#1 12/10/2021 19h40
- Malouin33
- Membre (2019)
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Bonjour tout le monde,
Je me rapproche de vous pour avoir des avis d’investisseurs !
Je suis intéressé par la rentabilité d’un immeuble de rapport de 8 studios tous loués. Par contre c’est la CAF qui règle 90% du loyer. C’est un point positif sur le plan des impayés mais selon le commercial ce sont des personnes qui ne prennent absolument pas soin de leurs logements. Les logements sont sales et nécessiterons une remise à neuf lors de leurs départs.
Finalement es ce une bonne affaire ou un plan foireux ?
Je vous remercie par avance
VOTRE PROFIL
- 33 ans, salarié 50K€ annuel avec ma compagne
3 appartements en locations pour le moment.
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : mon frère est expert comptable
- Travaux : petit rafraichissement fait maison, gros travaux = artisans
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : immeuble de rapport de 8 studios
- Compteurs d’eau et d’électricité par logement
- Décoration : vieillotte
LOCALISATION DU BIEN
- ville de 42000 habitants
RENTABILITÉ DU BIEN
- 215000€ hors travaux, compter 15K par logement soit 120K de travaux sur le moyen terme
- Loyer : 300 par studio soit 2400€ par mois et 28800€ par an
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
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- Travaux immédiats
- 60K€ 4 logements sur les 3 prochaines années, toiture neuve donc je ne la compte pas.
- Taxe foncière : 2400€
- Assurance PNO : 800€ par an
- Rentabilité brute : 10,8€
Je m’arrête pas pour les infos car ce qui m’intéresse vraiment au fond ce sont vos retours concernant les locataires. Je ne rentre pas dans le détail du financement et de la fiscalité.
Mieux vaut choisir un locataire qui gagne bien sa vie et qui peut ne pas vous régler tous les mois ? ou des personnes en difficultés qui ne débourseront rien car la CAF s’occupera de faire tous les mois le nécessaire ? En revanche ils ne prendront pas soin du logement certes, mais repeindre un studio tous les ans ou deux ans me parait pas réellement problématique.
Je vous remercie pour votre lecture, n’hésitez pas à commenter.
Bonne soirée
Mr Malouin
Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, locataire
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