Nicolas888 [Haute-Savoie] : étude de cas immobilier (achat d'un F2)

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

Prix au m2 : 5950 €/m2
Loyer au m2 : 20,25 € m2/mois soit 850€/mois soit 4.1 % de rendement brut

Données meilleurs agents pour Evian :

Prix au m2 : 4 306 € (de 2 612 € à 5 879 €)
Loyer au m2 :  15,2 (de 9,7 € à 22,7 € )

Très clairement : + 50% prix moyen achat et + 33% loyer

Il y a t’il une clientèle sur Evian qui arbitre la vue / surface ? sera telle plus stable ?

Comment progresseront sur 15 ans le prix moyen à Evian et le prix d’un bien avec vue ?…..Il faut rattraper un différentiel de 50% qui inclut la vue et la prime "immeuble neuf"…

La aussi, question d’arbitrage : pour un montant donné, je choisis +50% de surface ou la vue. C’est donc très segmentant…

Actuellement, quel est la surprime des biens à la vente avec vue / bien standard ? Le site d’estimation des impôts peut vous procurer des données utiles.

Par ailleurs, pas d’éléments sur votre fiscalité… TMI, éligibilité Pinel ?
Le bien est en zone tendue ? Possibilité d’un encadrement des loyers ?

Canyonneur

Bonsoir et merci pour vos réponses.

@Canyonneur75

Il y a t’il une clientèle sur Evian qui arbitre la vue ?
Clairement oui, après pour cette surface … je suis moins sur.
D’ou l’ouverture de se post.
Mais oui beaucoup de personne recherche une vue Lac.

Je suis indépendant en profession libérale sur Suisse.
Je suis donc en crédit d’impôt en france

éligibilité Pinel ?
Non

Le bien est en zone tendue ?
Oui on est en zone tendu

Possibilité d’un encadrement des loyers ?
Je vais me renseigner.

@iqce
Niveau PLU oui tout est ok
On est sur un petit village a côté d’Evian donc oui quartier/village bien coté/ recherché.

Ce qui me fait peur c’est le rendement locatif.
On arrive à peine a 4% si il n’y a pas de vacances locative.
La clairement on paye la vue..
Maintenant dois-je privilégier la vue ou le rendement …
La est toute la question..
Un bien avec une vue de la sorte se revendra toujours très bien.
Mais en attendant…
La est tous mon questionnement.
D’avance merci
Salutations
Nicolas

C’est un achat coup de cœur, il n’y a pas de logique de rentabilité classique sur ce bien. La rentabilité se calculera à la revente.

Il y a 2 points importants selon moi:
- être certain que la vue sur le lac restera et qu’il n’y a pas un autre bâtiment qui sera construit devant.
- verifier l’incidence sur votre taux d’endettement car vous allez avoir un cashflow très négatif sur ce bien.

Dans cette zone (Haute-Savoie en général et en particulier bords du Léman ou Annecy),vous aurez forcément un rendement réduit.
4% est généralement un maximum sauf location type Airbnb toute l’année ou l’été (sous réserve que le règlement de copropriété le permette).
Vous pouvez aussi tenter une location en moyenne durée par exemple pour des cadres en mission,mobilité,.. ce qui peut vous permettre d’augmenter un peu le rendement mais avec les contraires inhérentes à ce type de location.

La zone  est soumise à l’encadrement des loyers à la relocation,d’où l’importance de bien fixer le premier loyer car après vous ne pourrez pas l’augmenter,surtout avec un bien neuf.
Il ne sera forcément pas possible d’arguer de travaux pour augmenter le loyer.

Vous avez toute la problématique de l’investissement locatif.Il n’est quasiment pas possible d’avoir un rendement élevé et un bien dans une zone très cotée avec un coté patrimonial évident.

Si vous voulez un rendement supérieur (et sans les contraintes de Airbnb ou autre),il faut choisir une zone et un bien moins onéreux au m2 ,ce qui peut s’accompagner de risque de dépréciation dans le futur.

Bonne réflexion.

Il semble que ce soit un achat coup de coeur.
Nous pourrions tourner en boucle des centaines de pages pour vous amener à considérer des solutions plus rationnelles : ce serait inutile.
Vous prenez un pari pour vous offrir un bien qui vous fait plaisir.
Prenez votre calculatrice et limitez vous à compter précisément ce qu’il va vous coûter en net net.
Si c’est acceptable et que ça vous fait plaisir, l’argent c’est fait pour ça.