Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ?

Bonjour,

Effectivement il manque le prix de l’immeuble déjà.

J’ai acheté un premier bien "immeuble" de deux appartements, mais à 115K€… Ce n’est pas le même investissement que un immeuble de 2 appartements à 400K€.

C’est une première interrogation.

45 minutes c’est le max à mon avis, pourquoi passer pas une agence dans ce cas?

bien, je ne suis pas vraiment votre raisonnement.

SI le locataire ne paie pas ce n’est pas l’agence qui va faire les poursuites et le tribunal… pour 3% de votre loyer. Et même si elle le fait c’est quand même à vous de payer votre banque en attendant.

Le feeling c’est très important pour louer, à mon opinion.

La gestion locative pour moi évite juste les visites, les états des lieux.

Commencer du plus large en allant au plus précis pour structurer votre analyse de l’investissement permettrait peut-être de répondre successivement aux différentes questions que celui-ci peut poser ?

1/ Que vaut la ville ?
Dynamique démographique, taux d’occupation des logements, distance à votre résidence, quantité de biens à louer, fiscalité locale, sera t-il facile d’y revendre le bien…

2/Que vaut l’emplacement ?
Lieu prestigieux ou mal perçu, rue passante ou calme, facilité de stationnement…

3/Que vaut l’immeuble ?
Etat général, travaux ou mise aux normes à prévoir, aspect valorisant ou repoussant…

4/Que valent les lots ?
Types d’appartements recherchés ou non, locataires à risque ou pas (cautions, niveau de revenu, loyers payés régulièrement…) aspect valorisant ou non….

Croire qu’une agence fera mieux le boulot que vous est à mon opinion une illusion… (par contre elle vous dégagera du temps et vous évitera du travail)

Calculez le CF ou le niveau de rendement une fois toutes les charges déduites, si vous ne comptez même pas les frais de mutation, vous êtes loin du compte
137€ de CF/mois pour 5 lots, c’est une marge de sécurité très faible. A la première augmentation de fiscalité vous êtes en négatif, il vous faut en être conscient.

A ma connaissance il n’y a pas de crédit d’impôt pour un investissement locatif en changeant les fenêtres (c’est pour votre résidence principale) par contre c’est une charge (travaux).

Oui, commencer modestement avec un appartement permet de se faire la main. Ok, c’est moins sympa et parfois moins rentable qu’un immeuble entier.

Trouvez les infos par vous même et n’écouter pas les propos de ceux qui sont vendeurs/gestionnaires de biens, leurs opinions ont évidemment de fortes chances d’être intéressées…

Bon courage à vous !

Bonjour,

Pour le risque, je ne peux pas vous aider ; mais vous semblez avoir étudié l’affaire de prés ce qui est un point positif.

Par contre et de mon expérience, il faut compter la vacance ; depuis la crise la rotation est plus importante, les locataires plus difficiles et surtout les petits conflits en vu de ne pas payer plus fréquents.

Au final j’ai envie de souligner c’est beaucoup d’embarras pour un CF très bas, pour se désigner comme vache à lait de l’Etat qui considère comme tel les propriétaires bailleurs, pour être à la merci des dernières lois et des derniers impôts et frais qui vont avec, bon quand c’est une bonne mesure facile pas très onéreuse comme les détecteurs de fumée OK, mais l’exemple est on ne peut plus parlant : "je décide le propriétaire bailleur paye".

Iqce a écrit :

Au final j’ai envie de souligner c’est beaucoup d’embarras pour un CF très bas

Bonjour,
Là forcement je ne peux pas être d’accord avec ça !
Un cashflow de 274 € + l’amortissement du prêt d’environ 500 €/mois je pense…
Mettez vous à la place de la caissière de chez Carrefour qui se fait c….au travail 30H/Semaine pour encaisser la même chose !
Il faut remettre les choses dans le contexte…

L’expression "acheter une dette" me dit qu’un blog sur les immeubles de rapport dans le Bordelais a été consulté…
Bon, pour avoir un avis, il faudrait savoir quel type de logement pour quel loyer sur les 5 lots. La location meublée (studio ou 2 pièces) est-elle possible à terme ? Le LMNP peut être beaucoup plus intéressant fiscalement, même si la mode dans certains immeubles de la campagne bordelaise serait le Borloo… Les locataires sont-ils bon payeurs, sans chamaillerie ? Un petit test sur la demande locative réelle et les offres de location de la petite ville serait un point de repère intéressant. Vos loyers sont-il sous-estimés ou surestimé ? La tendance actuelle est à la baisse, pour les loyers comme pour les prix…
Bref, il faudrait en savoir un peu plus et négocier dur le prix, si possible.

Rastignac (qui n’a pas encore acheté d’immeubles dans le Bordelais…)

Le acheter une dette etait plutot chez olivier seban:)
Pas encore pu verifier tout les apparts comme je disais.
Ce que je sais c’est que pour le meublé pas vraiment de demande , je sais que c’est plus interessant mais la pas possible .
Les loyers sont dans ce qu’il se fait   Par contre les apparts sont tres optimisés pour une ville de campagne : t1 de 18m2 2 t4 de 50 et qqs. Un t3 et un t2
Les t4 sont au prix des t3 du marché ce qui peut faire un option interessante pour famille , le t1 en dessous de la surface classique de 25 m2 du marché mais petit prix .
Les prix sont raisonnable par rapport aux annonces vues .
Ce n’est pas la region bordelaise.
Le prix n est pas trop negociable car deces evaluation notaire pour succession et d’autres biens que celui la plus urgent a vendre .
Ce qui me fait peur c’est la moins value et la carence locative et les impayés bien sur je vais etudier les dossiers des locataires.
Guillaume33 le truc de s’enrichir de 500 euros par mois ok mais avec un emprunt a 110% faut d’abord rembourser les interets ,ensuite les frais de notaires pour racheter la dette et ensuite esperer un marché stable pour enfin s enrichir …

Pour le 18m2, c’est un meublé tranquille. Pour la négo, je ferais une offre à 150 pour voir si ça mord, en disant, marché baissier, vacances locatives… et puis voir la réaction. Sur une succession, le notaire est toujours content de boucler un bien rapidement, plutôt que de traîner… A mon sens ils ont accepté une décote de 10% sans trop de problème. Car si c’est une affaire en or, elle serait très vite partie. Dans votre approche, il faut penser à la concurrence : depuis combien de temps est-ce en vente ?
Pour le bien je tenterais de voir les autres immeubles du coin, pour voir si le prix est comparable. A mon avis, tant qu’on est à moins de 45 minutes de Toulouse, il y aura toujours une demande (parole de montalbanais…). J’amènerais un copain au regard neuf qui connaît l’immo et me donnerait clairement son avis. Et puis j’irais voir les voisins pour sentir l’ambiance, savoir s’il y a eu des visites sur ce bien, prendre un verre sur la place principale de la ville etc.
Atticus

Marrant justement sur toulouse tou le monde dit mo tauban faut surtout pas investir trop de biens à louer .
Pour le 18m2 oui meublé pour la fiscalité mais je peux pas augmenter le prix.
Pour la négo l agent immo vient de rentrer l immeuble la vieille de ma venue , il m a montré la fiche , et la marge de nego maxi grand maxi 10000euros .
J ai visité un immeuble comparable . La rentabilité apres nego etait moins bonne donc là il est clarement au bon prix . La rentabilité est quand meme elevee je trouve .
Je n ai pas de copain qui connait l’immo …. D ou ma visite ici
Sinon personne n’ avoulu repondre a ma question initiale . Un immeuble de 5 appart comme premiere experience dans le locatif , suis je normal ’ est ce trop risqué?
La copro je connais ça me gonfle ….
Une derniere question , est ce que revendre ensuite un appart par an est judicieux et possible ?

Je vais me faire hurler dessus par les membres du forum mais je dirais que c’est moins risqué que d’avoir un seul bien locatif.
Vous diluez le risque sur 5 locataires et ce cashflow positif confortable va vous permettre de vous constituer un trésor de guerre pour les pépins futurs.
Le risque si vous êtes un débutant est surtout de savoir déceler les pièges, les défauts de structure de l’immeuble ect…

Bon me voila bien avancé j ai deux avis contraires
Pour l’immeuble vu que la réno date de peu de temps ça va pas sur que ce soit possible de voir le toit mais il est tout petit  pareil pour façade la struture date du debut du siecle.
Le seul truc que je vois c’est des marches en boistroppenchées dans un virages , une odeur un peu bizarre a l entree , sais peut etre humidité l’odeur vient des murs faut voir dans les apparts.
Pour l’immeuble c’est le meme soucis pour la copro , j ai visité un appart avec le placo ouvert dans unangle et des reprises de fissures partout sur la façade , un immeuble des annes 90
Je ne suis pas un debutant dans les achats immos puisque j ai acheté t2 , maison de village que l’on a en partie renové et j ai fait la maitrise d’oeuvre de la contruction de ma maison .
Rastignac pourquoi parlez vous de rétabilité ? Vous  obtienez des rentabilité de combien toi ? Car perso je la trouve pas mal la rentabilité

Et pour la vente a la decoupe on peut?

Dernière modification par patito (20/03/2015 07h59)

Petit hors sujet pour témoingner à propos des estimations de notaire.

Lors du rachat de prêt de ma résidence principale par mon employeur, ce dernier m’a demandé une estimation de mon bien, en indiquant clairement sa préférence pour une estimation notariée.

J’ai un peu joué et j’ai fait faire une estimation par mon notaire (en ayant pris soin de lui demander de la faire gracieusement car c’est lui qui allait faire le dossier hypothécaire) et une estimation par une agence (gratuite aussi, mais difficile à obtenir car pas de vente du bien en perspective).

J’ai demandé gentiment à l’agence s’il était possible de gonfler un peu le résultat : fin de non recevoir ferme et définitive, du genre : "non monsieur, je ne travaille pas comme cela, si je fais ça je me décrédibiles etc…" Très pro et très honnête.
J’ai demandé gentiment au notaire s’il était possible de gonfler un peu le résultat : "normalement je ne le fais pas mais pour vous je peux le faire : combien est-ce que je mets ?"

Loin de moi l’idée de vouloir généraliser, on doit pouvoir trouver des exemples montrant exactement l’inverse…