Cabarth : étude de cas immobilier (TMI faible mais bénéfice foncier croissant)

Un TMI de 5%, ça n’existe pas a priori. Ne confondriez vous pas votre taux moyen d’imposition avec votre TMI (où le M veut dire marginal : soit le taux d’imposition subit par les derniers euros gagnés) ?

Avec ce taux moyen, vous devez au moins être à 11% en TMI. Le chiffre de 5% étant a remplacer dans vos postulats ci dessus (PER, etc.)

Sinon, oui si vous êtes en ville moyenne, le Cosse est une idée à creuser. En métropole, envisager d’en basculer une partie en meublé ?

Mon avis : vous êtes très peu imposé (il faut rester réaliste !), et, pour le moment, toute tentative d’optimisation fiscale me semble être principalement du temps perdu, que vous feriez bien mieux de consacrer à augmenter la rentabilité de votre patrimoine, ou vos revenus professionnels.
Vous risquez d’être le parfait "pigeon" pour les conseillers en défiscalisation, en vous focalisant (assez inutilement) là-dessus.

La seule piste que vous pourriez explorer serait de louer une partie de votre patrimoine immobilier en "meublé" (de courte ou longue durée), si votre marché local s’y prête suffisamment.

Il n’y a que si vous prévoyez (avec une stratégie, et un prévisionnel réaliste) de payer beaucoup plus d’impôts dans quelques années, que ça vaut la peine de vous faire des noeuds dans le cerveau sur ceci  (en l’intégrant dans la stratégie de développement de votre patrimoine). Et si c’est le cas, il faudra intégrer les prélèvements sociaux, et les potentielles évolutions futures de la fiscalité (si lesquelles on en réduit aux hypothèses), dans vos raisonnements.

Vos choix ne doivent pas être uniquement dictés par l’impôt. Effectivement quand on a 8 appartements à un moment on paye de l’impôt, il faut l’accepter (d’ailleurs on doit le savoir avant même de commencer).

Aujourd’hui est ce que vos revenus fonciers vous permettent de faire face à l’ensemble de vos charges immobilières (taxes foncières, assurances, impôts, travaux d’entretien,…)? (même question que lachignolecorse)

Bonjour,

Toutes vos réponses sont très intéressantes et je vous en remercie.
Si je considère mes deux immeubles à Angoulême (6 appartements) :
Total loyers annuels perçus en 2020 (hors charges): 25151 Euros
Total revenus fonciers après déduction de toutes les charges (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunts, assurance…) : 15256 Euros
Ces revenus me couvrent l’intégralité des échéances de prêts bancaires. Mais restent les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenus… Bien sûr, le capital s’accroît chaque année plus que me coûte cette imposition, de par le remboursement progressif des prêts et la valorisation du m2.
D’où l’une de mes options : accepter le principe de payer de l’impôt… :-)

Donc je dois réduire je crois la base imposable.

Je vais étudier plus avant la solution Cosse en simulant avec ces loyers sensiblement inférieurs quand même à ce que j’ai aujourd’hui, et même au marché local.

Il faut aussi que je creuse la solution du meublé pour ou plusieurs des appartements. Là, je vais maintenant vous faire hurler je pense :
Dans un immeuble de 4 appartements, j’ai un petit studio que je loue en meublé, mais que je ne déclare pas fiscalement en meublé… Ma compréhension à l’époque avait été que la complexité déclarative ne valait pas le coup au regard du bénéfice obtenu. Il faut peut être que je revoie la chose…
- En LMNP aux frais réels : le fait de n’avoir qu’un ou deux appartements loués en meublé sur un total de 4 appartements, n’est il pas un peu compliqué pour répartir correctement les frais d’amortissement, frais bancaires, etc… ?
- Quel type de professionnel devrais je solliciter pour me faire un diagnostic clair des options et résultats possibles quant à la façon de louer tous ces appartements ? Notaire ? Avocat fiscaliste ? Expert comptable ?
Merci à vous

Bonsoir,
Merci pour vos réponses.
- Sur cet appartement mon bail en cours (meublé) a été signé au 01/08/2020. Le précédent était fait de la même façon.
Puis je déclarer en meublé sur toute l’année 2021 ?
- Je suppose que je ne peux pas faire de rétroactif sur les années passées…?
- Pas eu de déficit foncier sur cet appartement durant les 3 dernières années. Par contre, un autre appartement que j’ai intégralement rénové m’en a généré. Est ce que c’est bon ?
- En LMNP au réel, je dois si j’ai bien compris prendre la valeur actuelle de l’appartement pour l’amortissement. Sur combien d’années faut il amortir ? Comment faire ce calcul ?
- Quelle formalité administrative dois je faire ? Tribunal de Commerce ?
Bonne soirree