DonLM [92] : étude de cas immobilier (vendre une RP ou la mettre en location ?)

J’ai été dans votre situation et ai choisi de garder ma RP en location, car nous y étions sentimentalement attaché (maison qui a vu naître nos 3 enfants,  culture familliale "on ne vend pas"…).

Le REX après quelques années :

- une ancienne RP, ça se loue bien.
Dans notre cas une petite maison, bien placée, bien équipée, peu d’équivalent à la location car quelqu’un qui cherche à faire un investissement locatif privilégiera souvent de plus petites surfaces, moins bien équipées pour de meilleurs rendements). Aucun soucis à louer, des locataires qui durent, bien plus cool que nos autre biens immobilier de plus haut rendement.

’ une ancienne RP, ça rapporte moins que du locatif de rendement
Suite logique du premier point.

Au delà vous avez pointé du doigt les points importants :
* l’avantage fiscal énorme à vendre tant que c’est votre RP, qui fait que si vous ne vendez pas maintenant, c’est une décision "tunnel" qui vous engage pour une durée très longue (22 ans de détention pour être exonéré d’impôt sur le revenu et 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux).

* l’inconvénient sur la période résiduelle de votre prêt de perdre le levier que vous offre votre prêt, alors même qu’il sera plus difficile aujourd’hui d’obtenir votre levier dans de bonnes conditions.

Pour moi, la rentabilité de votre bien n’est clairement pas assez élévée pour le garder à terme, la question qui se pose est : est-ce que je vends maintenant pour profiter des frais de cession réduits, ou est-ce que je vends après 22 à 30 ans de détention.

Pour vous guider dans votre décision, trois questions :

1) Etes vous vraiment prêt à devenir bailleur ?
Vous dites ne pas être tenté par l’immobilier direct. Êtes-vous prêrs à vous y engager pour les (30-temps de détention déjà faits) années à venir ? Dire je mets en gestion et basta, sur une telle durée, ça ne marchera pas, surtout pour du LMNP. A un moment il faudra faire des travaux car votre bien n’attirera plus assez. Si vous ne vous impliquez pas alors l’agence ne vous trouvera plus de locataires ou vous facturera des sommes de remise à neuf costaud, bref la rentabilité chutera. Sur une durée aussi longue, vous aurez des périodes ou tout roule mais aussi forcément des périodes plus compliquées avec des locataires mauvais payeurs ou qui dégradent ou qui sont sur-exigents. Les assurances sauveront peut être vos finances, mais pas forcément votre tranquilité d’esprit ou votre temps. Beaucoup de propriétaires gèrent leur bien en direct car ils sont revenus des agences et n’ont pas trouvé de partenaire de confiance, la réalité n’est pas aussi simple que de dire je met enbgestion pour être tranquille et j’accepte de perdre x pourcents  Tout le monde ne gère pas les difficultés avec la même sérénité et la dessus difficile de se connaitre avant d’être confronté aux situations, mais vous avez peut-être déjà un avis sur la question ?

2) quelle idée vous faites-vous de l’évolution de la valeur de votre bien dans les années (décennies) à venir ?

Là le fait de l’avoir habité constitue un avantage énorme par rapport à quelqu’un qui se pose la même question avant de faire un investissement locatif. Vous savez ce que vaut votre quartier et pouvez plus facilement vous projeter dans 10 ans. Est ce que votre quartier évolue bien depuis que vous y êtes ? Boboisation ou paupérisation ?l’augmentation de prix de ces dernières années a été plus rapide ou plus lente qu’ailleurs ?

3) quel temps avez vous à consacrer à "faire mieux de votre argent" si vous vendez ?
Vous gagneriez forcément à vendre pour ŕéinvestir dans un bien locatif de plus haut rendement, mais au prix de combien d’heures passées dans la vente et dans la recherche ? De ce point de vue, accepter un rendement plus faible mais avec une charge de travail bien moindre ce n’est peut être pas si mal. Placer sur des produits financiers vous demandera aussi du temps, surtout si vous voulez retrouver le levier qui booste actuellement votre rendement médiocre.

Au final, il faut vous faire votre conviction.
Ma conviction personnelle est que 99 fois sur cent, d’un point de vie financier, il vaut mieux vendre sa RP quand on déménage, car sinon on en prends pour 20 ans. C’est trop dimensionnant dans une vie dont on ne sait pas forcément de quoi elle sera faite (déménagement à l’autre bout de la France qui rend la gestion impossible, divorce qui force à vendre dans la période d’impositiobsur les PV…)  Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Le fil à la patte que vous  vous mettez en gardant le bien est trop gros et trop durable. Ça peut être interressant les environ 10 premières années, quand le rendemenr est boosté par le prêt restant, Mais si on ne fait pas les 10 suivantes, les gains sont gommés par l’imposition, et les 10 suivantes sont plus dures. Sauf si le bien est un bon bien patrimonial qui fait que le rendement se fera à la revente, mais là il faut être devin.