Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ?

Première précaution évidente : justifier la retenue, par un devis. C’est marqué partout et c’est une obligation légale. Alors franchement, je n’ai pas beaucoup de pitié pour le propriétaire qui serait assez bête pour faire une retenue sans la justifier.

Si on n’a pas justifié au moment de la retenue, et qu’on reçoit au bout de 35 mois la lettre dont vous parlez, il reste deux solutions :
1) trouver un artisan pour vous faire un devis. Si possible antidaté, pour dater de 1 mois environ après le départ du locataire. Mais s’il est daté d’aujourd’hui, c’est bien quand même. Même si le dégât a été réparé depuis longtemps, qu’est-ce qui empêche de faire un devis qui correspond pile au montant à justifier ? Il faudra peut-être remercier l’artisan d’une façon ou d’une autre, pour le motiver à faire ce devis qui n’a aucune chance de déboucher sur des travaux.
2) Si le locataire n’avait pas fourni sa nouvelle adresse, ou qu’il a encore changé d’adresse depuis, arguer que c’est cela qui a empêché la restitution du dépôt de garantie (c’est prévu par l’article 22 de la loi de 1989). Par contre ça ne tien pas trop debout dans la mesure où on a restitué le reste, et qu’on a sciemment retenu 300 €.

Donc en fait, seule la première solution fonctionne vraiment.

Donc, on obtient un devis d’un montant supérieur ou égal à la retenue, on envoie une LRAR au locataire disant "voilà le devis de réparation des dégats X relevés sur l’état des lieux. Ce devis justifie la retenue effectuée sur le dépôt de garantie, je ne vous dois donc aucune somme".

Et ensuite, quels que soient les courriers suivants du locataire, on fait le mort. Car en fait, il y a au moins 90 % de chances que le locataire ait tenté un coup de bluff mais ne soit pas prêt à aller devant la justice.
Et s’il va devant la justice, dès que c’est confirmé qu’on est convoqué, on fait faire les travaux du devis (même s’il n’y absolument pas besoin de repeindre), et là, il y a au moins 50 % de chances que le devis, même tardif, appuyé par la facture prouvant qu’on a dû faire les travaux, suffise à convaincre le juge.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2019 10h22)

Au-delà des problématiques de travaux, c’est aussi l’oubli de restitution d’un DG, de manière générale, qui peut s’avérer coûteux pour le bailleur, puisque les intérêts courent avant même qu’il y ait la moindre demande expresse du locataire.

Je ne vois pas en quoi c’est illégal pour un locataire de repeindre son logement.

Personnellement, j’indique colocation non fumeur dans mon bail. D’ailleurs, c’est autorisé pour les parties communes sauf erreur de la part. Mais peu importe la légalité, seul le résultat compte. Je vois les ravages du cancer chaque jour, et je ne vois pas pourquoi je me priverais.

Et je vous confirme que le résultat d’un coup de peinture est très efficace pour les traces de fumée. C’est le partisan du moins j’en fait mieux je me porte qui parle. Papier peint, mur sale, tabac, même combat: peinture blanche. Quant-à comparer un coup de peinture avec un nettoyage, pour moi il n’y a pas photo. Chacun sa religion.

Mais bon, nous nous éloignons du sujet. Effectivement, les devis ne sont pas toujours prêts à la remise des clefs. Une pré-visite peut être utile dans cette démarche. Un bailleur un peu expérimenté connaît le coût des travaux pro, afin de motiver le locataire à réaliser quelques réparations par ses soins. A titre personnel, je conseille à cette étape de la négociation de mentir en ne faisant pas mention des coef de vétusté, afin d’effrayer le locataire.

Un locataire m’a cassé une applique murale à 5 € en déménageant un armoire. Je lui ai fait un devis oral à 300 € (frais déplacement, frais d’intervention, taxe, etc.). L’applique a été changée par ses soins.

Cordialement.

Dernière modification par Trahcoh (20/02/2019 14h34)

La cour de cassation a eu à trancher un litige au sujet des 10% du loyer mensuel en guise d’interets de retard mensuels pour la restitution du DG. Il en est ressorti une question prioritaire de constitutionnalité qu’elle a renvoyé au CC :

L’article 22 alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ce qu’il dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est automatiquement majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire, est-il contraire au droit de propriété ainsi qu’aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines garantis par la Constitution (articles 2 et 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789)

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 décembre 2018, 18-17.729, Inédit | Legifrance

Le CC a confirmé la constitutionnalité de la Loi et donc l’appicabilité de la sanction:

D’une part, la majoration contestée est versée au locataire lésé. Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que cette majoration ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal prévus par l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 mentionnée ci-dessus. En l’instaurant, le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent.

D’autre part, en prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice.

Par conséquent, la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition. Dès lors, les griefs tirés de la méconnaissance de l’article 8 de la Déclaration de 1789 doivent être écartés comme inopérants. Par ailleurs, pour les motifs énoncés aux paragraphes précédents, le grief tiré de l’atteinte au droit de propriété doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que le septième alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne méconnaît aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doit être déclaré conforme à la Constitution.

Décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019 | Conseil constitutionnel

C’est pas faux, le % est délirant et c’est à sens unique.

Maintenant, faut quand même être pas très malin pour ’oublier’ de restituer un DG. Et s’il y a un litige, il suffit d’avoir les factures correspondant.

Mais reconnaissons qu’il y a aussi des propriétaires indélicats et comme ce sont eux qui ont les fonds, ils sont en position de force. La relation est très asymétrique, en faveur du propriétaire. Pour mes anciens bureaux, mon ancien propriétaire voulait garder mes 500€ de DG, sur la base de motifs qui avaient l’air d’être sérieux mais qui étaient en fait du vent. Je pense qu’il était convaincu d’être dans son bon droit.

Il a fallut que je me cogne deux lettres avec renvois aux lois et jurisprudence idoines pour qu’il finisse par me la rendre intégralement. Si je n’étais pas un peu au fait de mes droits, j’aurai laissé tomber (vais pas aller au tribunal pour 500€…).

Ça me fait penser qu’au Royaume-Uni, les DG ne vont pas dans la poche des propriétaires mais sur un compte bloqué (type ’séquestre’). A l’issue de l’état des lieux, il faut un accord propriétaire-locataire sur les modalités de restitution du DG (à 100% ou retenues, sur justificatifs). Le DG n’est restitué qu’une fois cet accord obtenu.
Propriétaire et locataire sont sur un pieds d’égalité puisque le propriétaire ne dispose pas des fonds. Autre avantage : pas possible ’d’oublier’ de restituer le DG.

Il ne me semble pas que ce genre de mécanisme existe en France. Dommage.

Bonjour,

nous ne pourrons raisonnablement vous donner que des pistes de réflexions. Vous êtes seul en capacité de décider.

Pour ma part, je vous encourage à prendre attache avec votre avocat pour diriger les flammes vers l’agence, et de réclamer d’ors et déjà un dédomagement.
Toute trace écrite de votre part envers l’agence défaillante vous sera précieuse.

Le logement est il reloué?

Cordialement.

Il est peut être venu le temps d’en trouver un…

Si je pige, l’agence détient de l’argent de votre locataire, qui se retourne vers vous.
De plus l’agence est difficilement joignable.

Ma conclusion est qu’elle est défaillante et que cela a de l’impact sur votre sérénité, au point de chercher de l’aide sur internet. Soit elle réagit, soit elle indemnise.

Bonjour et merci pour vos infos et conseils, je vais donc demain essayer une nouvelle fois d’obtenir au moins le décompte et au plus tard mardi envoyez à l’avocat un chèque en R.AR. Le probleme étant que sans le décompte je suis obligé de faire confiance à ce qu’a écrit l’avocat, ce qui ne parait pas correspondre avec ce que m’a indiqué l’agence: reste du selon l’avocat 1369€ et reste du selon l’agence 1200€, au pire je verse 169€ de trop à mon ancienne locataire, cela fera office de dédommagement.

Pour me séparer de l’agence malheureusement je suis encore bloqué avec eux jusqu’en novembre 2020 puisque dans le contrat de gestion signé en novembre 2014 il est indiqué que je peut résilier à la date anniversaire en envoyant ma demande en R.AR 3 mois avant, raté pour cette année !

Je vais vous dire ce que j’en pense : c’est une petite vieille, veuve et pauvre, qui, consciente de ne plus avoir les moyens de payer le loyer, a eu la gentillesse de donner congé. Elle aurait pu rester et cesser de payer le loyer, vous auriez eu toutes les peines du monde à la virer et ça vous aurait coûté un bras !

Elle ne demande que ce qui lui est dû, à savoir remboursement du trop-perçu de loyer (qu’elle n’aurait jamais dû payer : connaissant la date du départ, l’agence aurait dû lui envoyer un appel de loyer au pro-rata), et remboursement du dépôt de garantie, qui aurait dû intervenir dans les 2 mois : vous avez 4 mois de retard, alors que cette petite vieille est dans le besoin, c’est lamentable.

L’avocat vous dit que vous devez tant : payez tant. Si vous payez 170 € de trop, c’est votre action "sociale" en faveur de cette petite vieille. Et c’est le prix de la tranquillité. De toute façon, si vous allez vous-même voir un avocat, il va vous demander plus que cette somme, rien que pour commencer à regarder l’affaire.

Je vous "rassure" : vous êtes responsable sur toute la ligne. Le fait que l’agence déconne est seulement un problème entre vous et l’agence. Du point de vue des tiers, c’est vous qui êtes responsable et personne d’autre.

Evidemment, dites à l’agence de ne pas payer, puisque vous payez en direct, il serait fâcheux de payer 2 fois.

Après, il est évident que vous avez un problème à régler avec une agence incompétente et peu diligente. Il est difficile de prétendre dire sur un forum comment régler cela, tellement cela dépend du caractère des personnes en présence, de ce que l’on est prêt à faire ou pas… et compte tenu que les conséquences peuvent être longues et coûteuses, quelle que soit l’axe d’action retenu.

article BFM

Une ordonnance du 15 septembre 2021 modifie le système de cautionnement. Des modifications qui entreront en vigueur dès le 1er janvier 2022.
Pour nos prochains baux avec notamment un changement de formulation.