Bouquiem [54] : étude de cas immobilier (immeuble 4 lots)

Bonjour à tous et merci pour l’attention que vous voudrez bien porter aux éléments ci après.

VOTRE PROFIL

Pacses, 42  et 46 ans, madame est instit et moi salarié,revenu 68ke, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: mon père est comptable
- Fiscales: pas mal de lecture sur le sujet grâce au forum, mais petit scarabée par rapport aux experts présents sur le site.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie), je me débrouille pour le quotidien.
- Sociales: je dirais moyenne, cela dépend des personnes en face😀

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de 4 lots(2 T2 et 2 T1)
- Année de construction 1950?
- 3 lots loués  en nu, un vide
- 1 lot est gaz, le reste tout électrique
- 4 lots cadastrés et 5 compteurs électriques.
- quartier populaire en devenir depuis 20 ans…mais proche fac.

LOCALISATION DU BIEN

- 59, métropole lilloise
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : possible si le quartier continu d’évoluer mais je ne compte pas dessus.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 210k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1760 hors charges, dont 2 payes par la CAF pour 2 familles
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation, cf plus bas

- Travaux immédiats: un peu de rafraîchissement au fur et à mesure des changements de locataires, plus de frais si passage en meublé, je provisionné 10000€
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): j’attends l’ensemble des diags, de ce que j’ai vu, E pour le moment.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade et toiture, ok, un peu d’électricite à prévoir mais au norme.

- Taxe foncière hors TEOM : 1100
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 300€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 3%

- Rentabilité brute :
       En nu via sci si ou  Si tous passent meubles, LMNP; je tombe sur 10%. Mais le passage en lmnp ne sera que progressif, si les locataires actuels partent un jour( ancienneté 4 et 5 ans pour les logements payés par la CAF)
- Rendement net issu simulation rendement locatif
       En nu via sci is, je démarre à 7,2 et descends à 6,4 dans 6 ans.
       Si tous passent en meublé, lmnp, 7% pour démarrer ça baisse à 5,8 puis 4,6 ds 6 ans.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire soit 15k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,1%
- Durée du crédit: 18 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

C’est la ou cela se complique de mon point de vue:
nous avons déjà du lmnp, encore 6,5 ans en déficit grâce aux amortissements. Notre TMI est à 30%.

J’hésite entre 2 options,
*démarrer en nu vu que les baux sont en cours et basculer au fil de l’eau en meublé et donc en LMNP. Même si la zone est populaire, la proximité de la fac me permettra de passer en meublé.
*créer une sci à l’IS et  rester en nu.

CASH FLOW
- Cash flow positif  300€/mois.

J’ai finalement 2 sujets d’interrogation.
Je suis plus habitué au meublé un peu smart,  en centre ville et donc avec une réelle possibilité de sélection des locataires. Du coup récupérer un bien avec des familles et loyers payés par la CAF, ce serait nouveau. Du coup, première question, cet investissement est il fait pour moi? il n’y a pas sans doute que moi qui ai la réponse, mais vos interrogations m’aideront sans aucun doute.

Second point, sci is ou lmnp, Autant je maîtrise un minimum l’aspect lmnp, autant sci is, je connais mais sans plus. Reste que attendre le départ des locataires sans visibilité sur une date pose question.

Merci d’avance pour vos questions qui me feront avancer.
Bouquiem

Mots-clés : caf, immobilier, sci