Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ?

21000 euros d’impôts soit un revenu foncier net de 46 150 €. Je pense que c’est surévalué, puisque par rapport au revenu brut de 54000 vous n’auriez que 7850 € de charges déductibles ? Ca paraît très peu. Si on prend un taux de charges "classique" de 30 %, vos impôts seront plutôt 54000*0.7*0.455 = 17200 : nettement moins. N’oubliez pas de bien prendre en compte l’ensemble des charges déductibles, y compris les intérêts et assurances des emprunts, les petits travaux d’entretien, etc.

D’une manière générale, il y a deux calculs à faire :
- le rendement
- le cashflow.

Je pense que vous devriez avoir un cashflow légèrement positif, même avec 21000 € d’impôts ; encore plus s’ils ne sont que de 17000 €.

Il faut bien voir qu’un immeuble avec cashflow nul ou positif est un immeuble qui se désendette tout seul. Ca serait donc une erreur de dire : "cashflow nul = ça rapporte pas d’argent". En fait c’est "cashflow nul = je m’enrichis chaque année d’un montant correspond au capital remboursé."

Pour les solutions :
- LMNP : impossible pour l’immeuble en SCI. Louer en meublé en SCI est possible, mais il faut passer à l’IS dès que ça représente plus de 10 % du CA de la SCI.
Attention, une SCI IS louant meublé n’est pas du LMNP. L’avantage du LMNP est d’associer le réel qui permet d’amortir le bien donc d’avoir une imposition nulle pendant des années, ET à la revente d’avoir le régime d’imposition sur la PV du particulier.
Une SCI IS permet aussi d’amortir le bien durant l’exploitation ; en revanche, à la revente de l’immeuble, on a l’imposition des PV de société (calculée en réintégrant les amortissements effectués).
Donc, ne pas confondre LMNP au réel et SCI IS ; c’est différent, la SCI IS étant bien moins favorable concernant l’imposition de la PV.
De plus, vous ne pourrez passer en meublé qu’au fur et à mesure des départs des locataires en nu ; ce qui fera une période transitoire bien compliquée, le temps que tout soit loué en meublé.

- Revente : possible mais pourquoi revendre un immeuble à cashflow nul ou positif ?

- Je pense que la solution est de garder cet immeuble. Vous gagnez de l’argent avec ce bien, le rendement est probablement élevé, donc c’est un bon placement, malgré l’imposition.

- Partir sur un nouvel immeuble avec travaux est effectivement la solution employée par beaucoup de "serial investors". Si vous avez la capacité d’emprunt et si vous êtes capable de trouver des immeubles avec de bons rendements (>10-12 % bruts), c’est plutôt une bonne solution. Les inconvénients de cette solution sont évidents : augmenter l’endettement, être potentiellement surexposé à l’immobilier (vu que c’est votre 4e bien immo si je compte bien, ça en ferait un 5e ; après vu que vous avez aussi de la forêt et des actions, vous êtes tout de même relativement diversifié).

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2017 13h01)

Merci pour votre réponse.
Je n’ai pas calculé en détail mais j’ai peu de frais car j’ai 3 locaux commerciaux pour lesquels c’est le locataire qui paie l’impôt foncier.
Je pourrais peut être revendre un appartement et me servir du capital et d’un emprunt pour en racheter plusieurs avec travaux, typiquement un immeuble à aménager et repartir sur du déficit foncier mais le post de cricri 77700 me fait réfléchir…J’ai l’impression que le déficit foncier est un peu comme le vélo et que l’on est toujours obligé de pédaler pour ne pas tomber.
J’arrive a un âge où je pourrais envisager être rentier mais la transition est difficile…(d’où l’intérêt de ce forum).

Pouvez-vous préciser exactement votre patrimoine locatif ?

Si je comprends bien, vous avez :
- 3 locaux commerciaux, en nom propre.
- un immeuble (3 studios et 2 T2) loués nus, en SCI.

Dans ce cas, le LMNP est totalement exclu sur vos bien actuels :
- locaux commerciaux, forcément en revenus fonciers.
- appartements, pas possible puisqu’ils sont en SCI. J’ai édité ma réponse ci-dessus pour bien expliquer qu’une SCI qui loue meublé, c’est possible (elle est alors à l’IS) mais ce n’est pas du LMNP pour autant ! Relisez ma réponse ainsi précisée SVP.

Donc, vous pourriez envisager de passer les 2 studios et le T2 en meublé, au départ des locataires, pour y faire du LMNP au réel. Ce serait sans doute intéressant pour payer moins d’impôt. Je vous laisser lire sur le forum tout ce qu’il y a à savoir sur le LMNP au réel.

A noter aussi, quand vous dites "en nom propre" : pour le LMNP, ce n’est pas tout à fait pareil si c’est vraiment en nom propre (à vous personnellement) ou si c’est le couple marié qui est propriétaire en indivision. Là aussi vous trouverez les infos sur le forum.

Bonjour,

Nous avons une SCI IR depuis quelques années (3 locations nues dans l’ancien achetés à crédits au régime réel) dans le but de préparer la retraite (un capital si revente ou rente à la fin des crédits immobiliers). Avec les années qui passent, les crédits immobiliers sont toujours en cours mais nous n’avons plus de travaux à déduire, nous n’avons plus de déficits, les revenus deviennent positifs avec un impôt et un revenu de référence qui augmentent.

- Quelles seraient les leviers pour avoir de nouveau un déficit ou meilleurs stratégie (investir en achetant un nouveau bien, des travaux de rénovation énergique (ex: isolation, changement des fenêtres,), revendre un bien?

- A la fin des crédits immobiliers, faut-il mieux vendre ou encaisser les loyers malgré l’impôt à payer.

Merci pour vos retours d’expériences ou conseils.

Bonjour,

Avec un associé nous avons une SCI sousmise sur l’Impôt sur le Revenu et acquis 3 biens immobiliers via 3 crédits immobilier depuis 2013

Au début nous avions un déficit foncier et l’année prochaine si nous faisons rien nous allons payer des impôts (1500€ chacun) sachant qu’on ne dégage pas assez de rente pour payer cet impôt, on paiera de notre poche.

Quelle solution pour ne plus en payer (acheter un nouveau bien? refaire des travaux? revendre pour partir sur du LNMP?)

Marie

Pour les SCI IR , il faut toujours aller vers plus gros et plus de travaux pour absorber le résultat imposable qui augmente chaque année.

Ce résultat imposable ne procure la plupart du temps pas de trésorerie aux associés mais contribue à augmenter la fiscalité personnelle.

Une solution est de trouver un bien plus important avec des travaux pour créer une charge afin de ramener le résultat à zéro.

Par rapport aux biens détenus , il faut voir ceux qui sont payés , pas rentables pour envisager de restructurer la patrimoine de la SCI.

Autre solution radicale passer à la SCI à l’IS , dans ce cas il faut aller voir un comptable

Bonjour

Le probleme que vous evoquez est un classique de l’investissement immo en IR  ( foncier ou LMNP cela decale juste le moment ).

pour repondre precisement il faut une connaissance des biens ( etat / loyer / objectif / cash flow ) ainsi que de votre situation personnelle et celle de votre associé …. et une projection.

1) comme evoque il y a une strategie pour echapper qui consiste en une fuite en avant .. ca permet de faire boule de neige .. mais le risque augmente egalement donc a considerer avec prudence.

2) payer votre impot .. 1500 ca ne doit pas etre insurmontable mais on ne connait pas trop d’info sur vous.

3) moderniser vos biens si cela a un reel interet c’est une bonne solution sinon pourquoi " investir 5000 pour economiser 800 d’impot " ( chiffres factices bien sur )

4) revoir vos baux : interet a etre conventionne Cosse peut etre, un peu ( 10 % ) de LMNP ..

l’IS est radicale .. il faut voir la surface financiere de ce dont on parle egalement.

cdt

ps : pour vos questions je vous invite a utiliser la fonction recherche ( investissement a l’IS a l’IR etc ) il y a de nombreuses file. c’est avant tout un report de fiscalité.

Moi je suis surtout étonné qu’on réponde sans connaître les revenus de la personne concerné et son profil à ce jour.

Si vous avez 2000 euros de loyer par mois et que vous travaillez pas , avec 2 enfants par exemple, le fait que le déficit foncier se termine n’est pas bien grave en soit.

cricri77700 a écrit :

Moi je suis surtout étonné qu’on réponde sans connaître les revenus de la personne concerné et son profil à ce jour.

Si vous avez 2000 euros de loyer par mois et que vous travaillez pas , avec 2 enfants par exemple, le fait que le déficit foncier se termine n’est pas bien grave en soit.

Bonjour,

Je suis dans le même cas que "friche"

On travaille tous les deux, 2 enfants, et actuellement sans le revenu foncier, on ne paierait pas d’impôt ou peu d’impôt 100€…du coup avec un revenu foncier et plus de déficit, on arriverait à 2000€ d’impôt à payer en 2020 sans pourvoir prendre du bénéfice sur le compte de la SCI car il n’y aura pas…C’est pour cela qu’on recherche une solution, voir peut-être l’arrêt de la SCI si on voit qu’il n’a pas de solution.

Passer en SCI sur IS pourrait être une solution? (plus d’impôt sur revenu?) mais quelle serait la contre partie?

Merci

J’avais meme l’impression que vous etiez l’associé de friche ..

pas d’epargne de precaution / de capacité d’epargne  ( etc les memes questions que friche )

si rien : le choix est simple : SCI IS    ou vente .
sauf volonté d’investir ( et de decaler le probleme )

revoir les loyers ( conventions etc)

Timinel a écrit :

J’avais meme l’impression que vous etiez l’associé de friche ..

pas d’epargne de precaution / de capacité d’epargne  ( etc les memes questions que friche )

si rien : le choix est simple : SCI IS    ou vente .
sauf volonté d’investir ( et de decaler le probleme )

revoir les loyers ( conventions etc)

Egalement merci pour vos retours.

J’ai profité du post de scirevenu, je pense être dans le même cas ou comme d’autres qui investissent dans le locatif et doivent au final payer de leur poche…et essayent de trouver une solution.

J’ai un peu d’épargne mais si on doit payer 3000€ par an d’impôt par associé et attendre la fin des prêts immobilier (dans 10/15 ans) et avoir du "cashflow" je pense que c’est un mauvais calcul.

Autre solution: reporter les prêts si cela est possible seraient-ils un non sens?

La SCI IS semble être UNE solution, on ne cherche pas à réinvestir pour défiscaliser ou revendre,  plus d’imposition personnelle, elle permet une souplesse de trésorerie en reportant l’impôt…mais cela reste flou:

- jusqu’à la fin des prêts immobilier (10/15 ans) on va générerait peu de bénéfice, est-ce un pb?
- nous sommes dans 15 ans, tous les prêts sont finis, on a 20000€ de loyers perçus par an, est-ce bien un impot de 15% sur cette somme?
- comment est calculé l’armortissement, prix de vente - valeur nette comptable.

Merci