Feuille de route pour un premier investissement immobilier réussi !

Bonjour,
N’avez vous pas déjà la réponse dans les lien épinglé en début de page ?
Avec par exemple :
Synthèse : pas à pas de l’investisseur immobilier heureux !
ou
Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…

Je me permet de remonter ce topic, il semble qu’il n’attire pas beaucoup de réactions.

Par rapport à la seule réponse que j’ai eu (merci d’ailleurs !), je sais que la plupart des réponses que je cherche vont se trouver dans les archives du forum, et je les épluchent en permanence.

Malgré tout, j’apprécie le contact humain, & le retour d’expérience pour pouvoir avancer, donc n’hésitez pas à participer & critiquer le petit plan que je m’échafaude

EDIT : Je scrute actuellement les ventes aux enchère sur le secteur que je cherche à cibler (plus par curiosité pour l’instant, je réfléchis à l’opportunité d’aller visiter ces biens, tenter de chiffrer d’éventuels travaux à réaliser et demander un avis sur ces analyses).
Certains d’entre vous ont-il de bonnes ou mauvaises expériences à partager sur des achats réalisés dans ces conditions?

Bonjour,

Après lecture de votre liste de point à étudier (public, secteur etc) je voudrais rajouter que la première chose à vous demander est sans doute: quel investissement personnel souhaitez-vous mettre dans votre aventure? Je n’en vois pas mention.

Pour moi c’est la première chose à analyser, en effet, gérer des locations type airbnb par exemple et vraiment très différent que de louer de grands appartements en nu à des familles qui restent plusieurs années en place. il faut bien y réfléchir au début, simplement parce que de là dépends effectivement votre public et votre type de bien à choisir. C’est une réflexion que j’ai eu au début de mes investissements et j’ai pu accorder au fil du temps mes choix à mes contraintes personnelles.

Avez-vous fait votre "choix"?

Bonjour,

votre plan est parfait pour acquérir un petit appartement dans le secteur qui vous intéresse.

Par contre, je ne vois aucune notion de rentabilité ni de fiscalité.

C’est assez étonnant de voir quelqu’un qui veut juste un type de bien locatif, dans un secteur donné, peu importe la rentabilité.

Par ailleurs, pourquoi Lyon alors que votre profil dit Toulon et votre présentation Paris ? Il y a là aussi quelque chose qui me dépasse.

Bonsoir à tous, merci pour vos réactions !

Arnaud13 a écrit :

pour compléter tout ceci, je me permets d’insister sur un point que vous avez déjà listé, mais qui est très très important. Je n’avais pas suivi ceci à 100% à la lettre au début et j’aurais peut-être du.
Il y a 3 ans quand j’ai commencé à m’intéresser à tout ceci et parcourir ce forum dans tous les sens, une remarque de philippe30 (je pense) m’avait trotté en tête…

Il y a 3 points importants dans un investissement immobilier locatif:
1/ La localisation
2/ La localisation
3/ La localisation

Avec ma maigre expérience, je dirais "ayez toujours ceci en tête" ;-)
Avant même le prix ! bien avant…

En effet, c’est d’ailleurs le point de bloquage que j’espère "surmonter" en multipliant les visites dans un avenir proche. Il semblerait que la "bonne" question à se poser serait "Est-ce que j’y vivrai moi-même?", tout en restant objectif, le but n’étant pas d’acheter pour soi, mais de savoir si le bien répond aux critères qualitatifs que doit proposer un bien loué.

J’y travaille, donc

Greenwich a écrit :

Bonjour,

Après lecture de votre liste de point à étudier (public, secteur etc) je voudrais rajouter que la première chose à vous demander est sans doute: quel investissement personnel souhaitez-vous mettre dans votre aventure? Je n’en vois pas mention.

Pour moi c’est la première chose à analyser, en effet, gérer des locations type airbnb par exemple et vraiment très différent que de louer de grands appartements en nu à des familles qui restent plusieurs années en place. il faut bien y réfléchir au début, simplement parce que de là dépends effectivement votre public et votre type de bien à choisir. C’est une réflexion que j’ai eu au début de mes investissements et j’ai pu accorder au fil du temps mes choix à mes contraintes personnelles.

Avez-vous fait votre "choix"?

Absolument, et effectivement ce point n’apparait pas clairement dans mon post initial. Je suis un peu plus explicite dans mon post de "re-présentation" : je souhaite commencer à me constituer un patrimoine immobilier toute somme "classique", à base de location de longue durée, tout ce qu’il y a de plus standard j’imagine. Exit dont les AirB&B & Cie.

Mon manque d’expérience ne me permet malheureusement pas d’estimer la charge de travail que requiert une location en direct, mais je suis prêt à m’y investir autant que nécessaire sur un premier bien. L’avenir me dira ensuite si oui ou non, j’ai la patience (et les épaules) pour assumer la charge croissante qu’occasionneront de futurs achats, en tout cas je veux y croire & m’en donner les moyens, d’où ma présence ici

FastHand a écrit :

Bonjour,

Pour le financement, il vous faut plutôt une bonne calculette financière, afin d’évaluer un taux d’endettement possible.
C’est à vous de préciser votre demande (apport et durée), et pas l’inverse.
De la part de plusieurs gourous du forum, il faut limiter au max l’apport personnel, et une durée de 20 ans est nécessaire pour un cash flow positif.
Si vous voulez renouveler ce type d’opérations, c’est indispensable.

Vous n’avez pas remis à jour votre profil: quel est le montant de votre epargne? Quel est votre capacité d’épargne?
Cela détermine la taille de vos projets et leur financement.

La notion de "cash-flow positif" est une de celles que j’ai le mieux saisi au gré des lectures faites sur ce forum, et il m’apparait évidemment indispensable d’obtenir une balance positive (du moins sur le papier) avant de conclure un achat, ne serait-ce que pour ne pas me fermer la porte d’un achat suivant.
Pour ce qui est de mon profil, mon épargne n’a en effet pas été mis à jour (une ligne à ajouter au formulaire en place, ou alors je suis passé à côté), je vais corriger celà dans le weekend.
Elle se situe aux alentours de 17k aujourd’hui (plus de l’argent prêté à des proches qu’il faut que je récupère), et mon changement de travail doit me permettre d’épargner entre 400 et 600€ (je dirai que je peux même pousser jusqu’à 1.000€ en limitant les sorties et autres loisirs, mais nous n’avons qu’une vie…)
Honnêtement, c’est une chose que je suis en train d’affiner plus précisément car jusqu’à maintenant, j’ai préféré "profiter" de ma situation confortable, certains évènements m’ayant détournés de mon objectif d’investissement d’il y a quelques années.D’autant qu’un salaire supplémentaire va rentrer, ce qui va permettre de diviser les frais plus équitablement.

Mais une chose est claire, l’épargne et l’investissement vont être mes priorités de l’année.

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

votre plan est parfait pour acquérir un petit appartement dans le secteur qui vous intéresse.

Par contre, je ne vois aucune notion de rentabilité ni de fiscalité.

C’est assez étonnant de voir quelqu’un qui veut juste un type de bien locatif, dans un secteur donné, peu importe la rentabilité.

Par ailleurs, pourquoi Lyon alors que votre profil dit Toulon et votre présentation Paris ? Il y a là aussi quelque chose qui me dépasse.

En effet, je n’en suis pas encore à ce stade de ma réflexion, la rentabilité doit évidemment être maximale selon moi, tout du moins en corrélation avec le secteur visé. Donc difficile de vous répondre tant que je n’aurai pas cerné les secteurs géographiques dans lesquels je souhaite me lancer. Pour ce qui est de la fiscalité, j’ai en effet très peu de connaissances sur le sujet, il va falloir m’y atteler rapidement ! Ça peut être une ligne supplémentaire sur ma feuille de route, à traiter rapidement !

Si mon profil dit Toulon, c’est que je ne l’ai pas remis à jour (il doit rester plus de traces de mon ancien passage ici que je le soupçonnais, merci de l’info).

Pour faire simple, je suis natif de Toulon, ayant travaillé à Paris, puis déménagé à Lyon (mon lieu de résidence actuel). Etant donné qu’il semble plus raisonnable d’effectuer son premier achat proche de chez soi… Voilà pourquoi Lyon

niceday a écrit :

https://datafrance.info peut vous aider dans votre démarche.
Quelles données INSEE pourraient être intéressantes pour définir les zones (communes ou quartier IRIS) qui se louerait en meublés LMNP?

Je note rapidement pour ma part:
- commune dont chômage est en dessous de la moyenne française : env <10%
- % CSP Cadres Prof. intel. sup. au LT : env > 11%
- % étudiant : supérieur à 9%
- % Diplômé de l’’enseignement supérieur long > 10%
- Population entre 15-64ans de la commune > 5000hab
- Part des appartements >60%
- Part des résidences principales occupées par des locataires >40%
etc

J’ai effectivement commencé à scruter les statistiques des villes qui m’intéressent (ex: Erreur | Insee qui m’a fait oublier mon idée de m’intéresser à Saint-Etienne dans un premier temps), c’est vraiment très instructif de procéder ainsi !

Merci pour ces précieuses pistes supplémentaires, je garde ça bien au chaud

Pour conclure, merci à tous pour vos retour, je corrigerai mon profil, et certaines petites choses dans mon post initial ce weekend

Koro a écrit :

EDIT : Je scrute actuellement les ventes aux enchère sur le secteur que je cherche à cibler (plus par curiosité pour l’instant, je réfléchis à l’opportunité d’aller visiter ces biens, tenter de chiffrer d’éventuels travaux à réaliser et demander un avis sur ces analyses).
Certains d’entre vous ont-il de bonnes ou mauvaises expériences à partager sur des achats réalisés dans ces conditions?

Je commence également à les regarder de près. J’ai lu quelques documents sur les prochains qui passent en vente. Quels sont les secteurs qui vont tentent ? Ici, exit le 9ème, et j’ai pris peur aux photos du 7ème, même si la localisation était très bien pour moi. J’aimerais bien aller voir par curiosité par contre.

Sinon, pour votre recherche, j’ai une question à vous poser: à quel horizon souhaitez vous investir ?
Beaucoup sur le forum veulent " concrétiser sur l’année ", lorsqu’ils postent leurs premiers messages. Ici, j’avais un secteur (prisé) ciblé, un budget (restreint) ciblé, un autofinancement total (loyer+ charge annuels - charges copro - TF - CFE - Expert comptable ). J’aurais mis 4 ans pour trouver mon bien, le compromis est signé. Et quand je ferme la porte de l’immeuble où se situe le studio, je suis à 80m du métro (ligne D), sur une petite contre allée, sur une rue à sens unique.
Je n’ai fais AUCUN compromis sur mes critères (une salle de bain dans le studio, privative, je ne voulais pas acheter une chambre), j’aurais mis (pas mal) de temps, mais je l’aurais trouvé. Donc, à quel horizon souhaitez vous investir ?

Bonjour à tous, merci pour vos réactions !

Bernard2K a écrit :

Vous faites une erreur de logique : peu importe que cela vous plaise. Par exemple, un père de famille ne se verra pas vivre dans un studio meublé d’un quartier animé ; pourtant c’est probablement un bon investissement si le prix est assez bas.

A l’inverse, le "coup de coeur" genre "oh, qu’est-ce qu’il est bien, je le prendrais pour moi si je m’écoutais !" est typiquement ce qui amène à payer trop cher donc à une rentabilité basse.

Nous nous sommes mal compris, je pense, tout du moins j’ai très mal exprimé le fond de ma pensée.
Mais votre réflexion m’est précieuse, comme je l’ai dit je manque d’expérience et c’est le but de ce post : commettre le moins d’erreur possible.

Je voyais plus la réflexion dans le sens "si j’étais à la place du public que je vise, est-ce que j’y vivrai, est-ce que le bien répondrai à mes besoins?"

Partons d’un exemple simple pour expliciter mon raisonnement : je vise une population étudiante.
Que va attendre un étudiant d’un logement idéal? Selon moi plusieurs choses :

- proche de son école/sa fac,
- proximité des transports en commun
- proximité des lieux animés (bars, restaurants, etc…)
- proximité d’une supérette ou assimilé,
- logement fonctionnel et espace optimisé,

J’ai essayé de classer ces critères dans un ordre de priorité (en essayant de se mettre dans la peau d’un étudiant), voilà ce à quoi je faisais allusion en parlant de se poser les "bonnes questions", désolé pour le manque de clarté (il était tard )

Bernard2K a écrit :

Vous persistez dans votre erreur de logique : d’abord vous choisissez votre secteur, et ensuite seulement vous calculez une rentabilité.

C’est vrai que je n’aborde la question que dans ce sens (d’abord la localisation, puis ensuite la rentabilité), étant donné que je veux d’abord cibler une population précise (étudiants et jeunes actifs), puis d’adapter ma recherche de secteur à ce public (proche des écoles, universités, etc…).

Je vous avoue que rechercher une rentabilité avant de connaitre les prix moyens d’un secteur (pas simplement après les avoir consultés sur un site quelconque, mais après s’être déplacé dans plusieurs bien et constater leur état, leurs atouts et leurs inconvénients, etc…) me dépasse un peu.

Pourriez-vous (en MP si vous le préférez) détailler ça par un exemple?

Bernard2K a écrit :

Et si vous choisissiez plutôt un secteur qui apporte une bonne rentabilité ? Ce sont rarement les secteurs les plus séduisants au premier abord qui apportent cela. Il faut parfois savoir dépasser les évidences pour trouver une bonne rentabilité.

Pareil pour le type de bien : vous avez choisi studio à T2 : pourquoi ce préjugé ?

Ça, je peux l’expliquer facilement, je pense : la peur du novice de parier sur un quartier qui lui semble peu attrayant , et toutes les craintes qui s’en suivent : vacance locative, difficultés à la revente…

Même si au final votre idée est très sensée : viser les quartiers de prime abord peu attractifs pour augmenter la rentabilité d’un bien. Je vais tenter de voir les choses sous cet angle et scruter un peu le paysage immobilier ainsi (ce qui va requérir une petite remise en question de ma façon de faire )

Bernard2K a écrit :

Pareil pour le type de bien : vous avez choisi studio à T2 : pourquoi ce préjugé ?

Deux raisons :
- la population ciblée : de l’étudiant au jeune actif,
- le montant à l’achat : plus facile à défendre devant une banque pour un prêt à 110% (je n’envisage rien d’autre dans l’immédiat),

Si ça n’en tenait qu’à moi, j’aurai volontier directement attaqué par un immeuble, mais  il faut que je me fasse la main sur une petite surface pour limiter les risques d’échec!

amoilyon a écrit :

Quels sont les secteurs qui vont tentent ?

Pour l’instant j’envisage de me pencher sur le 7ème, 8ème, 9ème, et éventuellement sur Villeurbanne. Vous êtes donc sur le secteur Lyonnais j’imagine?

amoilyon a écrit :

Sinon, pour votre recherche, j’ai une question à vous poser: à quel horizon souhaitez vous investir ?

Le plus tôt sera le mieux évidemment ! Mais il est hors de question de me précipiter, bien entendu…

Dans l’idéal, j’aimerai conclure d’ici cet été, pour pouvoir louer à la rentrée scolaire prochaine, même si ça me paraît utopique. Ceci dit, j’aurai tendance à être un peu comme vous : faire le moins de concessions possible, pour avoir un bien le plus compétitif possible au meilleur prix. Ceci dit, je doute attendre 4 ans comme vous avant de me lancer. Si je ne trouve absolument rien d’ici Juin, je pense m’intéresser à la location de parking/garage en parallèle de mes recherches, afin de commencer à me faire la main de manière concrète.

Iqce a écrit :

J’ai vu des biens loués de manière très satisfaisante à des locataires solvables au fin fond du Diois, loin de tout etc
J’ai vu des biens loués de même manière à des gens sans ressources mais subventionnés aux APL dans des quartiers défavorisés du 13 ou sur Annonay

Je n’en doute pas, les besoins de logement existent partout ! Je n’hésiterai pas à m’y tenter, une fois une expérience minimale acquise, pour l’instant mes bases sont trop fragiles pour tenter un coup que je jugerai "risqué" à l’heure actuelle. Si je me trompe, il me sera d’autant plus difficile de rebondir sur un autre achat (même si commettre des erreurs permet d’apprendre ). J’essaie de rester prudent dans un premier temps, tout du moins de concilier prudence et rentabilité.

Koro a écrit :

Dans l’idéal, j’aimerai conclure d’ici cet été, pour pouvoir louer à la rentrée scolaire prochaine, même si ça me paraît utopique. Ceci dit, j’aurai tendance à être un peu comme vous : faire le moins de concessions possible, pour avoir un bien le plus compétitif possible au meilleur prix. Ceci dit, je doute attendre 4 ans comme vous avant de me lancer. Si je ne trouve absolument rien d’ici Juin, je pense m’intéresser à la location de parking/garage en parallèle de mes recherches, afin de commencer à me faire la main de manière concrète.

En supposant un délai moyen de 3 mois entre le compromis et la vente, en supposant 15 jours entre la visite et la signature du compromis, et vu qu’on est presque au mois de mars, pour une signature avant septembre, il vous reste moins de 2 mois pour visiter le bien. Si vous comptez en visiter plusieurs avant, je doute que vous puissiez ne pas faire de compromis pour rentrer dans vos délais.

Pourquoi ne pas chercher en parallèle un parking/garage? L’un n’empêche pas l’autre. Il vous permettra de mieux cibler vos quartiers.

Koro a écrit :

Pour l’instant j’envisage de me pencher sur le 7ème, 8ème, 9ème, et éventuellement sur Villeurbanne. Vous êtes donc sur le secteur Lyonnais j’imagine?

Je ne vois pas le lien entre tout cela.
Le 9eme, excentré, moins accessible en transport en commun
Le 8ème, très très disparate, il y a de tous les prix, en fonction d’où vous vous placez. Et maintenant, " futur T6" qui est indiqué dans de nombreuses annonces.
Villeurbanne, je ne connais pas assez pour en parler.
Le 7ème, de l’ancien et toutes les nouvelles constructions qui se font.

Je trouve le secteur " large" et disparate. ( et pourquoi le 9ème si excentré de votre recherche? les prix? )

Peu de réponses des investisseurs de la région, si d’autres veulent donner leurs avis.

Vos exemple ne reflète pas tellement le choix initial de l’emplacement.
Souvent en immobilier il faut éviter d’y aller à l’économie, que ce soit pour les travaux, la qualité des matériaux et donc aussi l’adresse. Certains n’ont ni le temps ni les fonds pour se payer une belle adresse bien construite alors ils vont aller voir dans des zones secondaires et si c’est bien géré après tout ils auront une meilleure rentabilité, compensant en fait le risque pris en investissant un endroit pouvant avoir beaucoup de vacance ou de problèmes de revente à terme.
Investir dans son bien c’est un peu pareil, on y met un beau parquet, de beaux vitrages et si votre terrasse fait prendre de la valeur au bien, c’est en effet un calcul de long terme qui se défend tout à fait.

Mttc a écrit :

J’investis depuis plusieurs années sur Lyon. Si besoin de conseils (que ce soit sectorisation, rendement / quartier ou même entreprises de BTP,…), n’hésitez pas à me MP.

Pour avoir déjà réalisé votre réflexion, je vous conseille de cibler plus précisément en fonction des quartiers (et non simplement les arrondissements) car, comme indiqué précédemment, le 8ème par exemple est vaste et très différent.

Pour avoir eu la même réflexion, comme nombre d’investisseurs lyonnais, je serais intéressée pour savoir où sont vos biens.

J’avais également regardé du côté d’Oullins, avec une bonne affaire qui m’est passée sous le nez, et de Saint Fons, avec quelques opportunités également, mais un marché que je maîtrise moins bien.

Bonjour à tous,

Je souhaite me lancer dans l’immobilier locatif, je souhaiterais savoir si ce serait pas mieux d’aller voir mon banquier avant de signé un compris de vente ?.

Je souhaiterais savoir combien je peux emprunter avec travaux.

Ma présentation :
Information - Forums des investisseurs heureux

En vous remerciant par avance pour vos réponses.
Ramses92,

Oui, ça serait mieux …
D’autant plus que vous avez déjà un prêt pour votre future résidence principale (600 € environ de mensualité ; salaire net environ 2000 €). Il reste peu de marge.