RealT : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

On va être clair : vous n’investissez pas dans de l’immobilier, vous investissez dans un token, une identification numérique, dont la valeur vaut ce qu’un autre acceptera de mettre sur la table pour racheter votre token.

Vous n’êtes pas propriétaire des biens immobiliers, pas même d’un pourcentage, vous n’êtes pas propriétaire de la société qui possède ces biens, et vous n’êtes pas titulaire d’une obligation permettant d’être considéré comme un créancier réel de l’entreprise.

Vous n’avez qu’une seule "propriété" : le token.

Pour le reste :
- Zug cité comme coeur de la tech en Suisse … C’est surtout un canton fiscalement favorable, très utilisé en domiciliation. Pour les fondateurs, c’est la possibilité d’avoir une fiscalité basse sur les salaires qu’ils se verseraient.
- l’entreprise est déclarée non pas en immobilier, mais services pour les sociétés de crédits et banques … on est bien sur de la collecte de fonds qui seraient investis en immobilier peut être … mais vous apportez des fonds, contre la promesse d’un rendement, et au lieu de vous proposez un titre (ce pourrait parfaitement être une part de société sans droits de vote, mais uniquement des droits financiers), on vous propose un papier justifiant que vous auriez droit à quelque chose.
- la société est immatriculée … depuis 2 mois ………

EDIT : la société est déclarée en responsabilité limitée, capital 21kCHF, soit à peu près le minimum légal en Suisse pour la création d’une société.

Après, chacun joue avec son argent comme il l’entend.

EDIT : ajout d’une info oubliée

Dernière modification par xazh (27/09/2021 16h28)

Merci pour vos avis éclairés.

Personnellement, je trouve qu’il n’y a pas de comparaison possible avec Bricks. Les rendements annoncés sont juste trop beaux et sont liés à un effet de levier généré par le crédit.

Il me semble avoir lu que les Suisses envisagent de servir entre 4% et 6% annuel.

Concernant les frais, j’ai été éplucher le white paper dispo sur leur site.

Ils annoncent 1,5% par an sur la valeur nette d’inventaire du portefeuille (VNA) pour la gestion du portefeuille et 5% sur les loyers bruts perçus auprès des locataires pour la gestion des biens.

Je comprends vos réticences, qui doivent être les mêmes sur l’ensemble de l’écosystème crypto.
Néanmoins, il ne s’agit pas de mettre la totalité de ses économies dessus et il me semble dommage de considérer que tous les projets sont forcément des arnaques.

Etant intéressé par tout ce qui touche à la blockchain, je trouve que c’en est une utilisation plutôt judicieuse.

En tout cas, je suis l’évolution du secteur du coin de l’œil.

Autant je suis d’avis mitigé sur RealT (dont on voit qu’ils servent de modèle/anchor aux copies qui se multiplient) qui est quand même mieux structurée (possibilité de revente directe des tokens, marché secondaire), un peu plus ancienne, et avec des dirigeants qui ont un vrai background dans l’immobilier, même s’il reste à voir la viabilité du projet dans le futur (car leur intérêt semble assez vite se déplacer sur le "métaverse" de la structure) avec Retok :

_ vous faites la promotion comme nouvel inscrit sur le forum d’une boite créée depuis août 2021, <50 followers sur Twitter avec une activité sur le réseau depuis deux semaines seulement, 27 followers sur facebook  vente publique de tokens annoncée pour octobre; sans nous dire d’où vous connaissez la boîte, ça pousse tout de même à la suspicion sur vos motivations pour un premier sujet de participation.

_ Sans faire de procès d’intention (chacun peut monter sa boîte et se reconvertir, mais quand on parle d’investissement on doit être particulièrement précautionneux), d’après leur profil public (ils ont possiblement d’autres expériences à côté) on perçoit mal l’expertise de l’équipe pour ce projet: le CEO, normalien, ingénieur CVS, monte sa première boîte; le CFO, background de consultant IT, en train de passer son diplôme de finance; le COO, présenté comme l’expert immobilier, background en production audiovisuelle, un an d’expérience comme agent immobilier. Bon au moins cette fois on a des "vrais gens" dans l’équipe, pas des photos de Kevin et Brandon récupérées sur istock comme pour Bricks.

Retok a écrit :

Les propriétés que nous achetons sont soigneusement sélectionnées par un comité d’investissement composé d’experts. Ils sont assistés par des outils d’intelligence artificielle que notre équipe d’ingénieurs ont conçus spécialement à cet effet. Notre partenariat avec les meilleures sociétés Proptech permet de maximiser les rendements en réduisant les coûts de gestion.

Si vous avez des contacts ou des infos, ce serait intéressant d’en savoir plus sur qui sont les experts du comité d’investissement, quels sont les outils d’intelligence artificielle et les partenariats Proptech.

Dernière modification par Liberty84 (27/09/2021 19h41)

NoSkil a écrit :

Personnellement, je trouve qu’il n’y a pas de comparaison possible avec Bricks. Les rendements annoncés sont juste trop beaux et sont liés à un effet de levier généré par le crédit

Il est aussi à la mode dans les pigeonneries de diminuer le gain des pigeons, pour rendre le truc plus crédible.

Ceci dit, le cœur du problème reste vrai :

xazh a écrit :

Vous n’êtes pas propriétaire des biens immobiliers, pas même d’un pourcentage, vous n’êtes pas propriétaire de la société qui possède ces biens, et vous n’êtes pas titulaire d’une obligation permettant d’être considéré comme un créancier réel de l’entreprise.

En gros, vous donnez votre argent à un fournisseur, qui s’il le veux bien vous versera quelque chose ou non en échange.

Quand aux restes de arguments :
- fractionnable, c’est déjà le cas des SCPI, SCII ou REIT accessible à partir de peu d’argent (vous pouvez acheter 1 action unibail à 70€ par exemple).
- information accessible, déjà le cas, en AG et avec les documents officiels, imposés par le statut SCPI, REIT ou SIIC
Tandis, que rien n’oblige à être transparent sur les loyers redistribués dans votre modèle, ni même sur quoi que ce soit d’ailleurs…
- Les SIIC et SCPI ont des obligations de redistribution, rien d’obligatoire pour un token.

En résumé, vous n’avez aucune garantie d’aucune sorte et vous trouvez cela mieux que ce que vous propose le marché ?
Si vous le souhaitez, faîtes moi un virement, et promis, je vous donne un % du loyer de mon locatif! (promis, je le jure!)

mimuf, le 09/10/2021 a écrit :

Bonjour messieurs, (…)

Votre message est une caricature de publicité. À croire que vous avez voulu y placer chaque expression valorisante : honnêteté, innovation, simplicité, rentabilité, transparence, légalité, excellence… Il ne manquait plus que bio, durable, inclusif et éco-conscient, et c’était un sans faute.

Ah, et il y a des dames aussi ici.

AloneInKyoto a écrit :

mimuf, le 09/10/2021 a écrit :

Bonjour messieurs, (…)

Votre message est une caricature de publicité. À croire que vous avez voulu y placer chaque expression valorisante : honnêteté, innovation, simplicité, rentabilité, transparence, légalité, excellence… Il ne manquait plus que bio, durable, inclusif et éco-conscient, et c’était un sans faute.

Ah, et il y a des dames aussi ici.

On aura bientôt le fondateur qui va venir nous dire que c’est la faute d’un stagiaire

Bonsoir,

Ce sujet a fait l’objet d’une discussion similaire sur un autre forum en 2020.

Le mécanisme est classique : un quidam anonyme débarque pour "vendre" ce machin crypto immo tokenisé non règlementé, on lui explique patiemment que c’est vraiment risqué et sans garantie et comme le gars ne veut rien entendre, ça tourne en rond… Le modérateur finit par fermer la file. CQFD…

sur forum andlil.com en 2020 a écrit :

La société serait enregistré au Delaware (qui permet l’anonymat des actionnaires) avec une adresse en Floride.

À vous de voir. Mais des spams de ce type on en efface tous les jours liés aux cryptos.

En tant qu’ancien CIF, profession règlementée par l’AMF, Si j’avais conseillé ce produit à mes clients je risquais la prison. Il n’y a rien pour sécuriser votre argent.

RealT - Page 3 - Forum andlil

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (11/10/2021 11h36)

Pouvez-vous citer votre (réelle) source sur ce point :

Votre blog a écrit :

Bricks fonctionne sur un système de royalties. L’imposition de ces revenus est particulière puisque vous ne payez des impôts qu’à partir du moment où les royalties cumulées perçues dépassent le montant investi au départ

Le lien que vous donnez ne correspond pas du tout. (Ni pour un particulier, ni pour une société.)

Désolé de paraitre ignare, mais je ne vois absolument pas le lien entre la première phrase et la partie en gras, contrairement à ce que peut faire penser le "ainsi"…

Ce nouveau lien que vous donnez ne fait que rediriger vers le même lien que celui qui était présent sur votre blog : je n’en sais donc pas plus, sinon que ça ressemble fortement à un "j’ai sourcé, croyez moi, pas besoin de lire la source"…

Par contre, ils parlent d’un montant automatiquement reporté en 2TT du 2561, ce qui correspond aux "produits des minibonds et des prêts dans le cadre du financement participatif" (quel lien avec les royalties ?!).

Et quand on regarde le bofip à ce sujet (-102), on peut lire :

BOFIP a écrit :

Les intérêts afférents à des prêts participatifs ou à des minibons sont soumis à l’impôt sur le revenu, le cas échéant, après imputation, dans les conditions et suivant les modalités prévues à l’article 125-00 A du CGI, des pertes en capital constatées à la suite du non remboursement de créances de même nature.

Je ne vois là aucune mention au capital initialement investi, qui, en plus, viendrait limiter l’imposition. Ha, si : dans le cas d’une perte en capital ! Si c’est bien par ce mécanisme que la société souhaite permettre à ses "clients" de ne pas payer d’impôts, je ne suis pas persuadé du bien fondé de l’investissement. (On est au mieux sur une situation neutre - en excluant le facteur temps)

Pouvez-vous retrouver dans vos notes (nombreuses, à en croire le temps passé !) un lien vers une source fiable qui me permettrait d’y voir plus clair à ce sujet ?!

Merci par avance,