Tlaloc : étude de cas immobilier (location courte durée pour des groupes)

Tlaloc · #1

Bonjour,

Je vous présente ici un projet qui me travaille depuis quelques années.

Mon idée est d’acheter un grand bâtiment pour en faire de la location saisonnière pour groupes de standing "moyen", et d’en bénéficier comme résidence secondaire de temps à autre, sans que ça ne coute grand chose.

Comme ce n’est qu’un projet, même si j’épluche beaucoup d’annonces et que j’ai fait deux visites pour des biens dans ce dessein, je n’ai pas forcément de données précises à indiquer concernant le prix/la localisation.

J’espère juste que vous m’aiderez à peaufiner mon idée, à l’améliorer ou à lever des loups.

PROFIL union libre, 47 ans, TMI 30%, revenus 55K

APTITUDES
Comptables : correcte ; Fiscales : correctes ; Artisanales : modérées mais motivé , je peux au moins faire la démolition, le nettoyage, l’enlèvement ; Sociales : bonnes ; Temps disponible : à distance, beaucoup ; sur place, intermittent.

LE BIEN / LE PROJET
Je vise un bâtiment de charme de 10-15 pièces pouvant accueillir une vingtaine de personne, avec beaucoup de travaux (notamment ancienne école ou ancien hôtel).
Avec un grand terrain (au moins 5000m2).

A titre indicatif, le budget est d’environ 250 000e maximum. J’envisage environ 100 000 € pour l’achat et 100-150 000€ pour les travaux.
L’idée est de faire les travaux nécessaires mais sans fignoler ni faire du luxe.
Et proposer un tarif attractif, du style 15€/jour/personne en haute saison.

Le public visé est le papy qui loue pour ses enfants et petits enfants, ou des regroupements de groupes d’amis trentenaires/quarantenaires avec ou sans enfants. Ou encore des besoins de location pour un mariage dans le coin, sans que ce soit le lieu principal de la cérémonie.

LOCALISATION
Petite ville avec gare SNCF, moins de 3H de Paris si possible. Une commune ayant aussi un minimum de commerces (AI, banque, Supermarché, Brico…)
Ma préférence va pour les régions de Bourgogne, Centre, Auvergne, puis Limousin, Val de Loire, Poitou.
La proximité de sites touristiques majeurs serait un plus apprécié.

RENTABILITE/FINANCEMENT
Pour la rentabilité et le financement, à titre d’exemple, j’avais visité et envisagé l’achat une école vendue 70 000 € : 2 salles de classe de 65 m2, 8 pièces dont 2 sdb existantes. 300m2 environ hors dépendance. 5000m2 de terrain, des dépendances. Une salle de classe aurait été gardée comme grande salle à manger, l’autres découpée en trois chambres minimum.

FINANCEMENT
Achat 70 000 €
Frais Notaire : 7000 €
J’avais budgété 120 000 de travaux à la louche.
A peu près tout était à revoir.
gros oeuvre 20000 (dont révision toit, accès combles)
électricité 10000€
chauffage 10000€
fenêtres & portes extérieures 25000€
cuisine 10000 €
sdb (4) 15000 €
murs 15000 €
sols 10000 €
outils 5000 €
Donc 200000 € à financer au maximum par emprunt, soit des mensualités de 1000€ pour un prêt sur 20 ans.

Financement sur ma tréso des FN et de l’aménagement intérieur.

RENTABILITE
En exploitation, mon "business plan" serait  :
* revenus :
8 semaines été à 2 200 € chacune
2 semaines hiver à 1 500 € chacune
4 semaines vacances à 1 200 € chacune
6 WE moyenne saison (mai juin) à 1 000 € chacune
6 WE basse saison (autres mois) à 800 € chacune
(frais de commissions et ménage en sus)

soit 36000 de revenus

* charges
8600 d’impôts (50% d’abattements, IR à 30%+Cotisations sur ce qu’il reste)
1000 eau
2000 électricité
2000 gaz
4000 TF
4000 agence
2000 assurance
12000 remboursement de l’emprunt
Soit 35 600€ de charges.

CASH FLOW
Soit un cash-flow nul, avec quelques incertitudes.
Le CF pourrait éventuellement être augmenté avec un taux d’occupation supérieur.

RÉGIME D’EXPLOITATION : micro BIC a priori

Nb : je pense éviter les normes erp en restant à 15 dans le bâtiment principal ou en étant mon habitation. A vérifier.
Nb : je ne pense pas relever du statut LMP.

Les incertitudes, preneur d’avis et de conseils :
-incertitude sur montant des travaux totaux, vérifier la possibilité de faire les travaux à moindre coût, au moins dans l’enveloppe prévue.
-incertitudes sur les travaux finançables, il peut y avoir un maximum vs le prix d’achat ? Puis-je profiter d’un prêt eco-ptz ?
-incertitude sur les couts récurrents et les charges.
-incertitudes sur le cout d’entretien et d’amélioration du bien, même s’il devrait etre faible au début après les grands travaux.

Mots-clés : groupe, immobilier, lcd, location

gunday · #2

Pour l’anecdote, je pense voir de quelle école vous parlez (j’ai vu une annonce à ce montant là passer).

Plus sérieusement, la question la plus complexe va être de définir le marché pour ce type de location.
Car dans vos chiffres vous indiquez louer la moitié de l’année.
Est ce un chiffre aux hasards, ou un chiffre réellement étayé ?

Après, pour le papy qui loue pour sa famille, est ce qu’il ne faudrait pas des éléments de confort supplémentaire, type piscine, piste de pétanque, etc ?

La question se pose aussi sur le nombre de chambre, car 3 chambres, pour une famille avec 2 enfants, 4 petits enfants et les grands parents, ça fait juste, surtout si les petits enfants sont grands!

Tlaloc · #3

L’annonce est encore trouvable, oui.

Pour la piscine, je pense qu’une hors sol à moins de 1000€ peut faire l’affaire au début et de jolies photos. Le terrain de pétanque c’est prévu.
C’est pour cela, et aussi avoir quelques arbres fruitiers, que je souhaite un grand terrain.

Louer la moitié de l’année ? disons que c’ets un scénario pessimiste. Je pense qu’il faut absolument louer les semaines d’été les plus chères, ainsi que Noel et le jour de l’an. Que les WE à rallonge de Paques à la Pentecôte doivent rentrer aussi.
Et j’ai envisagé un taux de remplissage plus faible sur le reste de l’année.
Et prévoir quelques semaines pour soi aussi.

3 chambres, c’était 3 chambres à créer dans la salle de classe, en plus des 6 existantes, et d’une extension possible dans les combles. Il me faut minimum 8 chambres je pense pour que mon projet puisse tournée (à savoir proposer un prix suffisamment faible pour que le rapport qualité/prix soit très bon).

Tlaloc · #4

Je me pose la question de la structure pour acquérir un tel bien.

J’ai l’impression qu’une SCI de famille me permettrait d’être assez souple, pouvoir emprunter facilement, pouvoir déclarer une résidence principale si besoin, donner la NP aux enfants, et faire la la LCD pour peu qu’on ne fasse pas d’hotelier (ie, il faudrait ne pas fournir de drap ou le faire faire par un autre moyen).

FastHand · #5

Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste du coût des travaux hors région parisienne, mais 120000€ de travaux pour 300m2 ça me paraît imbattable…
La cuisine, ça doit être solide pour ce type de gîte.
Si vous avez de belles prestations, vous louerez aussi plus cher: piscine, jacuzzi, salle de jeux, et toucherez un public plus large

Concernant les tarifs de location, le différentiel vacances d’hiver / été ne me parait pas énorme.

Par rapport aux normes ERP, à votre place, je ferai les travaux d’emblée en les prenant en compte, ce qui vous permettra de ne pas revenir dessus si vous souhaitez ensuite augmenter le nombre de personnes.
Et j’éviterais de considérer le truc comme votre habitation. Imaginez la pire situation comme un incendie et vous regretterez d’avoir voulu jouer au plus fin.

Tlaloc · #6

Si vous avez de belles prestations, vous louerez aussi plus cher: piscine, jacuzzi, salle de jeux, et toucherez un public plus large

Plus cher, sans doute. Public plus large, je ne suis pas sûr. Tout le monde n’a pas les moyens de louer un chateau refait à neuf avec piscine et jacuzzi.
Ca tombe bien, parce que je n’ai pas les moyens d’acheter et de rénover à neuf un grand batiment .

le différentiel vacances d’hiver / été ne me parait pas énorme.

De ce que j’ai pu voir, les deux semaines de Noel et du Jour de l’an se louent très bien, il y a une forte demande pour les réunions familiales ou amicales.

Par rapport aux normes ERP, à votre place,

Je ne sais pas si vous connaissez les normes ERP, mais le plus dur c’est lorsqu’il y a besoin de présence humaine. Pas forcément les travaux. Faut que je me penche un peu dessus encore.

ma nouvelle question portait surtout sur la forme juridique propice à faire de la location courte durée, puis un jour peut être ma RP.

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