Giraumah [48] : étude de cas immobilier (transformation d'un hotel en 3 appartements)

Bonjour,

Premièrement Avez vous déjà géré des travaux avant de vous lancer dans la réhabilitation globale d’un immeuble?

Pour la fondation du patrimoine je vous invite à lire le message 4 de ma dernière etude Vivierois [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et conventionnement Cosse)

Pour l’anah vous pouvez vous rapprocher d’eux pour monter un dossier et voir ce à quoi vous pouvez prétendre ( je dis bien prétendre car ce n’est pas automatique votre dossier doit passer en commission).

À partir du moment où vous vous faites financer par l’anah vous ne pouvez plus récupérer les cee car c’est eux qui les collectent.

Enfin je vous invite à pousser vos recherches sur le mécanisme du déficit foncier car visiblement vous n’êtes pas au point ( 10700euros c’est pour la première année le reste est reportable sur les 9annees suivantes)

Non le solde est à hauteur de vos revenus fonciers imposables… chaque année jusqu’à arriver à la fin de votre enveloppe de déficit( dans une limite de 10 ans).

Pour l’anah, vérifiez tout de même, car au milieu de nul part, c’est possible qu’il ne finance pas et ne fasse pas de conventionnement.
L’adil du département devrait pouvoir vous confirmer ou informer sur ce point!

Iqce a écrit :

Pourquoi faire compliqué si "simple" existe déjà ?

A cause de l’héritage. Ce n’est pas un projet X que l’on analyse froidement comme n’importe quel autre projet, c’est "sauver l’immeuble familial". A partir de là, le raisonnement est biaisé par les affects.

Giraumah a écrit :

ne pas pouvoir le vendre, faute d’acheteur, ce qui me pousse à envisager de réinvestir.

Ce n’est pas bon signe qu’il ne soit pas vendu, et qu’il n’y ait eu aucun appel.

Soit l’annonce de vente était réalisée en dépit du bon sens (prix trop élevé, descriptif incompréhensible, annonce invisible), soit ça signale un marché immobilier totalement détendu, c’est à dire une absence de demande.

Des vieux bâtiments à vendre une bouchée de pain, il y en a dans les coins que vous indiquez. Anciens hôtels, fermes, maisons de ville, ateliers, filatures, etc.

Souvent ça reste invendu précisément parce qu’ils sont "économiquement irréparables", c’est à dire que le coût des travaux ne sera jamais récupéré, ni en loyers, ni en prix de revente.

Je vous encourage vraiment à rassembler un maximum d’informations sur le marché immobilier local. Même et surtout sur ce qui ne se vend pas ou ne se loue pas, car c’est cela qui indique l’absence de demande. Les maisons vides, les panneaux "à vendre" tout effacés car ils sont là depuis de nombreuses années, c’est largement aussi instructif que les ventes réalisées vues sur DVF ou sur Patrim.

A la campagne, il peut notamment y avoir une absence quasi totale de demande sur des appartements, que ce soit à la vente ou à la location, car il est si facile d’accéder à une maison et que c’est la maison avec jardin qui est le modèle absolu d’habitat.

A mon sens, il est serait vraiment irresponsable (dans la gestion de vos propres deniers) d’engager des travaux aussi coûteux sans une certitude absolue qu’il y a une demande locative. Une fois que ça sera loué, on trouve toujours un gogo pour acheter du rendement, mais auparavant il faut louer. Louer à la campagne dans des coins pareils et réussir à remplir tout l’immeuble, ça peut relever de la performance, voire de la mission impossible.

J’en ai assez dit, on ne peut pas faire ces recherches à votre place.

Ce n’est pas vraiment une bonne idée :
- rénover un étage coûte plus de la moitié de rénover deux étages
- les locataires savent ce que c’est qu’habiter un étage alors que l’autre n’est pas chauffé. Surtout en Lozère !