/

Et l’article à jour pour les contrôles en cas de vente==>https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 041586781/

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