Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ?

Je pense comme vous.

Maintenant c’est clair que sans l’effet de levier c’est extrêmement difficile et long de s’enrichir.

Même en économisant certains mois jusqu’à 3000 €, ce qui parait énorme, ou même tous les mois 3000 €, soit 36 000 € / an, le capital n’augmente pas vite.

Quand l’année dernière les prix ont prix 20% sur Paris, sur un appart à 300 k€, on est à 60 k€ de +Value potentielle en un an.

60 k€ en un an, c’est 5000 € d’épargne mensuelle.

Avec un salaire de 9000 € net / mois (cadre sup) et en vivant comme un rat, on les fait à peine si on tient compte des impôts.

108 000 € de salaire net annuel - 26 494 € d’impôt = 81 506 € = 6792 € mensuel net de chez net. En vivant comme un rat avec 1700 €, reste 5000 € à économiser.

Autant dire que c’est impossible avec des revenus d’activité, mais avec le crédit, bcp de parisiens l’ont fait… Et c’est du net de chez net étant donné la non imposition de la +Value sur la RP.

Donc c’est difficile de résister aux sirènes et pour bcp de gens, ce sera la seule possibilité d’enrichissement.

Personnellement, quelqu’un qui n’économise moins de 500 € / mois, je ne vais pas lui recommander la bourse, ça ne sert à rien. Il faut mieux utiliser cet argent pour se former et gagner plus, s’endetter et acheter des SCPI ou lancer un projet.

Joel a écrit :

Et il est possible de devenir extrêmement riche sans jamais contracter de dette. Par exemple, le patron d’Auchan n’a jamais emprunté d’argent.

L’effet de levier dans ce cas ce sont les salariés qui travaillent pour toi… :-)

Ils peuvent "couler" l’entreprise en cas de récession et la faire prospérer en cas de croissance.

L’effet de levier, pour la majorité des gens, c’est à dire ceux qui achètent leur RP avec un emprunt sur 20 ou 25 ans, c’est en fait souvent placer en une seule fois toute leur épargne passée (l’apport personnel) et future (les remboursements des 20-25 prochaines années).

C’est souvent la seule manière qu’ils ont trouvé pour acquérir leur RP. Mais il vaut mieux ne pas se rater, car alors….

Un des plus grand danger de l’effet de levier est la Martingale.

Ce système consiste à doubler sa mise à chaque jeu afin de récupérer la perte+1.

Je m’explique:

Vous pariez 1€ à pile ou face et vous perdez. Vous décidez donc de jouer 2€ afin de couvrir votre perte précédente et tout de même gagner un petit quelque chose. Pas de chance, c’est encore perdu. Vous devriez donc jouer 4€ pour récupérer votre perte de 3€ et vous assurer un gain de 1€. C’est décidément pas votre jour de chance et vous perdez les 4€. Votre perte totale est donc de 7€ et vous décidez néanmoins d’en jouer 8€… etc.

Jusqu’au moment où vous ne savez plus suivre ou que vous commencez à emprunter pour "vous refaire"

Pourtan, si au départ on vous avait demandé de choisir entre perdre 8€ ou en gagner 1, je suis sûr de votre réponse (car on est sur un forum de gens intelligents ici)

Imaginez faire ça avec l’immobilier… J’achète un appartement à crédit qui m’occasionne 100€ de pertes mensuelles. J’achète une maison qui me permettrait de compenser cete perte même de m’offrir quelques bénéfice… pas de bol, le loyer est divisé par 2 parce qu’un TGV passera bientôt dans le fond du jardin. Bon, on achète un immeuble de rapport et il s’avère qu’il est bourré de vice caché et que l’ancien propriétaire est un escroc…

C’est exactement le même comportement que ceux qui empruntent de l’argent à 12% pour rembourser une mensualité de crédit hypothécaire.

Bonjour
j’apprécie votre sujet sur l’endettement et l’effet de levier.
Je partage a 110% votre point de vue ….de financiers avisés.
mais n’oublions pas que 90% des gens le font sans meme se poser 10 minutes la question.
il leur FAUT une résidence principale (sinon ce sont des anes voir, pire, des pauvres!) et donc ils font comme toute le monde ils vont voir leur banquier..qui prete…(le conseiller a ses objectifs de prets a faire)

bref tout ce petit monde y trouve son intérêts.
les c…. ce sont ceux qui sont prudents, qui ont un approche financiere comme vous (et moi)…
et, cerise sur le gateau, si vous vous prenez l’effet du levier dans la tete ( soit l’effet rateau), la législation sera là pour vous: vente du bien et saisie de la commission de surendettement et au bout de 24/60 mois pendant lesquels vous dites que vous êtes a poil financièrement, COUP D’EPONGE sur les dettes restantes (dans l’hypothèse ou la perte de valeur du bien n’a pas soldé les dettes). et ho, on peut racheter des écran plats voir sa résidence principale

alors moi je dis, cessons d’etre prudents et financiers et achetons des pavillons payés 8-10 voir 15 ans de revenus annuels..

Jean l’aigri.

C’est une arme à double tranchant. Mais certains ont le privilège de conserver qu’une des deux faces, la meilleure, et l’état vient sauver l’autre. Quelle injustice !

Je l’utilise à moindre frais (je l’espère) pour les obligations et les actions. Je prends un crédit conso (2,3%), un prêt sur avoirs (2,4%) et parfois une avance sur une assurance vie (4%). L’effet de levier n’est pas énorme, c’est juste un petit dopage de rendement. On va dire que c’est 10 à 30% de mon portefeuille.

Je n’ai pas pu me retenir, voyant des belles obligations perpétuelles avec un rendement mini de 4% et une moyenne attendue à plus de 6% (+rendement spot à 11%), à me jeter sur un crédit conso à 2,3%…

A utiliser avec parcimonie et ruse.

La parcimonie est le maître mot ici. Une dette maîtrisée est source de profit, et illustre le proverbe "qui paie ses dettes s’enrichit".

Maîtrisé comment ? Je ne vais pas être d’accord avec d’autres membres du forum, mais c’est mon avis et cela n’a pas pour but de vous froisser :-)

Je reprends l’exemple de l’achat immobilier pour la résidence principale. Je mets volontairement de côté les risques de marché sur le bien financé. Il doit être correctement choisi, mais en supposant l’achat avisé, il s’agit d’user correctement de sa dette pour s’enrichir.

1/ Ne pas consacrer plus de revenu au remboursement d’une dette qu’à un loyer

=> payer plus cher de crédit que son loyer actuel pour bénéficier d’un bien plus grand que celui qu’on a actuellement en location, est à mon sens une erreur. Les fameux 33 % des banques, je trouve que c’est trop aussi. Je ne dépasserais pas les 30 %.

2/ Utiliser de l’argent "neuf" pour rembourser la dette

=> compter sur des revenus d’activité réguliers, ou des revenus de patrimoine _non immobilier_.

3/ Ne pas utiliser de mise en commun de ressources

=> acheter à plusieurs est source de problèmes et facteur de risque : les gens sont solidaires dans la richesse, beaucoup moins dans les dettes. Mieux vaut être seul à supporter le remboursement de la dette (en respectant le 1/ et le 2/) et par conséquent disposer de 100 % de l’actif financé. La place de votre portefeuille, c’est dans votre poche !

Toujours dans ce cas, la dette permet cette astuce fiscale bien connue (et qui commence à être pointée du doigt) : l’abattement de 30 % sur la valeur de la RP dans le calcul de l’ISF. La dette associée, elle, se déduit "plein pot".

Et si le pire n’arrive jamais? Vous faites quoi avec votre crédit?

Je m’intéresse à la bourse depuis 2009, et de mémoire, on annonce un crach tous les 2-3 mois.

koldoun a écrit :

Et si le pire n’arrive jamais? Vous faites quoi avec votre crédit?

Je m’intéresse à la bourse depuis 2009, et de mémoire, on annonce un crach tous les 2-3 mois.

Je rembourse mon crédit et cette stratégie aura été inefficace (affectant un peux le rendement de mon portefeuille net)
Si le pire n’arrive jamais je serai  très heureux croyez moi et mon porte feuille 100% investit aussi

Grace aux taux bas cette protection n’est pas très coûteuse  et en bourse suite à une crise ,quelques années suffisent pour faire des rendements très intéressants qui rembourseront nettement le coût de crédit .

L’effet de levier est dangereux et si on n’est pas sur de savoir ce qu’on fais mieux vaut s’abstenir …   

@Jef56
L’idéal c’est un prêt lombard longue durée disponible que dans les banques privées (environ 800 000 euros minimum)
L’avance sur titre de Boursorama et trop de courte durée .
Il est possible de monter une société civile de porte feuille  afin de pouvoir s’endetter ainsi , de plus les intérêts sont déductible des impôts.
l’Endettement  devrai être de 10% à 70% du patrimoine et nécessite des nantissements(PEA par exemple) afin de réduire le taux au plus bas.
Le nantissement ne doit pas affecter la gestion interne du PEA.
Avec une SCP il faut disposer d’un bilan solide et on est responsable des pertes de celle ci .

Aussi si vous avez vos actifs chez IB ou Degiro vous pouvez utiliser la marge comme ’réserve de cash’ pour les situations que vous évoquez. C’est le crédit Lombard du pauvre.

Non ça ne peux pas marcher lorsque les taux  remonteront les intérêts déjà élevées de ce genre de services augmenteront aussi
Car le but de l’exercice c’est de geler les taux bas .
C’est pour ceux qui veulent parier sur une remontée des taux et profiter des opportunités crée par un crash avec un endettement bon marché .

Ou vous faites comme Thomz, vous gardez votre cash et n’investissez que sur des badgers quitte à n’en trouver qu’un par an. Vous êtes alors hyper concentré. Je ne dirai pas hyper risqué car l’investisseur value pense le contraire…

En ce moment les banques centrales du monde font tourner les planches à billets .
La masse monétaire à explosé à la hausse et l’inflation  ralentie à cause du prix des matières premières qui baissent (temporaire?)
Si l’inflation accélère les banques centrales devront augmenter les taux pour la contenir et il y’a fort à parier que ça créera des opportunités( obligataire, boursière).

J’ai peur que les banques centrales brûlent l’argent de thomz  actuellement  et que le rendement de son patrimoine globale en soit affaiblie.
Cette stratégie le prive d’une partie des bénéfices des sociétés  c’est dommage et ça pourrai durer longtemps …

Un jour il faudra payer pour cette montagne d’argent imprimée ..

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 19h52) :
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@marindodouce
Chez UBS France le crédit lombard est accessible dès 20k€ (montant du prêt mini) de mémoire issu d’une brochure.

Je pense que les autres banques privées acceptent de faire de petit montant, le problème c’est surement le tri à l’entrée à savoir si vous les intéressez comme client.

Voir ce sujet également:

Crédit Lombard : votre expérience du crédit Lombard ?

Joel a écrit :

Par exemple, le patron d’Auchan n’a jamais emprunté d’argent.

À bon? Et comment vous appelez être payé cash et payer ses fournisseurs à 90 jours?
Ça s’appelle du Negativ Working Capital et c’est le plus gros effet de levier possible puisque sans apport !

Loumanheim a écrit :

Joel a écrit :

Par exemple, le patron d’Auchan n’a jamais emprunté d’argent.

À bon? Et comment vous appelez être payé cash et payer ses fournisseurs à 90 jours?
Ça s’appelle du Negativ Working Capital et c’est le plus gros effet de levier possible puisque sans apport !

Hmm, les délais légaux en France sont au maximum de 45 jours fin de mois ou 60 jours à partir de la facturation depuis quelques années déjà. Bien sûr, certains gros peuvent abuser parfois (le mois d’Août est un prétexte pour décaler d’un mois par exemple), mais ils ne peuvent plus se permettre du 90 jours fin de mois au 15 comme à une époque.