Feuille de route pour un premier investissement immobilier réussi !

Ramses92 a écrit :

mon plan serait de faire un crédit à la banque à 130 % afin d’acheter un petit appartement en mauvaise état afin de le rénover et de le revendre.

Dans un seconds temps avec l’épargne que j’aurais accumulé

Vous êtes déjà en train d’investir l’épargne issue de la revente d’un appartement que vous n’avez même pas encore acheté. Ma grand mère avait une expression pour ça "compter les oeufs dans le c.l de la poule avant qu’ils soient pondus"

Déjà un bien ne se revend pas en 3 jours, il peut se passer des mois avant de signer.
Ensuite, avant de revendre ce bien, il va falloir le rénover, ce qui coûte des sous et/ou des heures de travail.
Et avant de le rénover il va falloir l’acheter, et comme dit plus haut, votre situation financière actuelle n’est pas idéale pour aller dans cette voie.

La priorité, sur la feuille de route pour un premier investissement immobilier, serait sans doute cela, améliorer votre situation financière (en augmentant vos revenus et/ou en diminuant vos charges) avant de vous lancer dans une opération qui certes peut être très positive en cas de succès, mais dramatique en cas d’échec ou d’imprévu, surtout quand on n’a pas les reins assez solides pour faire face.

Ramses92 a écrit :

Effectivement, ça risque d’être compliqué je vais attendre encore un peu afin d’investir concrètement.

Attendre quoi?

Quelle est la durée restante pour l’emprunt de votre RP?

Et si vous réussissez à racheter un bien locatif, quelle serait votre marge de manœuvre ensuite ?

Bonjour Ramses,
Si je comprends bien, vous avez acheté en VEFA (fin de la construction 2023).
Un calcul simple donne votre endettement actuel comme signalé plus haut : 600 / 2000 x 100 = 30 %.
Les règles actuelles de prêt pour l’endettement sont de 35 %, et prise en compte de 70% des revenus locatifs en moyenne.
Votre endettement à venir se calcule ainsi : (600 + mensualité à régler)/(2000 + 0,70 x loyer à percevoir) = 35%

Soit pour un bien qui rapporterait 500 € brut : 0,35 x (2000 + 0,7 x 500) - 600 = une mensualité de 222,5 €, ce qui correspond à un prêt (en incluant les travaux, frais de notaire…) à :
- 45 000 € sur 20 ans
- 55 000 € sur 25 ans
(simulation faite avec Calculette pret immobilier - Calculatrice credit immobilier - Meilleurtaux.com).

Vous pouvez adapter ce calcul en fonction des revenus à percevoir, ou tourner l’équation dans l’autre sens pour savoir quel loyer obtenir en fonction du prix du bien.

Voilà pour vous indiquer vers quel type de bien vous tourner si vous voulez avoir une chance d’être financé. Vous pouvez également mettre de l’apport, ce qui modifiera le montant global de l’enveloppe.

Autre possibilité, trouvez un autre co-emprunteur qui permettrait d’accroître la capacité d’emprunt (il serait par la même copropriétaire du bien au passage).

N’oubliez pas non plus d’autres éléments importants dans vos calculs. Vous dites aujourd’hui avoir un reliquat de 1400 euros par mois. Il faut aussi prendre en compte les impôts sur le revenu (~100€ par mois), ainsi que tous les frais que vous aurez à payer une fois installé dans votre future résidence principale (taxe foncière, charges, nourriture, etc.).

Aujourd’hui, vu les informations que vous avez fournies il semble en effet judicieux d’essayer d’augmenter vos revenus (salariaux ou autres) pour renforcer votre assise financière et ensuite développer votre patrimoine immobilier.

Autre piste : serait-il intéressant en termes de rentabilité de mettre votre future résidence principale en location et de vous loger ailleurs (location, achat plus petit, rester chez vos parents un peu plus longtemps que prévu)?