Cricri77700 : étude de cas immobilier (vente d'un patrimoine immobilier physique)

Bonjour cricri,

Je vais suivre avec attention ce fil et la réponse de votre notaire.

Personnellement je pense que quand vous dites qu’il n’y a pas intention de revente à l’achat c’est vous qui le dites… vous faites déjà le « coup » en 2018 et 3 ans plus tard c’est rebelotte avec de l’immobilier acquis depuis 2018…

Si vous devez être contrôlé vous aurez en face de vous une personne qui pourra avoir sa propre interprétation et ça vous ne le maîtrisez pas. Je pense que faire un rescrit est la meilleure chose à faire. Sinon je vous conseille de prendre une assurance prenant en charge le contrôle fiscale (environ 300 euros par an) pour avoir les moyens de vous défendre…

@durant18 ,

Vous voulez dire un rescrit fiscal ?

Si l’administration fiscale m’identifie, ça fera quoi? J’ai encore rien vendu sauf en 2018.
Et je souhaite être réglo dans mes démarches 🤔🤔

Vous êtes avocat de mémoire , votre avis m’intéresse j’ai loupé quelque chose ?

Pour mon notaire c’est surtout pour un premier contact et avis.

Je pense qu’aucune personne ne prendra une responsabilité par écrit sur mon cas malheureusement.

Bonjour Cricri,

même loin vous êtes toujours aussi actif pour tout cogiter et chercher à optimiser.

a lire votre post,
j’ai un peu de mal a comprendre votre approche …..
MAIS je comprend que chacun cherche sa voie au mieux !

Pour ma part,
je suis plus craintif que vous !
je n’ais réaliser qu’une seule vente d’un IDR et je crains qu’en cas de nouvelle vente, je passe aux yeux du fisc comme marchand de bien

La requalification en MDB, à ce stade, semble le plus grand risque !
risque à appréhender, estimer, calculer, optimiser …..

idée 1: rescrit fiscal,
comme le souligne notre ami Durand18,
cela pourrait nous confirmer/infirmer dans la procédure et sécuriser
mais également éveiller les "vautours", " limiers" du fisc
et favoriser une requalification,
d’après mes lectures, et selon un cabinet d’avocat fiscaliste de Nantes,
il serait plus judicieux de ne pas demander de rescrit et au besoin se défendre en justice (avec procédure et frais)

idée 2 : poursuivre sur son idée perso,
payer les impôts sur les plus values et engranger le solde,
fin de séance pour tous (investisseur, Etat, AI, …)
et chacun poursuit sa route

Je suis un peu comme Cricri,
dans une situation, ou
Soit je prend une Plus VAlue cash
et quid de ce cash (consommer, réinvestir, mixer les 2, ….)
Soit je continue à percevoir le Cash-Flow
comme revenu d’appoint qui sera dépensé ou épargné ….

au plaisir de suivre  cette file

cricri77700 a écrit :

changement de vie , devenir nomade. Je n’y pensais pas lors de l’achat et loin de là

Ca nul ne le sait, l’avenir reste à écrire. Si dans 2 ou 3 ans vous changez d’avis pour x raison et vous installez en France, ça ne tiendra pas. Cet argument ne peut que servir de défense si dans 3 à 5 ans ils vous poursuivent en ce sens, et que vous êtes toujours "nomade", encore faut-il l’être officiellement, ce qui n’est pas non plus évident.

En phase avec Durand18,

Je n’irai sûrement pas à votre place braquer sur moi le projecteur en allant chercher un rescrit au vu de votre historique décrit : sauf erreur de ma part, vos ventes de 2018 sont toujours susceptibles pour encore en un an de rentrer dans un litige (3+1 an non ?)

Je n’ai pas fait le calcul, mais je comprends que votre risque est de payer une imposition sur une PV très conséquente, aussi il pourrait être intéressant, même si on connaît tous les limites de ce système, de prendre un gestionnaire locatif, ou plutôt de rémunérer un homme de confiance pour vous relayer pendant vos voyages tout en conservant vos biens : la difficulté est d’en trouver un bon au quotidien, mais  si vous le  trouvez, cela anéantirait votre risque tout en conservant sans doute une bonne rentabilité et en vous permettant un recul conséquent sur cette gestion chronophage.

Il me semble que ces biens ont largement étaient financés par des aides de l’anah avec un conventionnement cosse à la clef. Ces montages ne vous empêchent ils pas de basculer maintenant en bic?

Effectivement si l’acquéreur reprend le conventionnement ça marche. Sauf que le cosse ne fonctionne pas en meublé c’est obligatoirement du nu. Donc pour moi impossible de basculer en bic.

vivierois a écrit :

Effectivement si l’acquéreur reprend le conventionnement ça marche. Sauf que le cosse ne fonctionne pas en meublé c’est obligatoirement du nu. Donc pour moi impossible de basculer en bic.

Dans ce cas il pourrait y avoir un conflit de normes entre le 1° du I de l’article 35 du CGI :

I. - Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :

1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

et l’article 14 du CGI :

Sous réserve des dispositions de l’article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :

1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus :

La question est de déterminer si la personne qui fait des bénéfices relevant de l’article 35 est qualifiable ipso facto d’"entreprise commerciale", je n’en suis pas certain mais encore une fois je ne suis pas spécialiste de la matière.

Question bonus,  le cas échéant, je me demande si quand on vend en BIC sous couvert de l’article 35 CGI, l’administration fiscale ne vient pas mettre son nez pour requalifier également les loyers perçus en BIC, voire si ça ne vient pas carrément remettre en cause le bénéfice des aides réservés aux particuliers, ce qui pourrait grandement changer les calculs …

En gros, qui dit que le particulier qui spécule et fait du bénéfice à l’achat-revente imposable en BIC en application de l’article 35 CGI, relève pour autant du statut d’ "entreprise commerciale" ?

Idem, en phase avec Durand18 et Serenetis,
Eviter le rescrit, si ce n’est que pour confirmer ce que vous savez déjà.
Vu vos précédentes cessions, et ce projet de nouvelles cessions, les conséquences d’une requalification en marchand de biens sont bien réelles.
Une bonne synthèse des critères de requalification et rappel des conséquences fiscales et financières null.

Un notaire ou un avocat fiscaliste devrait a priori vous mettre en garde.

Dans le cadre ou vous vendez vos biens tout de même, vous serez contraints de passer à la caisse soit à la cession ou de conserver le delta placé pour faire face à la menace du redressement fiscal et social.

Les voyages et la vie de nomade même pour plusieurs années, ce n’est pas si antinomique avec l’immobilier en physique.
Ca demandera un peu de suivi, mais bon ça en vaut peut-être le coup ?
Si j’ai bien suivi votre immo est aujourd’hui totalement en locatif nu ?
Une gestion locative tierce (pour certains actes seulement  comme les entrées-sorties de locataires, vous pouvez toujours demander à sélectionner vous mêmes les dossiers), et déléguer des artisans directement auprès des locataires pour les éventuelles réparations, ça couterai nettement moins cher même sur plusieurs années que la case fisc et urssaf…

Faut voir le bon côté, vous avez  le choix de pas mal de solutions

cricri77700 a écrit :

Mais se faire gérer les biens c’est souvent source de problème… et je souhaite une tranquillité d’esprit et permanence.

J’ai également le même retour d’expérience, à 2 cas prêt.
La dernière agence prise par un membre de la famille semble plutôt compétente et faire les choses dans les clous.

Cette agence est aussi très présente et reconnu localement.

Donc ça existe, mais ce n’est pas forcément le plus courant.
Est ce que dans vos contacts locaux, vous n’avez personne capable de vous faire un retour sur les capacités locatives des agences ?

Concrètement, je comprend entièrement le besoin de liberté.
Mais d’un autre côté, vous avez réussi à acquérir un patrimoine immobilier, à faible coûts, et en gérant beaucoup de travaux.
En quelques sortes, vous avez fait le plus difficile!
A mon sens, il vous faut un indépendant qui gère le petit entretien (une des agence que je connais a un autoentrepreneur pour toutes les bricoles entre 2 locataires).
Peut être un gestionnaire, mais sur des maisons, le turn over a tendance à être réduit.