Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation)

Et vous avez entièrement de signer avec votre notaire, y compris pour vos futurs investissements, c’est indispensable croyez-moi.

Retour de rendez-vous avec les banques. Décidément le sans apport, il n’aiment pas ça. On peut avoir un financement sur 25 ans sans apport mais avec un taux de 2,1%.. Et c’est pas gagné. Un courtier me propose 1,65% sur 25ans en y faisant passer pour de la RP. Ma banque 2,07% sur 25 et 1,77% sur 20ans.

Le compromis est signé depuis 6 jours et je me pose encore pleins de questions. C’est un sacré montant ! Mais même si les rentabilités ne sont pas celles que l’on peut observé sur ce forum, c’est toujours mieux que de ne rien faire. Cela faisait déjà 1an que le projet murissait dans ma tête.

La question que je me pose c’est à la revente. si d’ici 5 ans, je souhaite le revendre (avec plus-value) je risque quand même de perdre de l’argent avec les frais de notaire + frais de remboursements anticipés.

Pour alimenter le débat 20ans / 25ans, on a 119€ d’écart de mensualité pour un cout d’emprunt supérieur de 21 800€ sur 25ans. Différence importante qui me fait hésiter. Sauf que sur 20 ans, le Cashflow n’est plus top top..

Merci Alexandco ! C’est bon pour la motivation.

Je viens cependant d’essuyer 2 refus.

En effet Bernard2K avait raison, Le crédit agricole demande 6 mois de loyer de précaution sur son épargne pour du locatif..En mettant 4000€ je ne les ai pas.. Donc prêt refusé.. 

L’autre banque estime que l’apport n’est pas suffisant (Crédit Mutuel).  J’ai mandaté un courtier, le temps court et ça me fait flipper pour le délai..

Je reviens ici pour donner des nouvelles. Merci FrançoisM !

J’ai réussi à obtenir un accord de principe (pour le moment) pour :

Montant 215 000€
Apport 2300€
2 Lignes de prêt : 1 sur 15 ans à 1,10% et 1 sur 25 ans à 1,55% Soit lissé cela fait du 1,41%.
Mensualité Hors assurances sur 25 ans : 853€

J’ai la possibilité de "décaler" le prêt jusqu’à 2 ans moyennant des frais intercalaires : soit des frais perdus qui retardent l’amortissement.. (246€/mois). Mais cela me permettra de faire les travaux et d’encaisser les premiers loyers ou simplement de couvrir la première mise en location qui risque d’être bien plus compliqué en Novembre/Décembre qu’au mois de Septembre.

A noté également que j’ai obtenu ces conditions via une courtière qui a fait passer le prêt en résidence principal sans prêts réglementés type PTZ etc..  ce qui me permet de le louer directement.

Là ou la banque se rattrape, c’est sur l’assurance : 0,43% ! Soit une mensualité de presque 50€/mois. Mais je préfère obtenir le crédit et profiter de la loi Hamon qui me permettra dans quelques mois de changer d’assurance de prêt.

J’ai dépassé la date limite pour la clause suspensive d’obtention de crédit.. Je n’ai à ce jour qu’un accord de principe, j’attends les offres par courrier. L’acte de vente doit se signer avant le 03 Août. Ca risque d’être short mais j’ai hâte de l’avoir et d’attaquer les travaux !

Bonne semaine !

Bonjour Kintaro,

J’ai bien acquis l’appartement le 14/09 et je suis en plein travaux. Deja 3 mois..

J’ai pour l’instant réalisé tout moi-même : démolition, pose de l’ossature métallique complète du plafond suspendu (Hauteur totale finie 2,4m) indispensable pour l’électricité et la plomberie. J’attaque une partie de la plomberie et j’ai commencé a faire venir des artisans :

-Electricien OK
-Plomberie que je ne peux pas réaliser moi même (cuivre) OK
-Reste plaquiste & carreleur

Pour le moment j’ai plutôt bien réussi la partie financement (non sans mal) mais il est vrai que 25k€ de budget travaux pour un appartement de 85m2 c’est vraiment juste. C’est pour cette raison que je réalise pas mal de travaux moi même afin d’apprendre principalement sauf que c’est long, très long..

Je mettrai des photos pour suivre le projet.

Bonjour, bravo le bien est réussi.
Selon moi je profiterai du différé sans hésité.

C’est à vous de juger le temps qu’il vous faut pour reconstituer un matelas d’épargne suffisant, tout en sachant que cela a un coût.
La remarque précédente tout comme votre question qui parle de "profiter" du différé est trompeuse, vous ne "profitez" de rien du tout car cela vous coûte 220€/mois à fonds perdus. Mieux vaut en faire l’économie dans la limite du possible et raisonnable. Si c’est pour "profiter", c’est faux.

Félicitation pour ce travail fait seul du début jusqu’à la fin. Vraiment un enseignement enrichissant pour vous. Et pour la suite vous avez donc l’expérience et c’est le plus important.

Je profite donc de votre expérience acquise pour vous poser cette question.

Avez vous enchainer sur un second projet maintenant que vous avez dans vos revenus en plus du salaire un revenu foncier, avez vous tenter des simulations auprès des banques, voir comment votre taux d’endettement a pu évoluer.

Pouvez vous aussi me parler de la partie fiscal, avez vous pu défiscaliser avec vos travaux?

Personnellement je suis aussi sur l’achat d’un bien qui sera en colocation et la je vais enchainer la partie travaux mais par un artisan et non pas par mes soins ^^. Mais comme vous je me suis poser la fameuse question qui est "Pourrais enchainer sur d’autres projets même si mon taux d’endettement était a son plafond après mon premier projet en RP".

Bonjour tini38,

Votre case fait plaisir à voir ! Voilà un premier investissement réussi.

De plus, je crois savoir exactement où vous avez votre bien, puisque j’ai visité une RP dans ce quartier là. Je me serais personnellement vu y vivre, mais je crois que ma copine non, la fréquentation dans le coin laisse à désirer d’après elle. Je n’ai pas eu le même ressenti, comme quoi chacun réagit différemment.

Vous n’êtes sûrement pas sans savoir que Lyon+Villeurbanne voit l’encadrement des loyer être mis à place à compter des baux signés au 1 novembre 2021. Encadrement des loyers : les villes françaises concernées p.5

Au-delà de l’accueil de cette nouvelle, comment allez-vous gérer cette nouvelle donnée. Est-ce que vous êtes dans les clous avec votre loyer actuel ?

Je me permets un commentaire, dans toutes les colocs que j’ai visitées à Lyon (sauf celle dans laquelle j’ai vécu), il y avait toujours une pièce de vie en complément de la cuisine. Un salon quoi. Cela donnait un logement bien plus chaleureux et propice à des visites, parfois quelques soirées. Avez-vous eu des retour des vos colocs comme quoi cela manquait dans votre bien ?

Rodin, le 09/11/2021 a écrit :

Bonjour tini38,

Votre case fait plaisir à voir ! Voilà un premier investissement réussi.

De plus, je crois savoir exactement où vous avez votre bien, puisque j’ai visité une RP dans ce quartier là. Je me serais personnellement vu y vivre, mais je crois que ma copine non, la fréquentation dans le coin laisse à désirer d’après elle. Je n’ai pas eu le même ressenti, comme quoi chacun réagit différemment.

Vous n’êtes sûrement pas sans savoir que Lyon+Villeurbanne voit l’encadrement des loyer être mis à place à compter des baux signés au 1 novembre 2021. Encadrement des loyers : les villes françaises concernées p.5

Au-delà de l’accueil de cette nouvelle, comment allez-vous gérer cette nouvelle donnée. Est-ce que vous êtes dans les clous avec votre loyer actuel ?

Je me permets un commentaire, dans toutes les colocs que j’ai visitées à Lyon (sauf celle dans laquelle j’ai vécu), il y avait toujours une pièce de vie en complément de la cuisine. Un salon quoi. Cela donnait un logement bien plus chaleureux et propice à des visites, parfois quelques soirées. Avez-vous eu des retour des vos colocs comme quoi cela manquait dans votre bien ?

En effet, c’est une très mauvaise nouvelle pour moi. Honnêtement je ne sais pas comment gerer cela aujourd’hui.

Vous vous en doutez, je loue en colocation plus cher que le loyer maximum fixé par l’encadrement.

Je vais surement continuer à louer au même tarif, si vraiment je suis contraint par les locataires et par la lois de baisser le loyer alors je vendrais.

Pour le salon, vous n’avez surement pas lu le fil au complet, il y a quelques photos du salon quelques posts au dessus.

amoilyon, le 15/11/2021 a écrit :

Avez-vous refait le point avec votre conseillère suite aux recommandations du haut conseil de sécurité financière ?

Justement, Je viens de demander un rendez-vous avec ma conseillère pour un projet encore plus ambitieux. On verra bien.

Pour le taux d’endettement :
° Seul (Hors taux différentiel) cela donne 17%.
° A 2 puisque je vais acheter avec ma compagne : 10% car elle n’a jamais investi et nous sommes locataires de notre logement.

tini38, le 15/11/2021 a écrit :

Je vais sûrement continuer à louer au même tarif, si vraiment je suis contraint par les locataires et par la lois de baisser le loyer alors je vendrais.

Lyon Metropole a écrit :

Cela concerne uniquement les nouvelles locations mais aussi les renouvellements de bail et les changements de locataires.

A lire tout cela, si vous faite de la co-location, vous allez devoir baisser le loyer dès le premier nouveau co-locataire ou changement de bail, avec une différence de traitement entre co-locataires qui risque d’être compliquée à gérer…

Si vous comptez revendre "contraint par les locataires ou la loi", alors ne vous faites pas d’illusions: vous allez devoir revendre sous peu, c’est une certitude. Ou bien vous prenez le (gros) risque d’être hors-la-loi avec ce que cela entraîne: un locataire un peu procédurier vous assignera en justice, vous contraignant à rembourser le trop-perçu sur la période, avec évidemment effet rétro-actif. Éviter de prendre comme co-locataire des étudiants en droits, ou des enfants d’avocats

Bonjour à tous,

Quelques nouvelles de cet investissement.

J’ai eu un peu de chance avec les 4 colocataires qui sont restés toutes les quatre une année supplémentaire..

Je n’ai donc pas eu de soucis pour le moment avec l’encadrement des loyers puisque les baux ont été signés avant la mise en application de la loi.

Cela va arriver cet été.

Entre temps j’ai acquis ma RP. J’aurais bien décaler cet acquisition qui va me bloquer dans le financement de futurs biens locatifs mais je ne regrette pas pour autant (Cadre de vie +++).

J’ai aussi quelques problèmes d’entretien sur l’appartement :

J’avais installé un parquet stratifié dans le séjour + les 4 chambres. Les colocs ont reversé du liquide sur environ 1m2 et cela a fait gonfler le parquet.

Elles ont eu l’amabilité de me prévenir. Après chiffrage par un artisan : 1700€ pour 16m2.. Je trouve le prix très cher. D’autant que le parquet que j’avais installé est toujours disponible à 15€ TTC/m2 (Acheté 9,90€/m2 en 2018). 

Le reste des petites bricoles assez simples à réparer.

Sur les prévisions, la copro parle d’isoler les façades sans préciser de dates mais en faisant mention d’une nouvelle loi.. A suivre..