Quelques remarques :
- sur leur chaîne Youtube, il y a de jolies vidéos qui présentent deux immeubles : celui de Montagnac et celui de Pézenas. Ca permet d’avoir quelques infos. Cela montre que ces immeubles existent vraiment et qu’ils ont fait l’effort d’aller les visiter et de les filmer. Donc ce n’est pas aussi creux que ce que certains suspectent : ces deux immeubles existent vraiment ; les fiches ne sont pas montées de toute pièce. Cela dit, ces vidéos sont disponibles pour seulement deux immeubles sur les N qu’ils disent avoir déjà "vendus".
- dans l’immeuble de Pézenas, il n’y a pas que le sushi : l’immeuble se continue derrière. Cette seconde partie abritait, il y a peu, des bureaux et des cabinets paramédicaux, d’après les plaques apposées sur la porte et visibles sur google street view ; mais c’est désormais un restaurant gastronomique très haut de gamme, avec une très belle déco, tenu par un chef très réputé et avec d’excellentes notes sur google et sur tripadvisor (chercher "L’alchimie" à Pézenas). Je ne sais pas si ça donne une grande valeur à l’immeuble (ça dépend du montant du loyer ; si c’est le restaurant qui a financé toute la rénovation et la déco, le loyer est peut-être modeste), mais en tout cas il est clair que le standing de l’immeuble a grimpé d’un cran.
- une remarque que je me fais : comment font-ils pour offrir à la souscription des biens immobiliers alors qu’ils n’en ont pas encore sécurisé l’achat ? Ils disent en substance : "d’abord, vous souscrivez, et quand on a atteint le montant nécessaire, on achète". Or, en ce moment, tout ce qui est au prix part quasiment dans la journée. Comment font-ils pour que l’immeuble ne soit pas vendu à quelqu’un d’autre, pendant le temps qu’ils rassemblent les fonds ? Est-ce qu’ils sont aussi l’AI qui a le mandat de vente de ces immeubles ? Est-ce qu’ils contactent l’AI qui vend l’immeuble et qu’ils lui demande de le leur réserver le temps de réunir les fonds pour l’achat, moyennant un geste généreux de leur part ?
- qui fait la valorisation ? S’ils proposent des biens qui sont réellement à vendre, cela signifie que ces biens étaient à vendre à un certain prix. Quel était ce prix avant que Bricks ne "valorise" l’immeuble ? C’est ça qu’il faudrait savoir. Ca serait vachement intéressant de savoir le vrai prix qui était proposé sur l’annonce de vente, avant que Bricks ne s’empare de ce "projet". On saura certes le vrai prix auquel ils se sont vendus (s’il y a bien eu vente), quand ça passera sur DVF, mais ça sera dans plusieurs mois. D’ici là, de l’eau aura coulé sous les ponts.
- Ils annoncent dans leur FAQ prendre 10 % de commission (ce qui est déjà très élevé : sur des montants pareils, la commission habituelle d’un AI est entre 5 et 7 %)), mais bon, 10 % c’est ce qu’ils disent. Quand on est prêt à poster des photos de faux collaborateurs, on n’est pas à une imprécision près. Est-ce que le modèle ne serait pas : on prend un immeuble à 250 k€ et on le "valorise" à 350 k€ ? Du coup, on prend une comm’ de 100 k€ ? Je ne sais pas, je n’affirme rien, je me pose juste des questions.
- je pense que Aaron Ben est très naïf (pour rester poli) quand il écrit "je m’interroge sur le business model et sur ce placement qui me paraît innovant" : quand on s’interroge, on creuse. C’est ce qu’ont fait gunday, Rodin et d’autres. Eux, ils s’interrogent vraiment. Vous, vous ne creusez rien du tout. Vous présentez tout sous son meilleur jour. Par exemple, vous dites que Bricks propose des "des parts de logements résidentiels (un peu à la manière des parts de SCPI pour des locaux professionnels)". Des parts de logement, vraiment ? Vous ne vous êtes pas interrogé longtemps ; vous servez au contraire la propagande publicitaire de Bricks, sans aucun recul. Bricks elle-même parle de "royalties", "redevances" et de "contrat sur revenus futurs" (je ne retrouve pas la page mais je l’ai lu). Comme l’ont relevé d’autres avant moi, il semble qu’ils vendent seulement un droit à redevance sur une partie du loyer, mais pour le prix de la pleine propriété ! C’est évidemment une forte survalorisation. C’est un peu comme de vendre l’usufruit au prix de la pleine propriété ! Si c’est bien le cas, voilà donc une partie du "business model" sur lequel vous vous interrogez.
- à chaque fois qu’un opérateur fragmente un marché pour le rendre accessible aux petits acteurs, ces petits acteurs, au moindre problème, se retrouvent le bec dans l’eau. Ils sont tout petits, crédules, nombreux et inorganisés : en face, il y a un gros malin unique et très bien organisé. Je l’ai déjà expliqué pour le cas des résidences de tourisme. Vous achetez en VEFA, très cher au m², une chambre dans une résidence hôtelière qui sera réalisée dans un vieil immeuble rénové en haut de gamme. Sauf que l’emplacement n’est pas top pour du tourisme (par contre il est top pour la marge du promoteur, puisqu’il a eu l’immeuble pour beaucoup moins cher que si c’était un emplacement premium). Quand l’hôtel fonctionne, le loyer est bien plus faible qu’annoncé (car clause d’indexation), et les charges de copropriété bien plus élevées que prévu. Ensuite, cet hôtel fait faillite. Qu’est-ce qu’il vous reste ? La propriété d’un "lot" à l’intérieur d’une copropriété totalement inexploitable. Non, seulement ça vaut que dalle et vous n’arriverez ni à le vendre ni à en faire quoi que ce soit. Mais surtout, vous vous retrouvez complètement démuni et impuissant car vous êtes un simple particulier crédule et que vous n’avez donc aucune compétence pour gérer une situation aussi tordue : être propriétaire d’un lot à l’intérieur d’une résidence hôtelière dont l’exploitant a fait faillite.
AMHA, voilà donc une autre partie du business model sur lequel vous vous interrogiez : avoir une myriade de petits souscripteurs pour qu’ils soient totalement impuissants, incompétents et soumis à tout ce qu’on leur dictera.
- quelle garantie ont les investisseurs ? Dans le publi-reportage sur la Tribune "La première propriété, située à Montagnac, a trouvé 124 acheteurs. Pour la deuxième, 300 investisseurs se sont réunis". Il y a donc au moins 424 personnes qui ont versé au total des centaines de milliers d’euros à une société en échange de simples contrats de redevance ? Des contrats garantis par quoi ? Par le capital social de 1000 € de la SAS ?
Dans le monde de l’entreprise, une société à 1000 €, c’est un simple ballon d’essai. C’est un fusible prêt à disjoncter. Si ça marche, ça marche. Mais si ça coule, le fondateur n’aura qu’à se tourner vers de nouvelles aventures et laisser le mandataire liquidateur gérer l’intendance. Comment des gens peuvent-ils vraiment payer de l’argent en échange d’un contrat sur revenus futurs, donc en échange d’une simple promesse, faite une boîte toute récente, qui a seulement 1000 € de capital social ? Où est la garantie de percevoir les revenus et de revoir leur argent ?
S’il y a vraiment des gens qui ont souscrit cela, ça signifie qu’ils n’ont aucune notion de finance et d’investissement, aucune connaissance du monde des affaires. De là à dire qu’ils méritent ce qui va leur arriver… Non, je n’irai pas jusque là, mais je suis tenté.
Dernière modification par Bernard2K (19/09/2021 22h19)
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