Taxe foncière plus élevée pour des bureaux/locaux prof. vs habitation ?

3610fr · #1

Bonjour à toutes et à tous,
j’ai fait une offre d’achat pour 2 lots immobiliers (appartements) situés sur la commune de Roubaix en hypercentre.
Le propriétaire actuel vient juste de changer l’affectation d’un des 2 lots qui sont distincts en habitation.
La taxe foncière n’est donc pas mise à jour.
Ils étaient jusqu’à l’année dernière considérés en bureaux que le propriétaire louait à sa propre société.

La consultation de la taxe foncière m’annonce un montant extrêmement prohibitif, à savoir 4100€ pour les 2 lots.
Le propriétaire m’affirme par l’intermédiaire de son comptable que le montant est très élevé car les 2 lots étaient loués en bureaux et que par conséquent la taxe foncière est plus élevée… justifiant ce prix car en usage professionnel la taxe d’habitation n’est pas due.
Selon lui, après le changement d’affectation, cela devrait diminuer fortement car déclenchement de la taxe d’habitation. Et que l’opération taxe foncière + taxe d’habitation devrait au final tourner autour des 4100€.

Ayant pour habitude de compter taxe d’habitation = taxe foncière, on pourrait atteindre les 8000€ l’année pour un bien d’une valeur de 300k. Vous comprendrez bien que ce n’est plus le même projet, ni la même rentabilité si cela devait s’avérer exact.

J’ai contacté le service des impôts mais je peine à obtenir une réponse car ils demandent le compromis de vente pour faire l’estimation…. ce qui est gênant car il faut signer pour connaître la fiscalité… et donc déclencher le délai de rétractation.

Pensez-vous que la taxe foncière puisse dépendre de l’affectation du bien, et que celle ci puisse être inférieur en cas de changement d’affectation en habitation ?

Merci

Mots-clés : bureaux, taxe foncière, taxe habitation

Oblible · #2

En changeant l’affectation, ils ont dû actualiser la valeur locative d’où l’énorme différence ?

3610fr · #3

Justement le changement d’affectation s’est produit après le 1er janvier et seulement sur un lot donc ne semble pas être pris en compte dans la taxe communiquée..

Canyonneur75 · #4

Votre message m’inspire les commentaires suivants :

- Une réforme est intervenue en 2017 pour revoir le mode de calcul des valeurs locatives des locaux industriels et commerciaux, alors que celle des locaux d’habitation est toujours basée sur le mode de calcul défini en 1970, d’où des écarts souvent importants avec la valeur locative actuelle. Il est donc très difficile de répondre à votre question.

- Le mode de calcul des valeurs locatives des locaux industriels et commerciaux, est détaillé dans un message d’une autre file. La valeur locative des locaux I&C est fonction :
* de la surface pondérée du local (surface au sol avec pondération en fonction de l’utilisation : minoration pour les réserves)
* du tarif de la catégorie (en fonction de l’activité principale dans le local - en cas de vacance fonction de l’ancienne activité)
* du coefficient de localisation (pondération locale)

- Le principe du calcul des valeurs locatives des locaux d’habitation est le suivant :
a - détermination d’un nombre de m2 en fonction de la surface du logement et de la présence de différents éléments de confort qui ajoutent des m2 supplémentaires
b - application à cette surface de coefficients (de mémoire entre 0,75 et 1,25) en fonction de la présence de différents éléments de confort dans les parties communes et de l’état d’entretien de l’immeuble
c- affectation de l’immeuble à un groupe d’immeuble jugés équivalents
d - calcul de la valeur locative : loyer au m2 pour un certain nombre des immeuble du groupe x nombre de m2

Un autre message renvoie vers les articles du code des impôts applicables et la fiche BOFIP dédiée.

- Quelques pistes pour obtenir la base d’imposition (égale à 50 % de la valeur locative pour les taxes foncières) de ces locaux s’ils sont affectés à nouveau à l’habitation:
* demander au propriétaire actuel s’il possède un avis antérieur à la date de transformation en bureau
* avoir communication d’un avis d’un propriétaire d’un logement de surface équivalente à chacun des lots (attention : la valeur locative d’un logement de 100 m2 n’est pas le double de celle d’un logement de 50 m2)
* demander au service des impôts fonciers les élèments b,cet d de la liste ci-dessus et calculer la valeur a, pour obtenir une approximation de la valeur locative.

J’espère avoir été clair !

Canyonneur

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